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| 华联股份(000882)经营总结 | | 截止日期 | 2024-12-31 | | 信息来源 | 2024年年度报告 | | 经营情况 | 第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处行业情况
1、商业零售行业发展情况
2024年，国际环境错综复杂，世界经济增长动能偏弱，地缘政治冲突加剧，贸易保护主义愈演愈烈；另一方面，国
内有效需求不足，新旧动能转换存在阵痛。受上述多方面因素影响，2024年二季度、三季度我国经济增速放缓。对此，政府采取宏观调控应对措施，在一揽子增量政策的带动下激发活力，促进了经济回升。2024年度国内生产总值达到134.9万亿元，同比增长5.0%。分季度看，一季度国内生产总值同比增长5.3%，二季度增长4.7%，三季度增长4.6%，四季度增速回升至5.4%。
2024年是消费促进年，国家大力实施提振消费专项行动，推动消费从恢复转向持续扩大，激发更有潜能的消费，培育壮大新型消费，挖掘消费者的潜在购买力。各地持续推出一系列以旧换新、消费补贴等切实有效的政策措施，促进消费复苏。2024年国内社会消费品零售总额487,895亿元，同比增长3.5%。其中，除汽车以外的消费品零售额437,581亿元，增长3.8%。按消费类型分，商品零售432,177亿元，增长3.2%；餐饮收入55,718亿元，增长5.3%。按零售业态分，限额以上零售业单位中的便利店、专业店、超市零售额比上年分别增长4.7%、4.2%、2.7%；百货店、品牌专卖店零售额分别下降2.4%、0.4%。2024年，全国网上零售额155,225亿元，较上年增长7.2%，增速较上年增速11.0%下降3.8个百分点。其中，实物商品网上零售额130,816亿元，增长6.5%，增速较上年增速8.4%下降1.9个百分点；实物商品网上零售额占社会消费品零售总额的比重为26.8%，较上年比重27.6%低0.8个百分点。
2024年网上消费增速有所放缓，线上零售渗透率接近见顶，线下消费渠道有望保持合理的居民消费需求占比。
2024年，国内零售商业领域竞争激烈，整体呈现调整与转型态势。购物中心进入存量精耕、增量创新的阶段，购物中心企业的经营能力及能否持续创造差异化消费体验和客户价值将成为竞争的关键。从需求方面看，服务消费需求持续释放，服务消费增速快于商品消费增速，并且消费者更加注重消费体验和情绪价值，消费场景多元拓展，购物中心作为集多业态为一体的商业综合体具有明显优势。社区商业由于方便快捷、配套服务完善，成为当前消费市场的重要支撑。但是消费市场增长仍然存在居民消费能力和意愿不足因素的制约，品牌租户销售额出现增长乏力情况，在扩充门店网络方面表现出较为审慎的态度，这对购物中心行业的招商业务带来一定压力，较多商场租金也面临一定下调压力；同时新生代消费需求、消费结构的变化，数字技术的不断进步，仍给传统商业带来一定压力，顺应消费趋势变化进行公司经营转型及存量商业调改重塑成为应对挑战的重要策略。从供给方面看，2024年全国购物中心新开业量继续下探，行业进入相对存量时期。根据赢商大数据，2024年全国新开业集中式商业项目（含购物中心、独立百货等）超过430 个，新开业商业总体量约 3,400万平方米，2024年新开业项目数量、体量同比分别下降17.58%、12.52%，增速放缓。另一方面，2024年新开业项目中，存量调改再开业项目占比提升至 21.79%，总体量超 675万平方米。截至2024年末，全国集中式商业存量项目数量超 8,700个，商业建筑面积约 6.3亿平方米。
2024年，国内首批消费基础设施REITs项目正式在沪深交易所上市交易，标志着国内商业零售行业正式打通了“投融管退”闭环的重要资本通道，为购物中心行业的可持续发展提供了非常有利的条件。截至2024年底，国内已经有7支以购物中心/奥莱/社区商业项目为底层资产的消费基础设施REITs上市，项目合计建筑面积达到135万平方米，合计估值超过200亿元，国内消费基础设施REITs规模不断扩大。
