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| 大悦城(000031)经营总结 | | 截止日期 | 2024-12-31 | | 信息来源 | 2024年年度报告 | | 经营情况 | 第三节管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处行业情况
2024年，我国国民经济保持了良好的恢复与增长态势，整体运行平稳。年内，国家出台一揽子经济增量政策，有效提振信心，推动经济明显回升，主要目标任务顺利完成。房地产行业方面，作为国民经济的重要支柱产业，依然面临较大的调整压力。年内，行业整体处于低位调整阶段。具体来看，前三季度新房市场销售同比下降，二手房“以价换量”带动市场保持一定的活跃度。9月 26日，中央政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”，为市场注入信心。四季度以来，国家出台了“一揽子”房地产新政，包括提出对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地，完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式等多方面举措。伴随相关支持政策落地显效，四季度新房及二手房成交量均出现明显回升，核心城市二手房价格有所趋稳。12月，政治局会议提出“稳住楼市”，中央经济工作会议再次强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，为2025年楼市发展定调，释放了更加坚定的稳楼市基调，为市场回暖带来了更强的预期，充分提振市场各方信心。
整体来看，2024年全年商品房销售市场呈现“前降后升”走势。国家统计局数据显示，2024年全国新建商品房销售面积约 9.74亿平方米，同比下降12.9%；新建商品房销售额约 9.68万亿元，同比下降17.1%；全国实现房地产开发投资额约 10.03万亿元，同比下降10.6%，其中商品住宅投资约7.6万亿元，同比下降10.5%。房价方面，年内整体呈现“前低后高”的走势，前三季度，房价普遍面临下行压力，但随着 9月 26日中央明确“止跌回稳”目标后，政策密集出台，四季度房价在市场成交复苏的基础上发生积极变化。根据国家统计局公布数据，2024年 12月全国 70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下降5.7%，环比下降0.1%，与年内二三季度比较，跌幅明显收窄。从各业态表现来看，2024年全国商品住宅销售额约 8.49万亿元，同比下降17.6%；办公楼销售额 3,208亿元，同比下降14.3%；商业营业用房成交 5,728亿元，同比下降13.6%，写字楼与商业营业用房市场整体承压。
一线城市：新建商品住宅价格指数：同比（%）二线城市：新建商品住宅价格指数：同比（%）三线城市：新建商品住宅价格指数：同比（%）
资料来源：国家统计局 资料来源：国家统计局
商业地产方面，2024年社会消费品零售总额同比增长3.5%，较2023年增速下降3.7个百分点，消费面临一定的下行压力。四季度一系列的促消费政策措施逐步见效，社会消费品零售总额增速加快，四季度同比增长3.8%，增速较年内二季度和三季度分别提升1.2个百分点和1.1个百分点，消费领域初步扭转了短期下行的趋势。2024年12月，中央经济工作会议将“扩大内需”列为2025年经济工作首要任务，提出“大力提振消费、提高投资收益，全方位扩大国内需求”。预计2025年将在创新多元化消费场景、扩大服务消费、发展首发经济等多方面出台细化举措，为消费者提供更多元丰富的消费体验，并带动和培育更多消费增量。购物中心方面，据统计，2024年全国新开业的商业项目数量约430余个，新开业商业项目总体量约3,400万平方米，同比2023年分别下降17.58%和12.52%。2024年，随着居民消费模式的转变，实体商业运营面临较大挑战，但同时，体验式消费和社区商业的需求增长显著，已成为当前商业地产的重要支撑，购物中心对存量项目积极调改，引进更多餐饮、娱乐等体验式业态。综合因素影响下，2024年下半年，由中指研究院统计的15个重点城市主要商圈（购物中心）商铺平均租金较上半年下跌0.31%，全年累计下跌0.06%，基本维持平稳。
