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| 湖南投资(000548)经营总结 | | 截止日期 | 2024-12-31 | | 信息来源 | 2024年年度报告 | | 经营情况 | 第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处行业情况
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
（一）高速公路建设运营行业
2024年，湖南全力推进高速公路建设，沅辰、白南、衡永、永零、永新、茶常、益常扩容、醴娄扩容8条668公里高速公路建成通车，为原计划通车数量的2倍、通车里程的2.5倍，创近十年之最，总里程突破8000公里。在实现“量”的突破的同时，湖南高速路网建设还着力推进“智慧化”升级。通过科技赋能，公司构建智能预警平台，有效提升了道路安全通行效率。针对高速公路沿线物流园区搬迁导致的货车流量阶段性减少，公司及时调整经营策略，采取针对性措施，成功缓解了局部区域运力波动的影响。2024年公司高速公路建设运营板块保持了稳健的发展态势。
（二）资产管理和物业服务行业
2024年长沙甲级写字楼市场活跃度有所放缓，全年净吸纳量降至3.7万㎡，同比下降62.1%，而新增供应量 13.5万㎡，远高于全年净吸纳量，使得整体空置率上升。在这样的市场背景下，公司通过精细化租赁策略和提升服务质量，湖南投资大厦报告期内平均空置率为 10.87%，优于市场平均水平，彰显了公司在资产管理和物业服务领域的专业运营能力和市场竞争力。
（三）酒店投资经营行业
2024年，湖南酒店行业进入结构性调整阶段，长沙市酒店业平均营业收入与客房出租率出现短期波动，但政策引导和行业升级的双重效应已开始显现。湖南省文旅厅和长沙市分别出台《关于推动湖南高品质旅游住宿业发展的若干措施》和《2025年度入境旅游促进工作方案》，提出通过数字化运营、服务质量标准化和品牌优化三大策略重塑行业生态。
公司已启动政策响应机制，强化合作网络和智能管理系统，以适应入境旅游市场的增长需求。
（四）城市综合体投资开发行业
2024年，长沙市内五区商品住宅供应总量为 471万㎡，同比下降33.1%；成交总量为420万㎡，同比下降38.6%。长沙房地产市场供应和销售面积的明显下降，反映出市场进入深度调整期。在此背景下，公司住宅项目的去化速度也有所放缓，面临一定的销售压力；公司积极调整开发策略，注重产品创新和服务升级，以应对市场变化，确保城市综合体投资开发板块的稳健发展。
四、主营业务分析
1、概述
报告期内，公司主营业务为高速公路建设运营、资产管理和物业服务、酒店投资经营、城市综合体投资开发。
2024年1-12月，公司实现营业收入63,119.22万元，同比下降49.50%；营业总成本48,325.38万元，同比下降54.07%；税金及附加 2,243.28万元，同比下降73.32%；利润总额 12,419.32万元，同比下降42.33%；归属于母公司股东的净利润 8,142.32万元，同比下降45.25%；每股收益 0.16元，同比下降46.67%；加权平均净资产收益率 4.04%，同比减少3.67个百分点。
（1）本期营业收入下降的主要原因是，上年度广润福园项目大部分房屋已完成交付并确认收入，而本期销售面积数量有限，导致本年度营业收入未能达到上年同期水平。
（2）本期营业总成本的减少，主要是因为上年度广润福园项目中大部分房屋已交付并确认营业成本，本期相应的成本发生较少，导致本年度营业成本有所下降。
（3）本期税金及附加的减少，主要由于上年广润福园项目中绝大多数房屋已交付并完成了税金的确认，而本年度的销售面积数量减少，相应的税金也有所降低。
（4）本期利润总额、归属于母公司股东净利润、每股收益及加权平均净资产收益率的下降，主要是因为上年度广润福园房地产项目中大部分房屋的交付和利润确认，本年度虽有部分销售面积产生的利润，但总体上未能达到上年的利润规模。
2、收入与成本
（1）营业收入构成
（2）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况 适用 □不适用
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据 □适用 不适用 （3）公司实物销售收入是否大于劳务收入 □是 否 （4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况 □适用 不适用
（5）营业成本构成
行业分类
