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| 滨江集团(002244)经营总结 | | 截止日期 | 2024-12-31 | | 信息来源 | 2024年年度报告 | | 经营情况 | 第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处行业情况
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求2024年房地产行业政策支持力度不断加大。2024年 4月底中央政治局会议强调，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。9月 26日，中央政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”，此后，国家与地方政府利好政策接连出台，市场氛围逐渐向好，信心回升，成交量有所增加，市场逐步企稳。
根据国家统计局数据，2024年，全国房地产开发投资 100280亿元，比上年下降10.6%；其中，住宅投资 76040亿元，下降10.5%。开竣工方面，2024年，全国房屋新开工面积 73893万平方米，下降23.0%。其中，住宅新开工面积 53660万平方米，下降23.0%。房屋竣工面积 73743万平方米，下降27.7%。其中，住宅竣工面积 53741万平方米，下降27.4%。商品房销售方面，2024年，全国新建商品房销售面积 97385万平方米，比上年下降12.9%，其中住宅销售面积下降14.1%。新建商品房销售额96750亿元，下降17.1%，其中住宅销售额下降17.6%。库存方面，截止2024年末，全国商品房待售面积 75327万平方米，比上年末增长10.6%。其中，住宅待售面积增长16.2%。价格方面，根据中房指数系统百城价格指数，2024年，受部分优质改善型楼盘入市带动影响，百城新建住宅价格累计结构性上涨2.68%，涨幅较2023年扩大2.41个百分点；百城二手住宅价格累计下跌7.26%，跌幅较2023年扩大3.73个百分点。
四、主营业务分析
1、概述
2024年，实现营业收入691.52亿元，同比下降1.83%；实现净利润37.91亿元，同比上升32.94%，其中归母净利润25.46亿元，同比上升0.66%。具体可参见“管理层讨论与分析”中的“二、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。
2、收入与成本
（1） 营业收入构成
（2） 占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况 适用 □不适用
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据 □适用 不适用
（3） 公司实物销售收入是否大于劳务收入
是 □否
行业分类 项目 单位2024年2023年 同比增减
房地产业 销售量 亿元 1,116.3 1,534.7 -27.26%库存量 亿元 1,485.17 1,726.98 -14.00%相关数据同比发生变动30%以上的原因说明□适用 不适用
（4） 公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况 □适用 不适用
（5） 营业成本构成
行业和产品分类
（6） 报告期内合并范围是否发生变动
是 □否
报告期内，公司合并范围变化详见本报告“第六节重要事项第七项、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明”。
（7） 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 不适用
（8） 主要销售客户和主要供应商情况
前五名供应商与公司不存在关联关系，公司属于房地产行业，是以土地和建筑物为经营对象从事经营活动，不可避免地需要采购土地使用权，由于土地出让金相比建造、建筑材料的金额较大，所以土地采购额占采购总额的比重较高。另外公司战略发展聚焦杭州，目前主要集中于杭州市区域的房地产开发，故向供应商一杭州市规划和自然资源局及各分局采购金额占比最高。采购集中度较高主要系向各地国土资源局支付的土地款所致，是公司所处行业特性及公司业务开展区域集中所致，不存在对主要供应商的重大依赖。
3、费用
4、研发投入
□适用 不适用
5、现金流
1、经营活动现金流入较上年同期下降38.01%，主要系报告期内销售商品、提供劳务收到的现金减少所致。
