|
| 深物业A(000011)经营总结 | | 截止日期 | 2025-12-31 | | 信息来源 | 2025年年度报告 | | 经营情况 | 第三节管理层讨论与分析
二、报告期内公司所处行业情况
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求（一）宏观经济形势及行业发展现状
2025年，全球房地产市场表现分化，部分发达经济体房价保持韧性，而新兴市场普遍承压，国内市场资本流动与市场情绪仍受全球货币政策变化牵动。中国经济温和修复，房地产作为重要支柱仍具支撑作用，中央层面强化“稳预期、
去库存、优供给”政策导向，通过收储存量房用于保障住房、优化公积金、降低首付与利率等组合措施系统托底市场。住房公积金制度改革全面深化，“好房子”建设纳入国家行动，推动安全、舒适、绿色、智慧住宅标准落地；“保交房”白名单机制持续扩容，保障项目融资与交付。同时，探索存量土地与房屋盘活路径，推动城市更新与危旧房改造，构建以“以人定房、以房定钱”为核心的新发展模式。政策组合拳从供需两端协同发力，标志着行业正加速告别高杠杆旧循环，迈向高质量、可持续发展新阶段。
（二）行业政策环境
2025年，全国房地产市场整体延续调整态势。二季度以来新房销售边际转弱，二手房市场持续“以价换量”，市场整体仍处于“止跌回稳”过程中。8月，国务院会议重申要“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”，释放积
极信号。10月，《“十五五”规划建议》明确指出要“推动房地产高质量发展”，并提出清理住房消费不合理限制性措施。12月，中央政治局会议指出“明年经济工作要坚持稳中求进、提质增效，继续实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，发挥存量政策和增量政策集成效应，加大逆周期和跨周期调节力度，切实提升宏观经济治理效能”并强调“要坚持内需主导，建设强大国内市场”，为2026年宏观政策定调。需求端政策多维度协同发力激活市场。核心城市全面取消限购、限售，非户籍居民购房门槛显著降低；个人住房贷款加权平均利率下降，首套房首付比例下调，存量房贷利率持续压降；“卖旧买新”换购住房个税退税政策延长至2027年，增值税对满2年住房免征、不足2年降至3%；公积金政策围绕“支持多子女家庭、扩大异地使用、拓展提取范围”三大方向持续优化，推动公积金从“购房专属”向“全周期居住支持”转型；鼓励收购存量商品房转化为保障性住房，释放改善型需求。政策精准聚焦新市民、多子女家庭及换房群体，推动市场从“刚需主导”向“品质改善”转型，增强居民购房意愿与支付能力。供给端改革聚焦“控增量、去库存、优供给”，通过系统性政策重塑市场结构。严控新开工与土地供应，2025年全国房屋新开工面积同比下降，推动资源向核心城市优质项目集中。加速存量商品房盘活，央行设立保障性住房再贷款，支持地方政府收购存量房转化为保障性住房、人才房，强化市场化激励机制。推行“好房子”国家标准，15个省份出台安全、舒适、绿色、智慧住宅规范，多地推出符合自身需求的优化阳台计容、绿色建材等细化标准。“保交房”白名单制度在2025年实现规模化扩容与机制优化。支持房企通过REITs、定增等拓宽股权融资，稳定资金链，推动行业从高周转向高品质、可持续模式转型。
（三）区域市场格局
2025年深圳房地产市场呈现“政策托底、需求分化、企业集中、结构优化”的核心格局，房地产政策持续宽松，重点围绕需求端和供给端发力，市场在调整中逐步修复，不同细分领域呈现显著差异。新房供应收缩、二手房主导市场，
价格走势结构性分化显著，核心区优质住宅、商办项目韧性较强，非核心区去化压力较大；房企集中度提升，央国企与本地龙头主导市场；商业办公市场需等待产业需求进一步释放。2026年政策有望继续优化，市场或在“稳需求、去库存、优供给”中实现动态平衡。
（五）公司所处行业地位
深物业集团与深圳改革开放相伴而生，深耕房地产和物业管理等领域四十余载，行业地位和品牌影响力持续提升，
历年来荣获多项荣誉和奖项。报告期内获得“2025年度服务力产业园标杆项目”“粤港澳大湾区物业服务力百强企业”及“产业园区物业服务力TOP10”。在深圳市经济特区建立45周年之际，公司入选“品牌发展典型案例”，获颁“卓越品牌”证书，并参与编制深圳市住宅小区党建与物业服务融合团体标准。。
四、主营业务分析
1、概述
参见“管理层讨论与分析”中的“一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。
2、收入与成本
（1）营业收入构成
（2）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况适用□不适用
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据□适用 不适用
（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入
□是 否
（4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况□适用 不适用
（5）营业成本构成
行业分类
行业分类
无。
（6）报告期内合并范围是否发生变动
详见本报告第八节财务报告九、合并范围的变更
（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□适用 不适用
（8）主要销售客户和主要供应商情况
存在关联关系。
不存在关联关系。
报告期内公司贸易业务收入占营业收入比例超过10%
□适用 不适用
3、费用
4、研发投入
适用□不适用
