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| 德必集团(300947)经营总结 | | 截止日期 | 2023-12-31 | | 信息来源 | 2023年年度报告 | | 经营情况 | 第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处行业情况
（一）公司所处行业情况
公司作为文化创意和科技创新产业园区的运营服务商，主营业务为文化创意和科技创新产业园区的定位、设计、改造、招商、运营管理和对企业的深度增值服务。公司基于中小型文化创意、科技创新企业的需求，利用自身园区设计和运营管理能力，对各类既有建筑进行重新定位与更新改造，在保护和传承城市历史文化脉络的同时，为园区内文科创企业提供舒适的办公环境和深度的专业化服务。根据国家统计局发布的《国民经济行业分类》（GB/T4754-2017），公司所属的行业分类为“L72 商务服务业”之“L7221 园区管理服务”。
1、中国城市的发展正在由“增量扩张”转向“存量更新”，城市更新进入重要时期，2023年度多重政策引领产业园需求进一步释放
国家统计局发布的数据显示，截至2023年末，我国城镇人口占全国人口比重（城镇化率）为66.20%。随着我国城镇化率逐步提高，城市成为人口集聚的主要空间，按照世界城市化发展规律，城镇化率达 70%至 80%时，城镇化进程将逐步放缓，城市的发展正在由“增量扩张”转向“存量更新”，将从数量的快速扩张向高质量发展转变，进入城市更新的重要时期。城市更新行动以城市整体为对象，以新发展理念为引领，以城市体检评估为基础，以统筹城市规划建设管理为路径，顺应城市发展规律，推动城市高质量发展的综合性、系统性战略行动，城市更新成为了统筹资源配置，实现可持续发展的重要手段。
2023年，中国政府高度重视城市更新工作，超15个省出台了超过30条政策，超96个地级及以上城市出台了129条市级城市更新政策。住房和城乡建设部印发的《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》强调，特别提到要加强历史文化保护传承；2023年 3 月两会政府工作报告提出将实施城市更新行动、推进历史街区的保护与传承等工作作为重点工作内容；2023年 6 月住房和城乡建设部发布的《城乡历史文化保护利用项目规范》强调延续历史文脉，推动城乡建设高质量发展，增强中华民族文化自信；2023年11月21日，自然资源部印发了《支持城市更新的规划与土地政策指引（2023版）》，引领各大城市未来城市更新的政策走向。城市更新坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造，杜绝大拆大建的规模性开发，强调城市运营存量建筑的优化与价值提升。城市更新政策的密集出台，旨在通过优化城市空间结构、提升城市功能，在这些政策的推动下，老旧工业区和产业园区将得到重新规划和升级，市场对于改造和运营存量建筑的需求将逐步释放。
2、产业集聚、增值服务等成为产业园区运营新趋势，文化创意与科创企业数量增长推动文科创产业园区稳步发展
2023年以来，宏观经济恢复不及预期，我国产业园区空置率持续偏高，在市场与产业环境持续演变的背景下，伴随需求侧多样化和个性化需求的日益增长，产业园区的运营正在向更高层次、更多元化的方向发展。未来的文化创意产业园区将以智慧运营、产业集聚、增值服务、文旅融合和绿色可持续发展等趋势为导向，不断探索创新的发展模式，推动产业园区的健康、可持续发展，为产业的繁荣注入新的活力和动力。
（1）文化创意产业园区呈现出产业集群化、增值服务深化、智慧运营升级、可持续发展推进以及文旅融合加强等多元化发展趋势。
未来的文化创意产业园区将专注于产业的深度专业化和细分市场，致力于打造具有独特特色的产业集群，以此提升整个产业的核心竞争力。园区将致力于促进企业间的合作与协同作用，建立产业链上下游之间的紧密联系，从而增强整体的创新能力和对市场的快速响应。园区将锁定具有前瞻性的产业，通过精准定位，围绕细分产业进行深入研究，打造专业化的空间载体，构建完善的产业生态和服务体系，引导产业集聚，最终形成具有明显特色和高辨识度的产业“标签”。在智慧运营方面，园区将迈向智能化管理和服务的新阶段，运用物联网、大数据、云计算等先进技术提升运营效率和管理质量。通过创建数字化服务平台，结合数字运营平台，园区将为企业提供全面一站式服务，包括政策咨询、市场分析、人才培训等，以满足企业的多元化需求，支持企业的全面成长。同时，园区将致力于推广清洁能源和环保材料的使用，实施节能减排措施，打造绿色、低碳的园区环境，展现对可持续发展的承诺。文旅融合也将成为文化创意产业园区未来发展的重要趋势，园区将加强与旅游业的结合，打造具有魅力的文化旅游目的地，推动文化产业与旅游业的互利共赢。