2、影院行业发展情况
2024年国内电影市场表现喜忧参半，一方面多元题材尝试满足观众多元化观影需求，市场成长空间仍然较大，另一
方面也面临优质内容供给不足的挑战。根据国家电影局数据，2024 全年电影票房为 425.02亿元，同比下降22.6%。从观影情况来看，受片源等因素影响，整体观影人次有所下降，2024年总观影人次为10.1亿人次，同比下降22.3%；平均票价总体与去年基本持平，2024年平均电影票价42.0元，同比微降0.7%，平均票价连续4年超过40元。从影片供给来看，国产、进口上映影片数量同比均略有下降，整体市场供给尚未恢复。2024年上映新片数量为501部，较2023年减少11部，其中，国产电影425部，较2023年减少10部；进口影片76部，较2023年减少1部。2024年，5亿以上票房同比减少15部；进口影片票房占比接近两成，连续三年小幅回升，但对比往年，进口片已连续两年没有出现10亿以上票房的作品，反映优质影片供给较往年有所下降。影院终端方面，新建及在映影院数量持续增长。其中，2024年新建影院数量达到1026家，同比增长19.9%，新建银幕数量6103块，同比增加23.0%；在映影院及在映银幕数分别较2023年同比增长4.0%、4.1%。在爆款影片《哪吒之魔童闹海》的带动下，2025年春节档票房95.10亿元，同比增加18.1%；观影人次1.87亿人次，同比增加14.7%，档期票房、观影人次均创新高，反映出观众对于优质影片依然有较大的观影需求。在优质影片供给的释放下，2025年观影需求和票房表现有望持续提升。
四、主营业务分析
1、概述
报告期内，公司业务主要涉及社区商业运营管理业务和影院运营管理业务。截至2024年12月31日，公司资产总额为126.68亿元人民币，归属于母公司的股东权益为68.84亿元人民币。2024年度，公司实现营业收入13.98亿元人民币，归属于上市公司股东净利润2,033.00万元人民币。
1、聚焦主营业务，提升核心经营能力
2024年度，公司持续坚定发展信心，聚焦购物中心核心主业经营，持之以恒抓住重点经营环节与核心工作，整体经
营态势良好，在促进存量资产经营稳中有升的基础上，以消费需求变化为导向寻找新的经营突破点，提升上市公司业务能力和盈利水平。
（1）加强购物中心运营与管理
报告期内，公司以强强联合、以强带弱为主要思路，强化并打造更多的标杆项目，提升资源整合与管理输出能力。
充分调动内部力量与优势资源支持弱势项目，通过优化经营定位与业态分布、阶段性调整经营策略等方式持续减亏
关键项目，协同促进整体提升。着力打造在营项目的特色和亮点，充分发挥各项目的优势业态或细分品类的带动作用，多维度增加与重点品牌合作的模式与深度，提升经营能力和差异化竞争力。公司持续以目标客群消费需求为核心运营要素增强购物中心内容，系统性提升项目定位规划能力。围绕核心经营指标，公司优化购物中心业态规划及品牌更迭，把控汰换品牌级次，重视首进品牌与新拓品牌的引入，提升项目吸引力与体验感。公司持续更新资源库及优化分级管理体系，关注千万店品牌及S-A级品牌等重点品牌的经营数据，巩固并不断提升 S-A 级品牌的合作价值，开展多样性经营活动，储备经营资源，为提升品牌影响力并赋能品牌认知度，实现与商户共赢。报告期内，公司联合项目与品牌方开展多项定向培训活动，提升经营导向的运营能力，为业务经营赋能。公司继续加强BHG Mall品牌宣传与建设，迭代宣传模式寻找新的突破点，将整体BHG Mall活动进行升级统一化，提升公司品牌认知度。报告期内，公司整体统筹旗下购物中心设计覆盖全年龄段创新营销活动，举办“2024Need（你的）BHG DAY”、“夏日清凉节”、“BHGMall超级宠粉节”大型统一营销活动，“BHGMall新年赢麻了”、“中国一定赞”以及“BHGMall 有你真合拍”等各类特色主题活动，上线自制短剧《岁岁年年共春风》，为项目聚人气、提客流，促进销售提升。公司加强社群精细化运营管理，优化各类宣传营销渠道，联合品牌进行线上直播，制定商户分类别营销计划，着力提升商户销售额。在会员管理方面，以提升会员体验为核心，整合会员权益，强化会员体系建设，提高数字化会员运营管理能力，以促进会员有效消费占比提升，增强顾客消费粘性。报告期内，会员数量及会员消费占比持续增加。为迅速了解消费需求，拉近与消费者的距离，公司尝试开展小规模的自营业务，提高会员小程序的活跃度，为顾客提供更优质的服务。公司在报告期内通过优化卖场动线、完善业态布局、提升卖场形象和品质、改造广场等公共空间等方式推进多项经营性改造专项调改，以期达到提高项目吸引力，增加收益的目标。
