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| 中天服务(002188)经营总结 | | 截止日期 | 2024-12-31 | | 信息来源 | 2024年年度报告 | | 经营情况 | 第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处行业情况
（一）基本情况
物业管理行业，作为房地产后市场的重要组成部分及城市治理的基础单元，持续展现出“大市场”的特征与潜力。
尽管国内房地产市场面临调整压力，但其庞大的存量资产基数与持续存在的物业管理需求仍为行业奠定了坚实的市场基
础。据国家统计局权威发布的数据，截至2023年末，全国物业企业累计实现营业收入高达1.696万亿元人民币，这一数据不仅彰显了行业的经济贡献度，也印证了其市场规模具备潜力的预期。行业发展趋势方面，物业管理正加速回归其“服务”本质，这一转变不仅是行业自身成熟与进化的必然结果，也是市场需求升级与业主期望提高的直接体现。2024年上半年，基础服务收入占比高达72.06%，持续成为推动行业收入增长的核心动力。物业企业纷纷将提升服务品质作为核心战略，通过精细化管理与服务创新，不断优化基础服务流程，提升服务质量，以期在激烈的市场竞争中脱颖而出，赢得更广泛的市场认可与业主信赖。这种对“服务力”的极致追求，不仅体现了物业企业对客户需求的深刻理解与积极响应，也为其赢得了更广泛的市场认可与业主信赖。与此同时，物业管理行业的服务边界正在不断拓宽，为行业注入了新的活力与增长点。在传统“四保一服”（保安、保洁、保绿、保修及客户服务）的基础上，物业企业正积极探索多元化服务场景。一方面，随着房地产价值链的重心逐渐后移，不动产的交易、运营与管理成为行业关注的新焦点，物业企业纷纷布局这一领域，以期在房地产市场的全周期管理服务中占据一席之地。另一方面，物业企业正充分利用新技术、新模式，打破传统业态界限，实现服务范围的跨界融合与拓展。无论是团餐服务、城市服务，还是智慧社区建设等，物业企业都在积极探索与实践，推动行业向“大物业”生态转型。
（二）发展阶段
2024年物业管理行业延续发展趋势并呈现新发展特征。
市场竞争加剧。2024年，物业管理行业整体新增在管面积缩小，增量市场逐渐转为存量市场，导致外拓竞争异常激
烈。上市物业企业来自第三方管理面积的占比有所上升，但整体外拓难度依然较大。百强物业企业的“合约在管比”均值下降，反映出新项目获取速度减缓和市场竞争加剧的现状。多家物企出现了规模负增长的情况，这反映了物企在主动解除低盈利或潜在亏损项目，以提升运营质效。行业增速趋缓。物业管理行业近几年经历了冲高回落的发展态势，行业成长步伐逐年放缓。中指院报告数据显示，物业上市公司营收增速从2021年的最高值41.67%下降至2023年的8.46%，2024上半年增速进一步下降至4.86%。这表明物业管理行业正逐渐告别高速增长期，进入平稳发展阶段。发展重心转向质量。物业管理行业告别规模扩张阶段，发展重心转向“质为量先”。物企不再单纯追求规模和扩张，而是更加注重经营效益和服务质量。企业开始主动割舍低质效、低收缴率、管理难度大、新业务拓展潜力差的项目，优化项目组合，以提升管理项目的质量。这一转变体现了物业企业对客户需求的深刻理解与积极响应，也为其赢得了更广泛的市场认可与业主信赖。科技赋能助力服务升级。随着物联网、大数据、人工智能等技术的广泛应用，物业管理行业正逐渐实现智能化、数字化转型。通过应用智能化系统和自动化设备，物业管理公司能够实现对物业设施的远程监控和智能管理，从而提高管理效率和服务质量。科技的应用不仅提升了物业管理行业的服务水平，也为行业带来了新的增长点。
（三）政策助力
国家发改委公布《产业结构调整指导目录(2024年本)》，将物业服务纳入“鼓励类-商务服务业”，国家对行业重新定位和政策调整使“物业服务”内容更为细化、发展方向更为明确，定位更为清晰，为行业发展注入新的动能。物业
