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| 深物业A(000011)经营总结 | | 截止日期 | 2023-12-31 | | 信息来源 | 2023年年度报告 | | 经营情况 | 第三节管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处行业情况
（一）宏观经济形势及行业发展现状
2023年国际、国内形势充满不确定因素，经济处于缓慢复苏期，传统房地产市场持续承压。为防范房地产领域风险，
以7月中央政治局会议定调“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”为分水岭，政策力度逐渐转向“托举并用”。报告期内，中央政策力度前稳后松，部署城中村改造、保障性住房等“三大工程”。持续落实金融政策纾困供给侧，缓解房企资金压力。聚焦需求端出台降首付、降利率、认房不认贷等稳需求措施支持居民购房。各级政府部门频繁优化楼市政策力促房地产市场平稳运行，政策环境趋于宽松。全年销售市场整体低位运行，销售规模、开发投资、及土地供求均持续下行。据国家统计局数据，2023年全年商品房销售面积111735万平方米，比上年下降8.5%，销售额116622亿元，下降6.5%。新房市场调整态势未改，核心城市政策效果持续性不足。以价换量下，重点城市二手房市场表现好于新房。 月，重点 城新建商品住宅成交面积同比下降约5%，绝对规模为2016年以来同期最低水平。投资百强总量创新低，整体投资意愿无明显起色。2023年房地产投资规模整体延续2022年的跌势，全国房地产开发投资110913亿元，比上年下降9.6%。投资规模的降低，意味着房地产行业增量资金在逐步减少，行业吸引力在降低，现有存量房企在逐步退出。2023年房屋新开工面积95376万平方米，下降20.4%。全年房地产开发企业房屋施工面积万平方米，比上年下降 。房屋竣工面积 万平方米，增长 。拿地力度放缓，供求规模均降至近十年同期最低水平。自去年年末以来土地市场持续遇冷，导致地方政府在供地端更加谨慎，需求端企业拿地意愿也显著收缩。2023年全年，全国300城住宅用地供求规模同比降幅均在两成以上，其中推出6.1亿平方米，同比下降22.4%；成交4.8亿平方米，同比下降23.1%，绝对规模为近十年最低位。全国土地总成交金额37504亿元，同比下降下降18%。土地成交多为底价成交，成交金额较去年同期仍有较大差距，溢价率仍处于相对低位，全年溢价率仅有 。其中，深圳 年成交金额减少了 ，总成交金额较去年全年减少额超 亿元。政策助力，但资金面未见明显改善。全国房地产开发投资额2022年4月起连续下降，2023年以来降幅整体呈现扩大态势，房企到位资金同比延续下降趋势。10月底中央金融工作会议明确“促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”。银行按揭贷款放款速度持续加速，但经济修复速度的不确定性仍对购房者信心产生负面影响，个人按揭贷款为1.9万亿元，同比下降 。房地产企业销售回款受到了不同程度的负面影响，据国家统计局数据，全年房地产开发企业到位资金127459亿元，比上年下降13.6%。2023年以来，中央及各部委连续释放维稳信号，信贷环境边际改善，房企融资环境逐步转好，但信贷环境边际改善传导至市场端仍需过程，按揭放款和开发贷等资金到位尚需时间。
（二）行业政策环境
2023年，中央首提“三大工程”，对房地产行业的政策从强调“房住不炒”已经切换至“防范化解风险、因城施策、
满足刚性及改善性需求、发展新模式等”，强调促进房地产市场平稳健康发展。需求端，降首付、降利率、认房不认贷、延期置换退税等政策接连落地，供给端，续期“金融16条”、“三个不低于”、“房企白名单”等纾困措施相继提出。综合来看，2023年房地产行业政策有三点核心：一是供给端金融支持再加力，缓解房企资金压力；二是个人信贷端支持持续加码，合力减轻居民按揭压力，助力购房需求释放；三是地方调控政策松绑加力提速，提振市场情绪，提升购房者信心。需求端集中于优化升级限购限贷政策。