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| 信达地产(600657)经营总结 | | 截止日期 | 2024-12-31 | | 信息来源 | 2024年年度报告 | | 经营情况 | 一、经营情况讨论与分析
（一）房地产市场回顾与展望
2024年我国经济运行总体平稳，就业形势和居民收入仍然面临一定的压力，房地产对经济的拉动作用不及预期，房地产开发投资有所下滑。国家统计局数据显示，2024年，全国房地产开发投资100,280亿元，同比下降10.6%，如下图1所示。与此同时，房地产开发企业房屋施工、新开工、竣工有所减少。2024年，房地产开发企业房屋施工面积733,247万平方米，比上年下降12.7%；房屋新开工面积73,893万平方米，下降23.0%；房屋竣工面积73,743万平方米，下降27.7%。
（%）
2023年1-12月-9.52024年1-2月-9.0 1-3月-9.5 1-4月-9.8 1-5月-10.1 1-6月-10.1 1-7月-10.2 1-8月-10.2 1-9月-10.1 1-10月-10.3 1-11月-11
2024年全国商品房销售面积、销售金额同比持续下降，不过在房地产放松政策的推动下，下半年降幅有所收窄，如下图2所示。国家统计局数据显示，2024年，新建商品房销售面积97,385万平方米，比上年下降12.9%；新建商品房销售额96,750亿元，下降17.1%。-40
2023年2024年1-3月 1-4月 1-5月 1-6月 1-7月 1-8月 1-9月 1-10月 1-11月 1-12月1-12月 1-2月
2024年，在行业景气不足、销售总体低迷的影响下，房地产开发企业到位资金持续下滑，不过在融资政策的支持下，降幅有所趋缓，如下图3所示。国家统计局数据显示，2024年，房地产开发企业到位资金107,661亿元，比上年下降17.0%。其中，国内贷款15,217亿元，下降6.1%；自筹资金37,746亿元，下降11.6%；定金及预收款33,571亿元，下降23.0%；个人按揭贷款15,661亿元，下降27.9%。（%）2023年1-12月-12.42024年1-2月-24.1 1-3月-26.0 1-4月-24.9 1-5月-24.3 1-6月-22.6 1-7月-21.3 1-8月-20.2 1-9月-20.0 1-10月-19.2 1-11月房地产市场具有较强的地域性特征，不同城市市场分化明显，总体上一、二线城市市场好于三、四线城市。报告期内，公司进入的北上广深四个一线城市，长三角的杭州、宁波、合肥、芜湖等城市，长江中游的武汉，以及西部地区的重庆、成都、西安的经济活跃度较高，房地产市场的韧性较强，仍然有一定的市场需求。其中，北京、上海、深圳、杭州、合肥、成都等城市房地产市场已逐步显示出止跌回稳的趋势。
2024年，各级政府和监管部门持续放松房地产政策，频繁出台稳市场稳行业的举措，从政策放松的节奏来看，二季度政策出台频次比一季度有所上升，下半年政策出台力度较上半年有所加码。2024年4月30日，中共中央政治局会议提出，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。9月26日，中央政治局会议提出，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地；要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。2024年，各地继续放松限购政策，推进住房“以旧换新”，落实降低首付比例、降低公积金贷款利率等，有效带动了一部分的购房需求释放，但房地产市场整体的去库存压力依然较大，市场整体仍处于筑底阶段。国家统计局数据显示，2024年12月份，70个大中城市中，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，同比下降3.8%；二线城市新建商品住宅销售价格环比持平，同比下降5.4%；三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，同比下降6.2%。展望2025年房地产市场形势，总体上房地产政策有利于稳市场、稳预期，有利于市场的止跌回稳。2025年3月5日，政府工作报告提出，持续用力推动房地产市场止跌回稳。因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应。盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。拓宽保障性住房再贷款使用范围。发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险。有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。展望2025年，房地产市场供需两端政策有望进一步优化，强化做优增量、盘活存量、提高质量，各地去库存举措将加快落实，加大土地和存量商品房收储力度，随着政策效应逐步显现，将有利于提振市场信心，促进房地产市场止跌回稳，其中一线城市、二线热点城市及“好房子”项目将率先止跌回稳，带动市场信心恢复。
（二）公司主要经营工作情况
报告期内，面对复杂严峻的市场形势，公司坚持“稳中求进、以进促稳”的稳健经营策略，重点围绕“加快销售回款、创新业务模式、提高专业能力、夯实发展基础”，扎实开展经营管理工作，着力打造公司“专业化、差异化、特色化”的发展模式。
报告期内，公司主要开展了以下工作：
一是加快销售回款。报告期内，公司采取灵活的营销策略，加大现房、商办、车位等存量去化力度，同时健全自销体系，适度开展外部渠道合作，拓宽客户来源，努力加快销售回款。公司加强与外部市场研究机构的交流与合作，强化政策市场监测和营销竞品分析，努力提高市场应变能力。公司抓住需求端政策利好契机，加强节点营销组织，强化品牌整合营销，“五一”期间举办“城市与花儿”综合营销活动，年中举办“信任筑家、达观人生”好房节活动，三季度开展“清爽购房季”主题营销活动，四季度协同中国信达组织并参加“百盘联动线上营销专项活动”，提高了品牌的市场影响力。
二是创新业务模式。公司依托中国信达资源，强化集团协同联动，通过协同拓展、行业并购、项目投资、操盘代建、联合建设、受托管理等多种方式获取项目，拓宽业务来源，加快打造专业特色的不动产资源整合商。公司加强与商业、写字楼、产业园区等非住宅领域头部企业的业务交流，资源整合能力持续增强。报告期内，公司积极参与中国信达“十省二十城”综合营销活动，加强与地方政府的政策沟通，广泛拓展金融机构、央国企、区域强企、细分领域龙头等合作资源，开展战略合作，不动产业务生态圈继续扩大。
三是提高专业能力。公司以项目为运营管控核心单元，构建分类管理的运营管理机制与核心指标体系，明确各类型项目管控要点，夯实运营基础，赋能价值创造。加强项目投后管理，建立长效机制，完善代建、联建、监管等业务服务质量评价体系。加强工程质量管理，重点做好在建项目动态管理，保障年内竣备项目的交付。严控目标成本，监控动态成本，夯实结算成本，复盘无效成本，努力降本增效。公司针对复杂纾困项目，从设计、工程、成本、营销等方面开展复工复产专题研究，输出专业价值，提高了纾困项目的盘活能力。
四是夯实发展基础。报告期内，公司坚持长期主义，回归行业本源，围绕“好房子”加强产品研发与开发建设，嘉兴君望里项目、广州信达珺悦蓝庭项目一期荣获“广厦奖”。报告期内，公司扎实推进融资工作，各项融资平稳有序。公司加强资金统筹管理，提高资金使用效率，资金流动性安全得到保障。公司推进信息化建设，完善数据治理管理制度，深化业财融合，运营数智化水平持续提高。公司优化柔性组织建设，有效调配系统人力资源，保障了重点项目的推进。
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