企业借助政策东风积极拥抱变革，以服务力为核心，坚持高质量发展，坚守高品质服务，在经营业绩、服务表现和经营策略上更上台阶。
四、主营业务分析
1、概述
详见“管理层讨论与分析”中的“二、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。
2、收入与成本
（1） 营业收入构成
（2） 占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况 适用 □不适用
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据 □适用 不适用
（3） 公司实物销售收入是否大于劳务收入
□是 否
（4） 公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况 □适用 不适用
（5） 营业成本构成
产品分类
（6） 报告期内合并范围是否发生变动
□是 否
（7） 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 不适用
（8） 主要销售客户和主要供应商情况
3、费用
4、研发投入
适用 □不适用
主要研发项目名称 项目目的 项目进展 拟达到的目标 预计对公司未来发展的影响联每户智慧平台 为物业、业主、合作商提供社区生活服务解决方案 开发进行中 提高客户满意度，提供更快捷的增值服务 提升社区经济价值，拓延增值服务，以信息化智能化提升效率报告期，基于公司发展需要调整研发业务，委托外部专业公司开展研发项目，不会对公司的产品和经营造成影响。研发投入总额占营业收入的比重较上年发生显著变化的原因□适用 不适用研发投入资本化率大幅变动的原因及其合理性说明□适用 不适用
5、现金流
主要系公司经营规模增加、计提坏账准备增加，收缴率下降以及公司本期支付投资者诉公司证券虚假陈述案件赔偿
款增加所致。
五、非主营业务分析
适用 □不适用
陈述案件和解冲回预计负债所致。 否
营业外支出 26,285,724.14 160.90% 主要系公司本年度投资者诉公司证券虚假陈述案件和解、计提等原因所致。 否信用减值损失（损失以“-”号填列） -5,399,427.78 -33.05% 主要系公司应收账款增加，计提坏账准备所致。资产处置收益（损失以“-”号填列） 122,235.77 0.75%
六、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
2、以公允价值计量的资产和负债
□适用 不适用
3、截至报告期末的资产权利受限情况
不适用。
七、投资状况分析
1、总体情况
□适用 不适用
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□适用 不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□适用 不适用
4、金融资产投资
（1） 证券投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在证券投资。
（2） 衍生品投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
5、募集资金使用情况
适用 □不适用
（1） 募集资金总体使用情况
适用 □不适用
（1） 本期已使
用募集资
金总额 已累计
使用募
集资金
总额
（2） 报告期末募
集资金使用
比例（3）=
（2）/（1） 报告期内
变更用途
的募集资
金总额 累计变更
用途的募
集资金总
额 累计变更用
途的募集资
金总额比例 尚未使用
募集资金
总额 尚未使用募集资金用途及去
向 闲置两年
以上募集
资金金额
2024年 向特定
对象发
行A股
股票2024年12
月10
日 16,729.
6 16,281.