（）落地“认房不认贷”， 月 日，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合发文推进落实“认房不用认贷”，利好置换及异地购房者，包括北上广深在内的至少63省市官宣“认房不认贷”；（2）调降首付比例下限，打开限购城市降首付空间，8月31日，中国人民银行和国家金融监督管理总局发布关于调整优化差别化信贷政策通知，将住房商贷的最低首付比例统一调整为20%，二套统一为最低30%，不再区分地区限购与否；（3）动态调节首套房贷利率下限，调降二套房房贷利率下限，1月5日，人民银行、银保监会建立首套二套房商贷利率下限由 调整为 ；（）落实存量房贷降息，减轻居民负债压力， 月 日，央行、金监局发文指导商业银行下调存量首套住房贷款利率；（5）降准降息，3月27日、9月15日分别全面降准0.25个百分点，6月20日下调1年期LPR10BP至3.55%，调降5年期以上LPR利率10BP至4.2%，8月20日单边调降1年期LPR利率10BP至3.45%。供给端集中于土地和金融政策。（1）土地方面，2023年供地计划下调10%，实际完成率四成左右。供地计划完成率偏低。各地方政府积极优化调整土拍规则及土地供应结构吸引房企竞拍，龙头房企重仓优质地块的主旋律依旧，优势将持续放大，“强者恒强”的局面延续，地方城投拿地力度或将持续收缩，民企保持谨慎投资态势，需要更长的修复期；
（2）政策方面，中央政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，
因城施策用好政策工具箱”。7月，央行延期“金融16条”适用期限。8月，证监会明确上市房企再融资不受破发、破净、亏损限制。10月，中央金融工作会议召开，强调健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。 月，三部门召开金融机构座谈会，提出“三个不低于”，据悉监管还拟定了“50家房企白名单”。随后，工农中建交等银行相继召开房企座谈会，听取房企融资需求，并表态将加大房企融资支持力度。2023年，全国各省市政策松绑加力提速，273省市622次政策松绑，限制性行政措施几乎都已退出。房地产市场调控政策不断完善升级，政策自下半年以来节奏加快和力度明显加大。展望2024年，中央层面房地产政策有望从三方面发力，一是金融支持“三大工程”建设，并以此为抓手推动构建房地产发展新模式，二是落实“三个不低于”等供给端金融支持，三是下调住房交易税费，稳需求进而稳市场。在房地产市场调整态势继续深化的当下，一线城市政策优化空间较大，房企融资链条有望进一步通畅。
（三）区域市场格局
从区域市场看，2023年，深圳经济保持韧性，楼市政策围绕着以“稳地价、稳房价、稳预期，支持刚性和改善型住
房需求，促进房地产市场平稳发展”为中心，出台多项宽松利好政策、购房信贷政策等。上半年发布保障性住房相关政策，取消了原来的安居型商品房、人才住房等住房类型，新增了保障性租赁住房、共有产权住房等住房类型。将“十四五”规划期间建设和筹集保障性住房的原目标54万套（间），调整为不少于74万套（间）。下半年发布通知优化个人住房贷款中住房套数认定标准，执行“认房不认贷”、提出提高住房公积金租房提取额度、调整优化个人住房贷款利率下限等政策，刺激对于市场预期转变的刚需、改善客户入市，带动购房需求释放。
（五）公司所处行业地位
深物业集团与深圳改革开放相伴而生，深耕房地产和物业管理等领域近四十载，综合实力和品牌影响力不断攀升，
行业地位逐年提高，历年来荣获多项荣誉和奖项。报告期内，公司荣获“2023年深圳市房地产开发行业综合实力二十强、深圳市房地产开发行业诚信（优质）企业、2023深圳500强企业”称号，位列第224位；公司下属国贸物业连续蝉联“ 中国物业服务企业综合实力 强”“ 年中国物业服务企业品牌价值 强”“ 中国产业园区物业服务领先企业”等奖项；深圳国际贸易中心大厦位列深圳市人民政府公布的第一批深圳市历史建筑名录、深圳国际贸易中心历史陈列入选改革开放重要史迹名单、2023年度深圳市社会科学普及示范基地多项荣誉，彰显了公司的综合实力，体现了行业、客户和政府部门对公司综合实力的高度认可。报告期内，面对房地产行业形势变化，公司锁定目标，全年冲刺总体完成各项年度经营指标。主动应变，灵活施策直面市场挑战。多措并举，深入推进商业运营市场化转型。安全生产、信访维稳主动作为，守护集团业务平稳发展。
四、主营业务分析
1、概述
参见“管理层讨论与分析”中的“二、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。
2、收入与成本
（1）营业收入构成
（2）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况适用□不适用
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据□适用 不适用