（2）DT业务赋能社区商业经营，打造差异化竞争能力
北京DT51商场是华联（SKP）百货根据北京市政府有关“发挥自身优势，下沉赋能社区零售，给市民群众提供良好的消费体验”的要求进行的改造试点。北京DT51商场主营业务为经营潮流时尚品牌的社区商业。与传统的购物中心纯租赁模式不同，北京DT51商场利用强大的买手团队进行国际采买和商品开发，形成独特的经营模式和内容差异化，其商品自营能力和会员管理体系均有着极强的竞争力，并且凭借高品质体验、服务驱动，获得了目标消费者
极大的支持，自开业以来经营表现优异。报告期内，公司收购美好生活股权以获取DT业务，为公司在社区商业领域的创新尝试。北京DT51商场的经营表现也验证了其在内容差异化、沉浸式体验以及会员管理等方面的成功实践。公司将通过统一运营管理的体验驱动，尝试改变购物中心单一的租赁模式，升级为自营+联营+租赁的统一管理模式，建立以体验驱动的品牌价值创造，促进购物中心与DT业务融合式发展，提升公司整体核心竞争力。
（3）加强院线运营与管理
2024年度，国内电影市场表现疲软，提升精细化运营管理能力与差异化竞争能力将成为影院经营的关键。公司基于
市场环境的变化与经营导向，着力加强影院品牌建设，通过架构设置、优化收入结构、服务个性、传播互动、营销多元、会员建设等方面着手，提升影院运营管理水平。公司要求旗下影院因地制宜，灵活应对市场变化，积极寻找新的增长点，组织更有针对性的观影服务，拓展影院剧场演出，推出更有延续性的多样化服务，提升目标客群的观影黏性，降低市场变化对影院经营带来的影响。为提升观影体验感与影院吸引力，公司在报告期内持续推进部分影院区域的经营性改造，推动影院环境升级。同时加强影院业务的财务管理和成本费用控制，着力降本增效。
2、围绕核心经营目标，提高管理效率
围绕核心经营目标与实际经营情况，公司持续深入剖析经营管理的薄弱环节与问题，抓重点强弱项，调整经营策略，
更好的为业务经营赋能。公司确定旗下项目定位规划方案阶段性发展目标，完善相关管理制度与流程，提升项目系统性的定位规划能力。加强设计成本管控能力，提升时间成本效率。公司持续深化加强内部控制制度与流程的执行、检查与更新，围绕顾客研究、解决空置、提高客流和会员销售占比等核心经营目标，梳理并完善业务管理制度，完善招商管理工具与流程、综合管理巡检、品牌标准化管理、运营管理手册等运营相关的内部工作标准及管理流程，推动管理标准制度化、规范化，进一步提升精细化管理水平，提高管理效率。
3、调整人才培养机制，提高组织效能
报告期内，公司基于业务发展需求与项目经营导向，明确并调整人力资源重点策略，提升干部团队积极性和创新力，
加强组织能力建设。为增强中层储备干部力量，公司明确关键岗位及中层干部的素质能力，优化关键岗位人才标准，促使人才梯队建设满足业务发展需求。提取优秀案例，将优秀员工的个人能力转化为组织能力。基于对项目人员全面盘点的基础上，搭建项目人员培养梯队，开展专项人才培养，进一步提升关键岗位队伍质量，提高组织效能。
2、收入与成本
（1） 营业收入构成
（2） 占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况 适用 □不适用
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据 □适用 不适用
（3） 公司实物销售收入是否大于劳务收入
□是 否
（4） 公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况 □适用 不适用
（5） 营业成本构成
行业分类
（6） 报告期内合并范围是否发生变动
是 □否