放于经批准的募集资金专用
账户中，未来将继续用于承诺的募集资金投资项目。 0合计 -- -- 16,729.6 16,281.募集资金总体使用情况说明
1、实际募集资金金额和资金到账时间
经中国证券监督管理委员会《关于同意中天服务股份有限公司向特定对象发行股票注册的批复》(证监许可[2024]111号)核准，本公司向特定对象发行股票34,565,289股，每股发行价格为人民币4.84元，募集资金总额为人民币167,295,998.76元，扣除承销保荐费人民币3,716,981.13元后，实际收到出资款人民币163,579,017.63元，扣除其他发行费用人民币764,150.95元后，募集资金净额人民币162,814,866.68元。上述募集资金于2024年11月25日全部到位，已经立信中联会计师事务所（特殊普通合伙）审验，并出具立信中联验字[2024]D-0051号《验资报告》。本公司对募集资金采取了专户存储制度。
2、募集资金使用及结余情况
（1）2024年11月25日，国盛证券有限责任公司已将本次发行募集资金扣除保荐承销费用后的余额人民币163,579,017.63元汇入本公司的募集资金专用账户；
（2）补充流动资金5,000万元；
（3）募集资金专户利息收入75,689.87元。
截至2024年12月31日，募集资金专户余额为人民币113,654,707.50元，本公司将尚未使用的募集资金存放于银行募集资金专户。
（2） 募集资金承诺项目情况
适用 □不适用
(1) 本报
告期
投入
金额 截至期末
累计投入
金额(2) 截至期末
投资进度
(3)＝
(2)/(1) 项目达到预
定可使用状
态日期 本报告
期实现
的效益 截止报告期
末累计实现
的效益 是否达
到预计
效益 项目可行
性是否发
生重大变
化
承诺投资项目
物业管理市
场拓展项目2024年12
月10日 物业管理市
场拓展项目 生产
建设 否 6,180 6,180 2026年03月01日 不适用 否信息化与智能化升级项目2024年12月10日 信息化与智能化升级项目 生产建设 否 5,249.6 4,774.6 2026年03月01日 不适用 否人力资源建设项目2024年12月10日 人力资源建设项目 运营补充流动资金2024年12月10日 补充流动资金 补流 否 5,000 5,000 5,000 5,000 100.00%2024年12月20日 不适用 否承诺投资项目小计 -- 16,729.6 16,254.6 5,000 5,000 -- -- -- --超募资金投向分项目说明未达到计划进度、预计收益的情况和原因（含“是否达到预计效益”选择“不适用”的原因） 1、《募集说明书》中承诺投资项目除物业管理市场拓展项目外，信息化与智能化升级项目、人力资源建设项目、补充流动资金三个项目，均不产生直接的经济效益。2、公司募集资金于2024年11月25日到位，截至2024年12月31日，公司尚未置换前期投入募投项目的资金，亦未使用募集资金。项目可行性发生重大变化的情况说明 项目可行性未发生重大变化超募资金的金额、用途及使用进展情况 不适用募集资金投资项目实施地点变更情况 不适用募集资金投资项目实施方式调整情况 适用报告期内发生经本公司第六届董事会第十次会议批准，公司将募集资金投资项目“物业管理市场拓展项目、信息化与智能化升级项目、人力资源建设项目”的实施主体由本公司变更为全资子公司中天美好生活服务集团有限公司，本次变更有利于募集资金投资项目的顺利实施，符合募集资金使用计划，不涉及募集资金投资项目投资总额的变更，不存在募集资金用途变更，不影响募集资金投资项目的正常进行。募集资金投资项目先期投入及置换情况 不适用用闲置募集资金暂时补充流动资金情况 不适用项目实施出现募集资金结余的金额及原因 不适用尚未使用的募集资金用途及去向 尚未使用的募集资金存放于经批准的募集资金专用账户中，未来将继续用于上述承诺的募集资金投资项目。募集资金使用及披露中存在的问题或其他情况 1、本公司已披露的募集资金使用相关信息不存在未及时、真实、准确、完整披露的情况；2、募集资金存放、使用、管理及披露不
（3） 募集资金变更项目情况
□适用 不适用
公司报告期不存在募集资金变更项目情况。
八、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□适用 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
□适用 不适用
九、主要控股参股公司分析
适用 □不适用
十、公司控制的结构化主体情况
□适用 不适用
十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动
适用 □不适用
接待时间 接待地点 接待方式 接待对象类型 接待对象 谈论的主要内容及提供的资料 调研的基本情况索引
2024年04月02日 “约调研”微信小程序 网络平台线上交流 其他 通过“约调研”微信小程序参与互动交流的人员 对2023年报网上业绩说明会中投资者提出的问题作出答复 《中天服务2023年度网上业绩说明会投关记录表》
十三、市值管理制度和估值提升计划的制定落实情况
公司是否制定了市值管理制度。
□是 否
公司是否披露了估值提升计划。
□是 否
十四、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况
公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案公告。□是 否
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