（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入
□是 否
（4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况□适用 不适用
（5）营业成本构成
行业分类
行业分类
无。
（6）报告期内合并范围是否发生变动
是□否
详见本报告第十节财务报告九、合并范围的变更。
（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□适用 不适用
（8）主要销售客户和主要供应商情况
法人2与公司存在同一控制关系。
在关联关系。
3、费用
4、研发投入
适用□不适用
主要研发项目名称 项目目的 项目进展 拟达到的目标 预计对公司未来发展的影响智慧园区可视化展示平台[简称：K-BI] 开发新模块，帮助非专业的开发工程师快速实现美观、实用的大数据可视化效果，满足对人事物的日常监管、辅助决策、指挥调度等多场景使用需求。 已交付 本产品提供所见即所得的可视化设计工具及丰富的可视化组件模板，帮助非专业的开发工程师快速实现美观、实用的大数据可视化效果，满足对人事物的日常监管、辅助决策、指挥调度等多场景使用需求。 增加产品优势和市场竞争力智慧能源管理系统[简称:FMS-EMS] 开发信息系统，帮助不动产与设施所有者、使用者实现节能、降耗和环保，助力企业ESG目标达成。 已交付 采用“云-边-端”架构，综合应用物联网、大数据、GIS等3D可视化等技术，通过对能源数据进行采集、在线监测、处理、分析；结合“双碳要求”，对照定额进行核算及监测，帮助不动产与设施所有者、使用者、实现节能、 增加公司新的利润点降耗和环保，助力企业ESG目标达成。智慧园区物联平台[简称：K-IOT] 向资产甲方和运营方提供强大的集运维工具、管理、智能决策为一体的解决方案。 已交付 业务架构支持各种场景的灵活配置，考虑项目与组织、角色与权限、运行管理等方面的需求，以及自定义工作流程、自定义工作标准、自定义报表、自定义预警管理、自定义工单字段等灵活设置方面的需求。技术架构考虑了技术可持续性、安全性、可靠性、性能、容量、可扩展性、移动端技术等方面的要求。 增加产品优势和市场竞争力转分租监管系统 开发用于监管房屋租赁市场中的转租和分租行为的一种信息系统。 已交付 该系统通过收集、管理和分析房屋租赁相关数据，监测和控制租房市场中的转租和分租情况，提升租赁市场的规范性和透明度，保护租房各方的权益，减少转租和分租中的风险和纠纷，提高租赁市场的效率和可信度。 增加公司市场范围FMS设施管理系统[简称：FMS] 增加支持各种场景的灵活配置，支持物联集成运行监测、运维工作管理、基础设置、智能分析等功能，实现对设备设施的数字化运维管理。 已交付 增加支持各种场景的灵活配置，更好地支持建筑全生命周期内的设施设备管控活动全覆盖，包括移交接管（定制版功能）、运行、维保、维修、改造及报废处置的全过程，支持物联集成运行监测、运维工作管理、基础设置、智能分析等功能。 增加支持各种场景的灵活配置，提升了全视角的运维和数字化管理，为客户提供更有价值的服务，为未来拓展市提供了更有力的支持。
5、现金流
①经营活动现金流入同比减少，主要原因是：报告期房地产收入减少所致。
②投资活动现金流入同比增加，主要原因是：报告期收到股权转让款所致。
③投资活动现金流出同比减少，主要原因是：去年同期支付投资款所致。
④筹资活动现金流入同比增加，主要原因是：报告期新增银行借款所致。
⑤筹资活动现金流出同比减少，主要原因是：去年同期支付同一控制下股权收购款所致。
报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明适用□不适用
报告期公司经营活动产生的现金流量净额-264,092,984.33,与报告期净利润449,858,861.48元存在较大差异，主要原因是：报告期开发成本支出增加所致。
五、非主营业务分析
适用□不适用
收益 除股权转让收益外，具有可持续性。准备 否营业外收入 3,604,677.09 0.51% 主要是没收保证金 否营业外支出 6,504,504.20 0.92% 主要是支付违约金及罚款 否信用减值损失 -19,844,952.87 -2.81% 主要是计提坏账准备 否
六、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
一年内到期的