2、经营活动产生的现金流量净额较上年同期下降76.52%，主要系销售商品、提供劳务收到的现金较上年同期下降较多所致。
3、投资活动现金流出较上年同期下降55.97%，主要系本期支付的拆借款较上年同期减少所致。
4、投资活动产生的现金流量净额本期较上年同期上涨 83.97%，主要系支付其他与投资活动有关的现金较上年同期下降较多所致。
5、筹资活动现金流出较上年同期下降34.34%，主要系本期偿还债务支付的现金和支付其他与筹资活动有关的现金较上年同期下降较多所致。
6、筹资活动产生的现金流量净额较上年同期上涨 89.28%，主要系本期偿还债务支付的现金和支付其他与筹资活动有关的现金较上年同期下降较多所致。
7、现金及现金等价物净增加额较上年同期下降47.27%，主要系经营活动产生的现金流量净额较上年同期下降较多所致。
报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 适用 □不适用
本期经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在差异主要系公司房产项目现金回款与利润结算的时间差所致。
五、非主营业务分析
适用 □不适用
品收益。 否
公允价值变动损益 7,964,730.82 0.13% 交易性金融资产产生的公允价值变动收益 否资产减值 -869,294,234.17 -14.65% 主要系计提存货跌价准备 否营业外收入 11,300,867.02 0.19% 主要系违约金收入。 否营业外支出 65,811,243.24 1.11% 主要系赔款支出、捐赠支出。 否信用减值损失 -261,858,332.92 -4.41% 主要系应收账款和其他应收款坏账损失。 否
六、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
2、以公允价值计量的资产和负债
适用 □不适用
本期其他非流动金融资产其他变动说明：收回对杭州三仁焱兴投资合伙企业（有限合伙）部分投资款。
报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化
□是 否
3、截至报告期末的资产权利受限情况
（1）货币资金受限原因说明：期末银行存款余额中 472,295.87元系使用权受限的旅行社质量保证金，10,000,000.00元系使用权受限用于保函质押的定期存款，1,837,045.21元系使用权受限的司法冻结资金，96,500.00
元系使用权受限的 ETC冻结款，1,117,984.22元系使用权受限的银行风险管控资金；其他货币资金余额中53,570,083.33元系使用权受限的保函保证金，10,057,340.76元系使用权受限的酒店运营保证金，421,729.05元系使用权受限的公寓运营保证金。来公司 90.00%股权、兰溪红狮公司 50.00%股权为借款提供质押担保；滨浩公司以杭州望涛月明项目自持物业 15年的租赁收款权为借款提供质押担保；滨胜公司以杭州滨涛印月项目自持物业15年的租赁收款权为借款提供质押担保；杭州滨锦开发公司以杭州宁望府项目自持物业15年的租赁收款权为借款提供质押担保；滨欣公司以杭州翡翠江南项目自持物业15年的租赁收款权为借款提供质押担保；滨融公司以杭州御潮府项目自持物业 15年的租赁收款权为借款提供质押担保；星滨公司以杭州临平滨耀城项目自持物业15年的租赁收款权为借款提供质押担保；滨昌公司以杭州沁语晓庭项目自持物业 15年的租赁收款权为借款提供质押担保；滨瑞公司以杭州御江南项目自持物业 15年的租赁收款权为借款提供质押担保；滨远公司以杭州观品项目自持物业15年的租赁收款权为借款提供质押担保。
七、投资状况分析
1、总体情况
适用 □不适用
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□适用 不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□适用 不适用
4、金融资产投资
（1） 证券投资情况
适用 □不适用
（2） 衍生品投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
5、募集资金使用情况
□适用 不适用
公司报告期无募集资金使用情况。
八、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□适用 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
□适用 不适用