长期来看，扩大内需、促进消费是我国推动经济高质量发展的长期战略，商业地产仍蕴含巨大的发展空间。同时，预计未来的商业地产项目将更加注重体验式消费，通过独特的空间设计和主题布置，营造具有沉浸感的购物环境，增强消费者的趣味性和记忆点。更多购物中心的商业定位将更加顺应年轻消费群体的潮流偏好，通过打造社交新场景，开发具有社交属性的空间区域，利用社群经济与年轻人喜欢的内容达成互动，从而增强消费者对商业项目的粘性，扩大商业影响力与项目自身的市场竞争力。
四、主营业务分析
1、概述
参见第三节“管理层讨论与分析”中的“二、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。
2、收入与成本
（1）营业收入构成
注：本年将沈阳、西北、烟台、青岛、济南并入北京大区，统称北方大区；华中区域并入其他大区，其中华中区域中长沙地区并入华南大区，华中区域中武汉地区并入西南区域，统称西南大区；浙江区域、南京区域并入上海大区，统称华东大区；海南区域整体并入华南大区。上年同期数据按照上述口径列示，下同。
（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入
主要是受结算资源影响，结算面积同比减少 31%。
（4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况
（5）营业成本构成
本集团本期纳入合并范围的子公司 280户，结构化主体 0户。其中，本期因非同一控制下企业合并增加子公司 0 户，因其他原因合并范围变动，详见财务报告附注“六、合并范围的变更”及“七、在其他主体中的权益”相关内容。
（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
（8）主要销售客户和主要供应商情况
公司前五大客户与公司不存在关联关系，公司董事、监事、高级管理人员、核心技术人员、持股5%以上股东、实际控制人和其他关联方在主要客户中未直接或间接拥有权益。
公司前五大供应商与公司不存在关联关系，公司董事、监事、高级管理人员、核心技术人员、持股 5%以上股东、实际控制人和其他关联方在主要客户中未直接或间接拥有权益。
报告期内贸易业务收入占营业收入比例超10%
□是□否√不适用
3、费用
4、研发投入
2024年，结合公司十四五科技规划，公司研发工作聚焦绿色低碳、数智化、围绕客户体验的商业和住宅产品创新等多个领域重点发力，推动在商业节能、绿色低碳、产品创新等方面的研发投入，助力产品升级，保持大悦城产品的竞争力。
5、现金流
五、非主营业务分析
1、处置长期股权投资
主要为处置长期股权
取得的投资收益不可持
投资以及确认对合
2、对合营、联营企业
资收益
的投资收益可持续
公允价值变动 主要是其他非流动金
1,354,485.48 -0.95% 否损益 融资产公允价值变动
六、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
个百分点 运营，致使
使用权资产增加主要是本年增加 0.86短期借款2,389,520,714.07 1.34% 960,000,000.00 0.48% 新增短期银个百分点行借款减少 1.99合同负债24,995,803,868.48 14.00% 31,678,547,978.34 15.99%个百分点增加 2.15长期借款40,354,834,026.19 22.60% 40,502,860,511.27 20.45%个百分点主要是本年部分项目租
2、以公允价值计量的资产和负债
其他变动的内容：少数股东退出选择权到期未行权导致一年内到期的非流动负债减少。
报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化
3、截至报告期末的资产权利受限情况
七、投资状况分析
1、总体情况
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
4、金融资产投资
（1）证券投资情况
公司报告期不存在证券投资。
（2）衍生品投资情况
1）报告期内以套期保值为目的的衍生品投资