非流动负债 3,092,324,853.所致境外资产占比较高□适用 不适用
2、以公允价值计量的资产和负债
适用□不适用
3、截至报告期末的资产权利受限情况
期末账面价值 受限原因
货币资金 15,659,341.60 [注1]-[注10]
合计 15,659,341.60[注1]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在2,200,000.00元系子公司深圳市深福保物业发展有限公司的银行保函保证金。[注2]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在3,000,000.00元系子公司深圳市设施之家科技有限公司因合同纠纷诉前保全被法院冻结。[注3]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在1,133,604.61元系本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保并支付的贷款保证金。[注4]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在8,644,166.67元系期末计提的定期存款利息。[注5]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在90,000.00元系子公司深物业集团徐州大彭房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案被冻结受限资金。[注6]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在129,021.18元系子公司深圳市物业工程建设监理有限公司截止到期末法人变更手续尚未完成，该账户处于只收不付状态。[注7]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在99,103.58元系子公司深圳市育发实业有限公司银行留存股东信息与市场监督管理局的工商股东信息不一致，银行账户被冻结。[注8]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在1,500.00元系子公司山东深国贸物业管理有限公司的POS机押金。[注9]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在1,000.00元系子公司深圳市深福保物业发展有限公司江西分公司的POS机押金。[注10]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在18,570.85元系子公司深圳市保税区保安服务有限公司因劳动仲裁案被冻结受限资金。
七、投资状况分析
1、总体情况
□适用 不适用
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□适用 不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□适用 不适用
4、金融资产投资
（1）证券投资情况
适用□不适用
6、
6 金田
股份
A、金田股份B 3,565,6 公允价值计量 887,838.64 -261,743.15 10,830.71 636,926.20 其他权益工具投资 系金田债务重整取得合计 3,565,6 -- 887,826.20 -- --
（2）衍生品投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
5、募集资金使用情况
□适用 不适用
公司报告期无募集资金使用情况。
八、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□适用 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
适用□不适用
交易
对方 被出
售股
权 出售
日 交易
价格
（万
元） 本期
初起
至出
售日
该股
权为
上市 出售
对公
司的
影响 股权
出售
为上
市公
司贡
献的
净利 股权
出售
定价
原则 是否
为关
联交
易 与交
易对
方的
关联
关系 所涉
及的
股权
是否
已全
部过
户 是否
按计
划如
期实