九、主要控股参股公司分析
适用 □不适用
司净资产份额的差额为1,125,603.65元。
杭州滨翠企业管理有限公司 转让 处置价款与处置投资对应的合并财务报表层面享有该子公司净资产份额的差额为0元。杭州滨江盛元房地产开发有限公司 转让 股权不变，从控股子公司变为合营企业，处置价款与处置投资对应的合并财务报表层面享有该子公司净资产份额的差额为0元。上饶市滨榈置业发展有限公司 转让 处置价款与处置投资对应的合并财务报表层面享有该子公司净资产份额的差额为-13,567,949.60元。杭州滨展房地产开发有限公司 新设 设立初期尚未产生收益杭州滨拓房地产开发有限公司 新设 设立初期尚未产生收益杭州滨澎房地产开发有限公司 新设 设立初期尚未产生收益永康滨杭置业有限公司 新设 设立初期尚未产生收益永康滨茂置业有限公司 新设 设立初期尚未产生收益杭州滨圣房地产开发有限公司 新设 设立初期尚未产生收益杭州滨跃房地产开发有限公司 新设 设立初期尚未产生收益杭州滨驰房地产开发有限公司 新设 设立初期尚未产生收益杭州滨翔房地产开发有限公司 新设 设立初期尚未产生收益杭州滨擎房地产开发有限公司 新设 设立初期尚未产生收益杭州滨月房地产开发有限公司 新设 设立初期尚未产生收益杭州滨杭铁誉房地产开发有限公司 新设 设立初期尚未产生收益余姚滨舜建设管理有限公司 新设 设立初期尚未产生收益宁波市北仑区滨汇建设管理有限公司 新设 设立初期尚未产生收益南京滨江房产开发有限公司 新设 设立初期尚未产生收益金华滨盛建设管理有限公司 新设 设立初期尚未产生收益东方海岸（淳安）房地产开发有限公司 清算 期初至处置日净利润为33334181.54元平湖滨江房地产开发有限公司 清算 期初至处置日净利润为870148.3元杭州新惠房地产开发有限公司 清算 期初至处置日净利润为8691931.58元杭州滨通房地产开发有限公司 清算 期初至处置日净利润为398081.59元杭州旭兆投资管理有限公司 清算 期初至处置日净利润为0元杭州滨旭置业有限公司 清算 期初至处置日净利润为-13784.33元杭州滨翰房地产开发有限公司 清算 期初至处置日净利润为588152.71元杭州滨朗企业管理有限公司 清算 期初至处置日净利润为0元杭州滨顺房地产开发有限公司 清算 期初至处置日净利润为760618.39元义乌滨锦房地产开发有限公司 清算 期初至处置日净利润为7763492.76元乐清滨江房地产开发有限公司 清算 期初至处置日净利润为15571564.45元花漾年华旅居置业（湖州）有限公司 清算 期初至处置日净利润为2126106.41元义乌滨江壹品家园项目 清算 期初至处置日净利润为11966060.78元杭州滨恒房地产开发有限公司 清算 期初至处置日净利润为2659915.35元杭州滨惠投资管理有限公司 清算 期初至处置日净利润为133694460.1元杭州滨望房地产开发有限公司 清算 期初至处置日净利润为10483261.51元浙江超创投资管理有限公司 清算 期初至处置日净利润为7437665.68元义乌滨信房地产开发有限公司 清算 期初至处置日净利润为1786931.72元温岭滨岭房地产开发有限公司 清算 期初至处置日净利润为5952624.73元杭州滨呈企业管理有限公司 清算 期初至处置日净利润为161.41元杭州滨原房地产开发有限公司 清算 期初至处置日净利润为5698630.11元杭州滨研企业管理有限公司 清算 期初至处置日净利润为730.71元杭州滨讯企业管理有限公司 清算 期初至处置日净利润为10990155.46元金华滨泽房地产开发有限公司 清算 期初至处置日净利润为119903.97元杭州滨迪企业管理有限公司 清算 期初至处置日净利润为7114581.97元杭州滨纷企业管理有限公司 清算 期初至处置日净利润为9014349.4元金华滨润房地产开发有限公司 清算 期初至处置日净利润为100145.84元杭州滨儒企业管理有限公司 清算 期初至处置日净利润为42587155.47元杭州滨晖房地产开发有限公司 清算 期初至处置日净利润为4695433.28元杭州滨坤企业管理有限公司 清算 期初至处置日净利润为164497540.6元杭州滨荣房地产开发有限公司 清算 期初至处置日净利润为19929216.44元杭州滨沐企业管理有限公司 清算 期初至处置日净利润为394335810.98元平湖滨兴房地产开发有限公司 清算 期初至处置日净利润为61838672.27元主要控股参股公司情况说明
十、公司控制的结构化主体情况
□适用 不适用
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