重大变化的说明 规定及其指南进行核算，与上一报告期相比无重大变化。报告期实际损益情况的说明 无套期工具和被套期项目的关键条款基本完全匹配，套期工具和被套期保值效果的说明 套期项目在套期期间将朝相反的方向移动并可抵消相关风险，套期保值效果高度有效。衍生品投资资金来源 自有资金为降低利率变动产生的风险，公司子公司针对约 6.178亿美元的IRS浮息借款签署了相对应的利率互换合约（ ），公司子公司按报告期衍生品持仓的风险分析照浮动利率向合约对手方收取利息，以向债权人支付其应收取的及控制措施说明（包括但不限浮动利息，同时按照固定利率向合约对手方支付利息。通过锁定于市场风险、流动性风险、信远期利率，减少利率变动风险。为降低汇率变动产生的风险，公用风险、操作风险、法律风险司子公司针对约 0.2亿美元的外币借款签署了远期合约（DF），等）公司子公司按照远期合约，在未来约定日期卖出人民币，买入美元。通过锁定远期汇率，减少汇率变动风险。IRS 在持有期间公允价值变动对本公司报告无损益影响。公允价值的计算采用折现现金流法，即未来现金流量根据远期利率（来已投资衍生品报告期内市场价 自报告期末的可观察收益曲线）及反映多个对手方的信贷风险的格或产品公允价值变动的情 比率折现的合约利率估计。DF在持有期间公允价值变动对本公司况，对衍生品公允价值的分析 报告无损益影响。公允价值的计算使用成本比较法，即考虑到即应披露具体使用的方法及相关 期汇率、外汇远期点数的变化，相同结构的远期在报告期末时点假设与参数的设定 的市场参考价格（由各交易对手提供）和交易价格之间的交割差2024 12 31值。以上金额，包括期初金额，都以 年 月 日的汇率折算。涉诉情况（如适用） 不适用注 1：上述利率互换及汇率远期投资金额为名义本金，原币种为港币或美元，表格中以2024年12月31日人民币外汇中间价折算为人民币；注 2：此处公司报告期末净资产指公司合并资产负债表列报的所有者权益。2）报告期内以投机为目的的衍生品投资公司报告期不存在以投机为目的的衍生品投资。
5、募集资金使用情况
（1）募集资金总体使用情况
（3）
金总额 用途
2 =
（ ） 金总额 额 额比 资 资金
及去
（2）/
（1）
（% 总
%
（ ） 额
）
份
公开发
行公司
2020 债券
01”
）
公开发
2022 行公司
（“22
大悦
01”
）
公开发
行公司
元股，募集资金总额人民币 元。截至 年 月 日，募集资金账户余额为 元，所有募集资金专户均已注销。
2、2020年公开发行公司债券“20大悦 01”：2020年 8月公司公开发行公司债券，实际募集资金金额 200,000.万元，已于2020年度全部用于兑
付到期的公司债券“15中粮 01”。截至2024年12月31日，募集资金账户余额为 13.74万元，主要为利息。用。截至2024年12月31日，募集资金账户余额为 0.00万元。用。截至2024年12月31日，募集资金账户余额为 0.00万元。
5、2023年公开发行公司债券“23大悦 01”：2023年 1月公开发行公司债券，实际募集资金金额 200,000.00万元。经公司内部决策通过，2024
年 月 日公司将未使用募集资金 万元用于偿还到期债务，详见公司 年 月 日发布的《大悦城控股集团股份有限公司关于大悦 01”募集资金用途变更的公告》。截至2024年12月31日，募集资金账户余额为 200.41万元，主要为利息。
（2）募集资金承诺项目情况
场变化，项目积极调整招商策略、优化品牌。
“是否达到预计效益”选择“不适用”的原因）
深圳宝安大悦城项目尚在建设中，尚未达到项目预定可使用状态；重庆渝北大悦城项目、青岛即墨大悦春风里项目、成都天府大悦城项目开业后运营未满 5年。项目可行性发生重大变化的情况说明 不适用超募资金的金额、用途及使用进展情况 不适用募集资金投资项目实施地点变更情况 不适用募集资金投资项目实施方式调整情况 不适用 2020年1月19日，公司第九届董事会第四十二次会议、第九届监事会第十七次会议审议通过了《关于使用募集资金置换预先投入募投项目的自筹资金的议案》，独立董事发表了明确的同意意见，信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）出具了XYZH/2020BJA140001号《专项鉴证报告》、独立财务顾问中信证券股份有限公司发表募集资金投资项目先期投入及置换情况了《中信证券股份有限公司关于公司使用募集资金置换预先投入募投项目的自筹资金之独立财务顾问核查意见》、独立财务顾问中国国际金融股份有限公司发表了《中国国际金融股份有限公司关于公司使用募集资金置换预先投入募投项目的自筹资金之独立财务顾问核查意见》，公司对预先投入募投项目资金 90,597.00万元进行了置换。设。尚未使用的募集资金用途及去向不适用