施，如未按计 披露日期 披露索引公司贡献的净利润（万元） 润占净利润总额的比例 划实施，应当说明原因及公司已采取的措施华联控股股份有限公司 深圳市景恒泰房地产开发有限公司2023年12月22日 83,500 62,801.21 成功化解历史遗留问题并实现国有资产保值增值。 135.34% 市场评估价格 否 非关联方 是 是2023年12月26日 详见巨潮资讯网上《关于公开挂牌转让全资子公司深圳市景恒泰房地产开发有限公股权进展暨完成工商变更登记的公告》（公告编号：
2023-
号）
九、主要控股参股公司分析
适用□不适用
深圳市景恒泰房地产开发有限公司 股权转让 贡献的净利润为62801.21万元。
主要控股参股公司情况说明
十、公司控制的结构化主体情况
□适用 不适用
十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动
适用□不适用
接待时间 接待
地点 接待方式 接待
对象
类型 接待
对象 谈论的主要内容及提供的资料 调研的基本情况索引
2023年01月28日 公司 网络平台线上交流 个人 个人 询问公司采取何种方式签署各业务合同，是否采取电子合同签署方式 不适用
2023年01月30日 公司 网络平台线上交流 个人 个人 询问公司是否采取数字化管理方式来对各业务进行有效的一体化管理 不适用
2023年02月06日 公司 网络平台线上交流 个人 个人 询问土地储备情况 不适用
2023年04月11日 公司 网络平台线上交流 个人 个人 询问公司市值管理计划 不适用
2023年05月31日 公司 电话沟通 个人 个人 询问公司业务结构、一季度业绩下滑原因 不适用
2023年06月07日 公司 网络平台线上交流 个人 个人 询问股东人数 不适用
2023年06月09日 公司 电话沟通 机构 个人 询问公司相关业务布局情况、物管板块并购情况 不适用
2023年07月03日 公司 网络平台线上交流 个人 个人 询问公司是否制定并公开披露《信息披露暂缓与豁免业务管理制度》 不适用
2023年07月05日 公司 网络平台线上交流 个人 个人 询问研发中心人员配置 不适用
2023年07月12日 公司 电话沟通 个人 个人 询问公司B股分红派息到账时间 不适用
2023年07月17日 公司 电话沟通 个人 个人 询问公司A股分红派息到账时间 不适用
2023年07月23日 公司 网络平台线上交流 个人 个人 询问公司相关业务布局情况 不适用
2023年08月01日 公司 网络平台线上交流 个人 个人 询问公司相关业务布局情况 不适用
2023年08月02日 公司 电话沟通 个人 个人 询问同业竞争相关问题 不适用
2023年08月12日 公司 网络平台线上交流 个人 个人 询问公司投资计划 不适用
2023年09月01日 公司 电话沟通 个人 个人 询问公司目前的项目情况 不适用
2023年09月04日 公司 网络平台线上交流 个人 个人 询问分红情况 不适用
2023年09月14日 公司 电话沟通 个人 个人 询问公司是否有融资计划 不适用
2023年10月10日 公司 网络平台线上交流 个人 个人 询问是否有股份回购计划 不适用
2023年10月11日 公司 网络平台线上交流 个人 个人 询问同业竞争解决方案 不适用
2023年11月12日 公司 网络平台线上交流 个人 个人 询问公司相关业务布局情况 不适用
2023年11月15日 公司 电话沟通 个人 个人 询问股东人数 不适用
2023年11月19日 公司 网络平台线上交流 个人 个人 询问公司十四五规划 不适用
2023年11月23日 公司 网络平台线上交流 个人 个人 询问公司相关业务布局情况 不适用
2023年11月29日 公司 电话沟通 个人 个人 询问同业竞争解决进展、公司现金流情况 不适用
2023年12月13日 公司 网络平台线上交流 个人 个人 询问公司在ESG治理方面的计划 不适用
2023年12月18日 公司 电话沟通 机构 个人 询问公司主营业务和资本运作情况 不适用
2023年12月26日 公司 电话沟通 个人 个人 询问同业竞争解决进展 不适用
2023年12月27日 公司 电话沟通 个人 个人 询问景恒泰股权转让事宜 不适用
2023年12月29日 公司 电话沟通 个人 个人 询问景恒泰股权转让事宜 不适用十三、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况□是 否
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