（1）本期合并范围新增乐山海融商业运营管理有限责任公司和北京华联商业运营管理有限公司，分别成立于2023年和2019年，2024年度开始运营。
（2）公司本期收购北京华联美好生活百货有限公司和呼和浩特市联信达商业有限公司股权，为同一控制下企业合并。
（3）北京斯卡利特商业管理有限公司、北京联达龙悦商业管理有限公司、合肥华联文化传媒有限公司及包头市弘源顺商业管理有限公司本期内完成注销。
（4）本期处置华联海融投资（珠海）有限公司，北京华联第一太平商业物业管理有限公司及北京华联商业运营管理有限公司股权。
（7） 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 适用 □不适用
公司本期收购了美好生活100%的股权，美好生活主要经营社区型时尚精品百货。
（8） 主要销售客户和主要供应商情况
北京华联（SKP）百货有限公司和北京华联生活超市有限公司为公司控股股东华联集团的控股子公司；北京华联长山兴投资管理有限公司为兴联顺达的控股合伙企业的普通合伙人，北京华联长山兴投资管理有限公司的控股股东为
华联集团。上述3名客户均为公司的关联方。
3、费用
4、研发投入
□适用 不适用
5、现金流
1、因本期购买商品、接受劳务支付的现金增加，经营活动现金流出增加，导致经营活动产生的现金流量净额减少。
2、因收购资产支付的现金增加，本期投资活动现金流出增加，导致投资活动产生的现金流量净额减少。
3、因取得借款收到的现金增加，本期筹资活动现金流入增加，筹资活动产生的现金流量净额较上年同期增加。
报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 适用 □不适用
公司执行新租赁准则，原来被分类为经营租赁合同相关的租赁付款不再全部被列报为经营活动现金流出；同时受折旧摊销、公允价值变动、投资损益及财务费用的综合影响，导致报告期内公司经营活动产生的现金净流量与净利润存在差异。
五、非主营业务分析
适用 □不适用
益 60,758,418.36 104.18% （1）权益法核算的长期股权投资收益；（2）处置长期股权投资产生的投资收益；（3）丧失控制权后，剩余股权按公允价值重新计量产生的利得 除权益法核算的长期股权投资收益外，其他不具可持续性公允价值变动损益 33,134,672.18 56.81% 公司持有的交易性金融资产公允价值变动收益 否资产减收入 16,031,315.08 27.49% 主要为罚款及赔款收入 否营业外支出 4,110,077.89 7.05% 主要为滞纳金及罚款 否其他收益 4,592,691.46 7.87% 主要为政府补助 否
六、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
事，对其形成控制。新加坡华联按公司内部控制管理制度进行管理。新加坡华联每年财务报告由国际知名会计师事务所进行审计，确保资产安全。2024年度，折合人民币净利润4875.99万元 27.95% 否北京华联购物中心（香港）商业管理有限公司 设立子公司 折合人民币净资产1.31亿元 香港 投资及商业管理 公司向香港华联派出董事，对其形成控制。香港华联按公司内部控制管理制度进行管理。
香港华联每年财务报告由会计
师事务所进行审计，确保资产安全。2024年度，折合人民币净利润-171.54万元 1.90% 否
2、以公允价值计量的资产和负债
适用 □不适用
基于公司持有目的的变更，将其他非流动金融资产重分类至交易性金融资产。
报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化
□是 否
3、截至报告期末的资产权利受限情况
项 目 期末数
七、投资状况分析
1、总体情况
适用 □不适用
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
适用 □不适用
/，呼和浩特市联信达商业有限公司 商业管理 收购 38,213,30 100.00% 自有资金 北京华联生活超市有限公司 长期 商业运营 已完成 0.00 -1,253,267.29 否2024年03月27日 http://www.cninf