主要研发项目名称 项目目的 项目进展 拟达到的目标 预计对公司未来发展的影响边缘智能分析系统 利用物联网技术，对设施设备管控全覆盖，实现信息资源共享与管理，预警并快速响应，提高工效，减员增效。 已交付 提供工业设备智控与能效优化服务：支持5000+点位接入及MQTT/HTTP/Websocket/OPC等协议解析，实现数据采集、协议转换与边缘计算；内置故障诊断模块，采用LSTM算法实时预测设备异常；集成制冷站房优化策略，实现水系统变压差控制、冷机AI调度及冷却水变温调节；
云端部署可视化驾驶舱，支持实时数据刷新及能耗多维度分析；
结合BYOS云平台动态下发控制
策略，降低能耗，提升运维效率。 增加新的适配场景，促进原有产品的市场纵深发展和护城河。无人值守机房 通过对机房基础设施的感知、智能诊断和自动化控制，实现机房的无人化、智能化运维，降本增效，保障关键业务。 已交付 开发一个统一的、平台化的物联网集成系统。该系统旨在打破在建筑各类设备机房中的各业务子系统壁垒，通过标准协议接入各类机房设施（动环、安防、消防、IT设备等），并利用AI算法对海量运维数据进行智能分析，实现从“被动响应”到“主动预测”、“无人值守”到“智能运维”的转变。 增加新的适配场景，促进原有产品的市场拓展范围。建筑孪生地图 打造一个能够承载物联网数据、支持三维空间模型渲染交互、提供丰富可视化能力的专用引擎。 已交付 软件是一款建筑楼宇数字孪生地图引擎，核心功能包括：通过组态管理平台进行三维空间模型构建与维护；利用监测视图实现物联网设备、监测点位与模型构件的可视化关联绑定；最终通过KBI看板平台集成展示，将实时数据驱动至三维场景，实现设备状态监控、告警可视化及二维图表联动，构建沉浸式、交互式的数字孪生监控与管理体验。 增加产品优势和市场竞争力冷站调优系统 通过人工智能算法，实现冷站系统全局自动化节能优化，大幅降低能耗与运营成 已交付 高效冷站AI智控平台旨在通过先进的人工智能与自动化控制技术，对冷站设备进行实时监控和优化控制，从而实现节能、舒适 增加新的市场机会点本，实现智慧运维与安全保障。 与高效运行。平台利用机器学习算法，根据环境变化、建筑特点和冷负荷需求，动态调节温度设定点，确保冷站在保证舒适度的前提下最大化能效。其核心功能包括站内寻优控制、建筑寻优控制、冷站运行监测及综合能效分析。学校智慧后勤系统 解决传统后勤管理的"信息孤岛、服务滞后、决策盲区"问题，并通过AIoT技术实现"全场景覆盖、全资产可控、全流程优化"的数字化管理升级。 进行中 1.业务目标：实现后勤服务响应效率提升、提高设备故障预测准确率、降低综合能耗；
2.技术目标：构建"AI+IoT+数字孪生"三位一体平台，支持多行业多场景快速适配。 开辟“平台+增值服务”新盈利模式，通过标杆项目切入智慧后勤市场。持续输出行业标准解决方案，带动后续订单增长。管理型智慧运营系统 计划在2年内让E-IOC项目产品成为行业一线产品，打造标杆用户，以产品专业性和服务口碑在行业内站稳脚跟持续发展。 进行中 本系统作为企业行政管理的统一的智慧运营中心，以数字中台为基础层，构建数据采集及业务自运行能力；以专业管理为服务层，打造行政运营管控平台（E-IOC）。系统主要面向企业行政与后勤的相关管理层、员工、以及IT管理员，从“实用、简洁、高效”的角度出发，并视项目的实际情况，考虑智能化和智慧化的场景设计，从而最终实现打造智慧企业行政管理运营中心的目标。 增加产品优势和市场竞争力
5、现金流
①经营活动现金流出同比增加，主要原因是：报告期支付土地增值税增加所致。
②投资活动现金流入同比增加，主要原因是：报告期定期存款到期所致。
③投资活动现金流出同比增加，主要原因是：报告期购买货币基金所致。
④筹资活动现金流入同比增加，主要原因是：报告期新增银行借款增加所致。
⑤筹资活动现金流出同比增加，主要原因是：报告期偿还银行借款增加所致。
报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明适用□不适用
报告期公司经营活动产生的现金流量净额-2,086,069,661.63,与报告期净利润4,693,347.66元存在较大差异，主要原因是：报告期支付之前年度已计提的税金。
五、非主营业务分析
适用□不适用
六、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
一年内到期的非
算差额
境外资产占比较高
□适用 不适用
2、以公允价值计量的资产和负债
适用□不适用
3、截至报告期末的资产权利受限情况
账面余额 账面价值 受限原因
货币资金 82,297,671.21 82,297,671.21 [注1]-[注8]
澜湖时代项目地块土地使用权 424,356,240.00 424,356,240.00 [注9]扬州深扬数智城项目B、D地块土地使用权及D地块在建工程 987,723,102.87 905,257,200.61 [注10]存货-开发产品 4,839,083.09 4,839,083.09 [注11]固定资产 3,483,700.15 3,483,700.15投资性房地产 180,144,668.70 180,144,668.701,682,844,466.02 1,600,378,563.76[注1]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在2,950,000.00元系子公司深圳市深福保物业发展有限公司的银行保函保证金。[注2]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在3,000,000.00元系子公司深圳市设施之家科技有限公司因合同纠纷诉前保全被法院冻结。[注3]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在138,064.00元子公司深圳市设施之家科技有限公司履约保证金。