2024年，公司已按照中国证监会发布的《上市公司监管指引第 2号-上市公司募集资金管理和使用的监管要求》、深交所发布的《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 1募集资金使用及披露中存在的问题或其他情况号——主板上市公司规范运作》的规定，及时、真实、准确、完整的披露募集资金使用及存放情况，如实地履行了披露义务，募集资金使用与披露均不存在违规情形。
（3）募集资金变更项目情况
一期）（品
公司 司
种一）（“23
01”
大悦 ）
根据公司资金安排，经内部决策通过，公司将未使用的募集资金11,700万元用于偿还到期债务。本次募集资金用途的变更，符合募集说明书中关于本期债券募集资金用途“用于偿还发行人到期债务”的规定，变更原因、决策程序及信息披露情况
符合募集说明书“未来可能在履行相关程序后调整偿还有息负债的具体明细”的约定，符合募集说明书说明(分具体项目)“发行人调整用于偿还债务的具体明细，应经过公司内部决策通过并及时进行临时信息披露”的约定，详见公司2024年7月25日发布的《大悦城控股集团股份有限公司关于“23大悦01”募集资金用途变更的公告》。未达到计划进度或预计收益的情况和不涉及原因(分具体项目)变更后的项目可行性发生重大变化的否情况说明
八、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
公司控股子公司卓远地产（成都）有限公司作为原始权益人，以成都大悦城购物中心部分资产作为基础设施资产，发行华夏大悦城购物中心封闭式基础设施证券投资基金，募集基金份额 10亿份，发售价格为 3.323元/份，基金募集规模为 33.23亿元，其中子公司卓远地产（成都）有限公司认购了基金份额的 40%。
九、主要控股参股公司分析
公司本年因非同一控制下企业合并增加子公司 0户，因处置子公司减少 2户，因其他原因合并范围变动净减少 6户，详见财务报告附注“六、合并范围的变更”相关内容。
主要控股参股公司情况说明
公司报告期内无应当披露的重要控股参股公司信息。
十、公司控制的结构化主体情况
公司控制的 2个结构化主体专项计划已终止并完成清算，资产支持证券已摘牌，具体如下： 1、中信建投-沈阳大悦城资产支持专项计划（简称专项计划），于2021年7月13日正式成立。其中，优先级资产支持证券发行规模 18.00亿元，次级资产支持证券发行规模 0.01亿元，本公司下属子公司大悦城商业管理（天津）有限公司购买全部次级资产支持证券。
按照专项计划条款规定，本公司对专项计划账户内可供分配的资金金额未达到当期必备金额的差额部分承担补足支付义务。本公司及下属子公司承担了全部剩余风险并享有全部剩余收益，本公司对上述资产支持计划具有实质控制权，将其纳入合并财务报表范围。
截至2024年12月31日，本公司下属子公司沈阳大悦城发展有限公司已取得全部优先级资产支持证券。
截至2024年12月31日，专项计划已终止并完成清算，资产支持证券已摘牌。
2、光信·光华·沈阳大悦城财产权信托为本公司由于开展资产证券化业务由第三方信托公司设立的特定目的信托，鉴于本公司拥有对财产权信托的权力，通过参与财产权信托的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额，本公司具有对财产权信托的控制权，将其纳入合并财务报表范围。
截至2024年12月31日，专项计划已终止并完成清算，资产支持证券已摘牌。
十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动情况
谈论的主要
接待对象类 调研的基本
十三、市值管理制度和估值提升计划的制定落实情况
公司是否制定了市值管理制度。
公司是否披露了估值提升计划。
十四、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况
公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案公告。
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