o.co
m.cn
/，合计 -- -- 230,652,700.00 -- -- -- -- -- -- 0.00 16,361,47 -- -- --
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□适用 不适用
4、金融资产投资
（1） 证券投资情况
适用 □不适用
（2） 衍生品投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
5、募集资金使用情况
适用 □不适用
（1） 募集资金总体使用情况
适用 □不适用
（1） 本期
已使
用募
集资
金总
额 已累
计使
用募
集资
金总
额
（2） 报告
期末
募集
资金
使用
比例
（3） 报告
期内
变更
用途
的募
集资
金总 累计
变更
用途
的募
集资
金总
额 累计
变更
用途
的募
集资
金总
额比 尚未
使用
募集
资金
总额 尚未使
用募集
资金用
途及去
向 闲置
两年
以上
募集
资金
金额
=
（2）
/
（1） 额 例
2017年 非公
开发
行2017年06
月23
日 86,00
0 86,00
户。 0
合计 -- -- 86,000 86,00
（1）根据中国证券监督管理委员会出具的《关于核准北京华联商厦股份有限公司向上海镕尚投资管理中心（有限合伙）
等发行股份购买资产并募集配套资金的批复》（证监许可[2016]3200号），华联股份获准以非公开发行股份的方式向西藏山南信商投资管理有限公司（以下简称“西藏山南”）发行股份募集总额不超过86,000万元的配套资金。本次募集资金净额为人民币859,999,998.86元。根据致同会计师事务所（特殊普通合伙）于2017年2月16日出具的《验资报告》（致同验字(2017)第110ZC0081），截至2017年2月16日止，华联股份已收到特定投资者认缴股款人民币859,999,998.86元。
（2）截至2024年12月31日，募集资金累计投入募投项目32,429.05万元（含以募投资金置换先期以自筹资金投入项目
金额19,281.52万元），暂时补充流动资金55,976.00万元，募集资金及利息余额为2,434.77万元。
（2） 募集资金承诺项目情况
适用 □不适用
(1) 本报
告期
投入
金额 截至
期末
累计
投入
金额
(2) 截至
期末
投资
进度
(3)
＝
(2)/
(1) 项目
达到
预定
可使
用状
态日
期 本报
告期
实现
的效
益 截止
报告
期末
累计
实现
的效
益 是否
达到
预计
效益 项目
可行
性是
否发
生重
大变
化
承诺投资项目
太原
胜利
购物
中心2017年06
月23
日 太原
胜利
购物
中心 运营
管理 否 23,2
7 23,2
开业时间推迟。受外部环境影响，该项目的竞争环境、顾客消费意愿以及品牌方的开店信心均有较大改变，公司需要重新调整定位和招商计划，项目建设进度也需要配合做相应调整，对项目建设完成时间产生影响。
2、青岛项目分南区和北区，因北区项目用地被政府收回，公司正与当地政府积极协调与沟通，研究青岛黄岛缤纷港购物中心项目北区的后续推进方案，预计项目建设完成时间有所延迟。项目可行性发生重大变化的情况说明 青岛黄岛缤纷港购物中心项目用地由青房地权市字第201412962号、面积34368平方米的土地使用权（简称“项目北区”），和证书编号为青房地权市字第 201412394号、面积37581平方米的土地使用权（“项目南区”）构成。经黄岛区人民政府批准，青岛市黄岛区综合行政执法局认定项目北区用地构成闲置土地情形，将无偿收回项目北区（青房地权市字第201412962号）、土地面积为34368平方米的土地使用权。目前，公司正与当地政府积极协调与沟通还地事宜，并研究青岛黄岛缤纷港购物中心项目北区的后续推进方案。超募资金的金额、用途及使用进展情况 不适用募集资金投资项目实施地点变更情况 不适用募集资金投资项目实施方式调整情况 不适用募集资金投资项目先期投入及置换情况 适用根据本公司第七届董事会第四次会议审议通过的《关于使用募集资金置换预先已投入募投项目的自筹资金的议案》，本公司以19,281.52万元募集资金等额置换预先已投入募投项目的自筹资金。用闲置募集资金暂时补充流动资金情况 适用