行业分类 项目2024年 2023年 同比 增减金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重高速公路建设运营 路桥收费 73,893,072.37 19.93% 87,741,724.75 10.18% -15.78%资产管理和物业服务 资产租赁及物业管理 27,241,581.14 7.35% 26,969,527.77 3.13% 1.01%酒店投资经营 酒店经营 33,809,156.01 9.12% 35,876,778.31 4.16% -5.76%城市综合体投资开发 房地产开发 235,875,473.38 63.60% 711,264,592.40 82.53% -66.84%说明：本年房地产项目销售下降，成本结转低于上年。
（6）报告期内合并范围是否发生变动 □是 否 （7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 不适用 （8）主要销售客户和主要供应商情况
4、研发投入 □适用 不适用 5、现金流
相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明 适用 □不适用 （1）经营活动产生的现金流量净额同比发生重大变化的原因：上年广润福园项目销售面积大于本年；
（2）投资活动产生的现金流量净额同比发生重大变化的原因：本年度有基金投资流出； （3）筹资活动产生的现金流量净额同比发生重大变化的原因：上年归还银行贷款大于本年。
报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 □适用 不适用
五、非主营业务分析 适用 □不适用
金额 占利润总额比例 形成原因说明 是否具有可持续性
投资收益 6,065,541.70 4.88% 否资产减值 -28,872,495.80 -23.25% 存货、固定资产减值准备、应收款项坏账准备 否营业外收入 1,248,112.06 1.00% 否营业外支出 1,386,230.37 1.12% 否资产处置收益 -1,343,570.20 -1.08% 否
六、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
七、投资状况分析
1、总体情况 适用 □不适用
2、报告期内获取的重大的股权投资情况 适用 □不适用
被投资
公司名
称 主要
业务 投资
方式 投资金额 持股
比例 资金
来源 合作方 投资
期限 产品
类型 截至资产负债表日
的进展情况 预计
收益 本期
投资
盈亏 是否
涉诉 披露日期
（如有） 披露索引（如有）
长沙市长
财智新产
业投资基
金合伙企
业（有限
合伙） 私募
股权
投资 增资 30,000,000.00 17.65% 自有资金 长沙市长财私募基金管理有限公司、长沙市长财资本管理有限公司、湖南兴湘新兴产业投资基金合伙企业（有限合伙）、深圳市达晨财智创业投资管理有限公司 7年 私募基金 截至报告期末，已实缴首期出资2,217万元；截至2025年2月20日，已完成工商变更登记，并在中国证券投资基金业协会完成了相关事项变更登记手续，取得了新《私募投资基11月16日 巨潮资讯网，公告编号：2024-048、2024-049、2024-0502025年2月21日 巨潮资讯网，公告编号2025-合计 -- -- 30,000,000.00 -- -- -- -- -- 0.00 0.00 -- -- --
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况 适用 □不适用
项目名称 投资
方式 是否为
固定资
产投资 投资项
目涉及
行业 本报告期
投入金额 截至报告期末
累计实际投入金额 资金
来源 项目
进度 预计
收益 截止报告期末
累计实现的收益 未达到计划进度
和预计收益的原因 披露日期
（如有） 披露索引（如有）
广麓和府 自建 否 城市综
合体投
资开发 0.00 67,578,261.26 自筹及银行段，经公司2025年度第2次董事会会议审议批准暂缓投资开发该项目。2022年04月02日 巨潮资讯网，公告编号：2022-0192025年04月03日 巨潮资讯网，公告编号：2025-015
4、金融资产投资
（1）证券投资情况 □适用 不适用 公司报告期不存在证券投资。
（2）衍生品投资情况 □适用 不适用 公司报告期不存在衍生品投资。
5、募集资金使用情况 □适用 不适用 公司报告期无募集资金使用情况。
八、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况 □适用 不适用 公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况 □适用 不适用 九、主要控股参股公司分析 适用 □不适用 主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况