[注4]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在1,136,395.96元系本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保并支付的贷款保证金。[注5]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在500,000.00元系子公司深圳市金海联物业管理有限公司因诉讼案件被冻结资金。[注6]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在162,969.00元系子公司深圳市国贸科技园服务有限公司因诉讼案件被冻结资金。[注7]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在74,359,856.86元系期末购买的定期存款及其利息。[注8]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在50,385.39元系子公司深圳市佳源物业管理有限公司托收业务保证金。[注9]：公司因日常经营活动所需，向银行申请借款，将持有的澜湖时代项目地块土地使用权进行抵押。[注10]：公司因日常经营活动所需，向银行申请借款，将持有的深扬数智城项目D地块土地使用权及D地块在建工程进行抵押。[注11]：公司因日常经营活动所需，向银行申请借款，将持有的自有商业物业进行抵押。
七、投资状况分析
1、总体情况
□适用 不适用
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□适用 不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□适用 不适用
4、金融资产投资
（1）证券投资情况
适用□不适用
6、
6 金田
股份
A、金田股份B 3,565,856.06 公允价值计量 586,26.58 567,317.70 其他权益工具投资 系金田债务重整取得合计 3,565,856.06 -- 586,26.58 567,317.70 -- --
（2）衍生品投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
八、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□适用 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
□适用 不适用
九、主要控股参股公司分析
适用□不适用
十、公司控制的结构化主体情况
□适用 不适用
十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动
适用□不适用
接待时间 接待
地点 接待方式 接待对
象类型 接待对象 谈论的主要内容及提供的资料 调研的基本情况索引
2025年01月06日 公司 网络平台线上交流 个人 个人 询问同业竞争相关情况 不适用
2025年01月21日 公司 电话沟通 个人 个人 询问公司业绩情况和董事会换届情况 不适用
2025年01月21日 公司 电话沟通 个人 个人 询问公司业绩情况 不适用
2025年01月23日 公司 电话沟通 个人 个人 询问公司投资计划 不适用
2025年02月06日 公司 网络平台线上交流 个人 个人 询问公司城市空气污染问题措施及看法 不适用
2025年02月16日 公司 网络平台线上交流 个人 个人 询问公司物业管理和租赁运营2022-2024年经营情况 不适用
2025年02月27日 公司 电话沟通 个人 个人 询问公司光明项目销售情况 不适用
2025年02月27日 公司 网络平台线上交流 个人 个人 询问公司投资性房地产、固定资产相关情况 不适用
2025年02月27日 公司 网络平台线上交流 个人 个人 询问公司历史存量房产处置相关情况 不适用
2025年03月07日 公司 电话沟通 个人 个人 询问公司资产出租明细 不适用
2025年03月21日 公司 电话沟通 个人 个人 询问公司股东人数及经营计划 不适用
2025年03月27日 公司 网络平台线上交流 个人 个人 询问公司B股市值管理情况 不适用
2025年03月30日 公司 网络平台线上交流 个人 个人 询问公司运营情况 不适用
2025年04月01日 公司 电话沟通 个人 个人 询问公司股东人数 不适用
2025年04月16日 公司 电话沟通 个人 个人 询问公司一季度业绩预告相关情况 不适用
2025年04月21日 网络平台 网络平台线上交流 其他 通过路演平台参与公司2024年度业绩说明会的投资者 公司经营情况、财务状况、分红情况、发展规划 详见公司于2025年4月21日在巨潮资讯网披露的《2025年4月21日投资者关系活动记录表》
2025年05月15日 公司 网络平台线上交流 个人 个人 询问在管物业面积 不适用
2025年06月10日 公司 电话沟通 个人 个人 询问公司2024年经营情况 不适用
2025年07月14日 公司 电话沟通 个人 个人 询问公司半年度业绩情况及领
十三、市值管理制度和估值提升计划的制定落实情况
公司是否制定了市值管理制度。
公司是否披露了估值提升计划。
□是 否
十四、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况
公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案公告。□是 否
|
|