1、根据公司第八届董事会第二十六次会议《关于使用部分闲置募集资金暂时补充流动资金的议案》，同
意公司自董事会审议通过之日起12个月内，在保障募集资金投资项目顺利进行和募集资金安全的前提下，使用部分暂时闲置募集资金暂时补充流动资金。公司使用闲置募集资金暂时补充流动资金的规模为不超过人民币5.61亿元。截至2024年11月18日，公司已全部归还。
2、根据本公司第九届董事会第九次会议《关于使用部分闲置募集资金暂时补充流动资金的议案》，同意
公司自董事会审议通过之日起12个月内，在保障募集资金投资项目顺利进行和募集资金安全的前提下，使用部分暂时闲置募集资金暂时补充流动资金。本公司使用闲置募集资金暂时补充流动资金的规模为不超过56,000万元。截至2024年12月31日，本公司使用闲置募集资金暂时补充流动资金的金额为55,976.00万元。项目实施出现募集资金 不适用结余的金额及原因尚未使用的募集资金用途及去向 尚未使用的募集资金总额为560,057,196.91元（含募集资金专户的利息净收入及结构性存款收益24,347,697.92元），其中暂时补充流动资金55,976.00万元，剩余金额存放于公司开设的募集资金专项账户。募集资金使用及披露中存在的问题或其他情况 无
（3） 募集资金变更项目情况
□适用 不适用
公司报告期不存在募集资金变更项目情况。
八、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□适用 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
适用 □不适用
交易
对方 被出
售股
权 出售
日 交易
价格
（万
元） 本期
初起
至出
售日
该股
权为
上市
公司
贡献
的净
利润
（万
元） 出售
对公
司的
影响 股权
出售
为上
市公
司贡
献的
净利
润占
净利
润总
额的
比例 股权
出售
定价
原则 是否
为关
联交
易 与交
易对
方的
关联
关系 所涉
及的
股权
是否
已全
部过
户 是否
按计
划如
期实
施，如未按计划实施，应当说明原因及公司已采取的措施 披露日期 披露索引北京华联精品超市有限公司 北京华联商业运营管理有限股权2024年12月31日 2,7912,257核心主业经营 48.31% 双方协商 是 相同的董事 是 是2024年12月27日 http://wwwfo.co
m.cn/
，编号2024-
九、主要控股参股公司分析
适用 □不适用
1、安徽华联所持有的购物中心于2023年底开业，仍处于培育期，安徽华联本期产生亏损； 2、因资产公允价值上升，上海旭程本期盈利；
3、受档期效应、影片供应等影响，文化传媒票房收入下降，本期亏损； 4、受政策影响，华联财务公司本期平均贷款规模减少，本期净利润同比下降； 5、银川华联本期营业收入有所增加，亏损金额减少。
十、公司控制的结构化主体情况
适用 □不适用
公司控制的结构化主体有关情况，详见财务报告“附注六、在其他主体中的权益”中“6、在纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益 ” 。
十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动
适用 □不适用
接待时间 接待地点 接待方式 接待对象类型 接待对象 谈论的主要内容及提供的资
十三、市值管理制度和估值提升计划的制定落实情况
公司是否制定了市值管理制度。
□是 否
公司是否披露了估值提升计划。
□是 否
十四、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况
公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案公告。□是 否
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