建设 子公司 实业投资；房地产开发经营、物业管理；建筑装饰材料销售；道路工程建筑施工、城市绿化工程施工。 100,000,000 463,359,947.45 18,931,156.95 16,474,349.97 -20,930,157.05 -20,970,157.04报告期内取得和处置子公司的情况 □适用 不适用 主要控股参股公司情况说明 □适用 不适用 十、公司控制的结构化主体情况 □适用 不适用 十一、公司未来发展的展望
1、行业格局和趋势
（1）高速公路建设运营
高速公路行业正朝着智能化、绿色化方向发展，未来将更加注重环保、技术创新和服务多元化，数字化转型将成为重要趋势。高速公路的行车速度快、通行能力大、运输成本低等优势，对经济增长和人民生活质量有重要影响。我国高速公路里程从2012年的 9.62万公里增至2024年的18.36万公里，稳居世界第一，年均复合增长率达6.29%，庞大的高速公路网已成为促进中国经济发展的重要动脉，预计到2025年将达到19万公里。2025年，湖南省计划全面建成“七纵七横”为主的高速公路网，新增里程约 2100公里，确保通车9000公里，力争达到 10000公里，将新建成 6个省际高速公路通道，规划的 31个出省通道将全部打通。
（2）资产管理和物业服务
2024年受整体宏观环境影响，写字楼租赁市场空置率攀升，租赁价格下行速度增快。
长沙甲级写字楼的主要租赁需求者仍然是 TMT（数字新媒体）、专业服务（律所、咨询等）和金融业，占总成交面积约 60%，其中民营企业贡献了 81.7%的租赁需求，且主要集中在五一商务区、芙蓉中路商务区和滨江新城。2025年长沙写字楼租赁市场竞争加剧，将呈现多元化发展，需求增长、区域扩展和科技应用是主要趋势，但高品质和绿色建筑仍具吸引力，市场对价格敏感度提升，租金价格竞争趋于白热化。
（3）酒店投资经营
2025年，酒店行业将在供给与需求、市场竞争及未来发展趋势等方面呈现新的特点和变化。尽管酒店供给总量持续增加，但增速有所放缓，市场竞争加剧导致空置率上升，部分地区的酒店面临较大经营压力。酒店连锁化率将继续提升，预计整体连锁化率将达到 50%左右，行业集中度进一步提高。数字化和智能化将成为重要发展方向，将有效推动酒店运营效率和服务体验的升级。同时，旅游政策的支持为酒店行业提供了稳定的客源，助力市场稳步发展。总体来看，行业将在挑战与机遇中迈向更加专业化、智能化和连锁化的新阶段。
（4）城市综合体投资开发
2024年长沙市房地产市场在政策支持和市场调整的双重作用下，呈现出复杂多变的态势。2025年政府将积极提振经济，继续坚持“房住不炒”政策，支持租赁市场发展，推动长租公寓等模式稳定市场，长沙房地产市场有望保持稳中有进的发展态势。
2、公司发展战略
2025年是“十四五”规划收官之年，也是“十五五”蓄势开局之年。公司工作的总体思路是：以习近平新时代中国特色社会主义思想为指引，全面贯彻落实党的二十大和二十届二中、三中全会及中央、省委、市委经济工作会议精神，在市委、市政府的坚强领导下，坚持党要管党、全面从严治党，坚持稳中求进工作总基调，完整准确全面贯彻新发展理念，服务和融入新发展格局，锚定“三高四新”美好蓝图，扎实推动高质量发展，进一步全面深化改革，发挥国有控股和上市公司双重优势，实施实业、资本双轮驱动，增强核心功能，提升核心竞争力，不断做强做优做大，为全市高质量发展贡献上市国企力量。
3、2025年年度经营计划
（1）坚持党对经济工作的全面领导，凝聚高质量发展新合力
把党的领导贯穿生产经营工作各方面全过程，积极履职尽责，落实工作责任，努力提升专业素养和能力水平，牢固树立实干导向，自觉遵守各项纪律规矩，严格落实集团党委、董事会相关部署。
（2）务实担当狠抓经营效益，塑造高质量发展新优势
加快推进重点项目落地见效，多措并举推动公司业务发展。一是科技赋能高速通行，打造“安畅舒美”绕南高速，巩固“三保三大”专项行动成果，推进黑石铺大桥维修处治工程，确保通行费收入颗粒归仓。二是提升“君逸”酒店品牌价值，加大君逸康年、君逸山水酒店营销力度，全面推进湖南君逸财富大酒店装修工作。三是坚持精准招商、精细服务、打造特色，做好自持资产租售和物业服务。四是加快存量商品去化，加速资金回笼。
（3）细化举措推动管理优化，汇聚高质量发展新活力
一是切实加强市值管理，积极履行信息披露义务，发布可持续发展报告，做好投资者关系管理。二是落实各项改革任务，不断优化市场化运营机制，充分激发干部职工积极性。
三是加强内控合规风险管理体系建设，确保企业运营合法合规、风险可控。
（4）更好统筹发展与安全，护航高质量发展新征程
一是强化安全隐患排查治理，及时防范化解各类风险隐患。二是加强消防、道路交通、设施设备等重点行业和重点领域安全生产工作，全面提升本质安全水平。三是增强应急处突能力，统筹做好平安建设、生态环保、人民武装等工作，实现高质量发展和高水平安全良性互动，切实保障企业长治久安。
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