（2）我国文科创企业稳步增长，以文化创新为核心的轻资产企业正日益成为文化创意产业园区的主要驱动力。
文化创意产业正日益成为推动经济增长和社会进步的关键力量。随着我国文化创意及相关产业的稳步增长，文化创意产业园区也迎来了快速发展的新阶段。截至2023年，中国规模以上文化及相关产业企业数量已增至7.1万家，业务范围覆盖新闻信息服务、内容创作与生产、创意设计服务、文化传播渠道、文化投资运营、文化娱乐休闲服务等多个重要领域，文化产业的整体规模正在迅速扩大， 根据国家统计局发布的数据，2023年文化企业实现营业收入达 129,515亿元，同比增长8.2%，利润总额达到11,566亿元，同比增长30.9%，营业收入利润率为8.93%，较上年增加了1.55个百分点。
此外，得益于新基建和数字经济等领域的政策扶持，中国的科创企业近年来发展迅猛，据仲量联行的统意企业发展的重要基地，文化创意产业园区将从轻资产的文科创公司的蓬勃发展中获得重要推动力。这些园区不仅为企业提供了一个成长的平台，也为整个产业的创新和繁荣贡献了力量。
3、政策扶持为文创产业注入新动力，市场需求催生文体旅新赛道
在全球化和文化多元化的推动下，文化创意产业迎来了前所未有的发展机遇。2023年，中国政府通过一系列政策文件，如《“十四五”文化发展规划》为文化创意产业园区的发展创造了有利条件。
《苏州市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》特别提出了文化产业倍增计划，旨在打造全国数字文化产业集聚区和引领区，强化智慧文旅平台建设，实现到2025年文化产业增加值占GDP比重提升至10.5%的目标。姑苏区作为先行试点，已完成多个数字文创产业园的建设，并计划打造更多聚焦于数字经济、新基建、文创设计、互联网 IP 等重点领域的园区。这些举措加速了文旅产业的数字化转型升级，推动了传统文旅业态的数字化改造，发展了数字文娱、数字创意等新业态。
在这样的政策背景下，文化创意产业园区作为文化与旅游连接的重要平台，正逐步成为推动地区经济发展和文化传承的关键力量。园区通过举办各类文化节庆活动、开发体育旅游线路、打造特色旅游产品等方式，不仅满足了市场对高品质旅游体验的需求，也促进了地方文化的传播和创新。
（二）公司所处行业地位
公司作为国内屈指可数的能够成功进行跨区域、跨城市、规模化、连锁化发展的园区运营服务企业，截至目前，公司在亚、美、欧三大洲，超过十大城市，运营管理 74 个文化创意产业园区，管理面积超135万平方米，已经成为行业内具有较大影响力的领先企业。
作为国内成立较早的文化创意产业园区运营服务商，经过多年发展，公司形成“既有建筑改造的创意设计能力”和“园区运营管理能力”两大核心竞争力，构筑“护城河”，使得公司在竞争环境中保持长期领先，确立行业地位。创意设计能力方面，公司以独特的设计理念创立了“德必易园”、“德必WE”、“德必·文体旅”等系列园区品牌，公司及旗下园区先后荣获“龙腾奖——中国创意产业年度大奖”最佳园区奖、中国城市更新论坛十大城市更新建筑重生案例、中国文化创意产业十大领军园区等行业奖项，并被授予了上海首批文化创意产业示范园区、北京市首批文化创意产业园区、意中商会最佳投资机构等荣誉。园区运营管理能力方面，公司以优良的服务品质得到了客户与合作伙伴的广泛认可，成功吸引了一批优秀的文科创企业入驻园区，包括美团点评、依图科技、风神集团、乐居控股、虎扑、阳光传媒、长芯光电、紫龙游戏、拉面说、翼方健数、埃摩森猎头、樊登读书会、震坤行、安克创新、华大智造、阳光海天在内的数以千计的文科创企业，在德必园区孕育成长，逐步迈向成熟与壮大，共同为中国创意经济的发展贡献力量。
公司所处行业与国家战略发展方向高度吻合，公司主营业务符合市场需求，园区产品深受客户认可，创业板上市的文化创意产业园区运营服务商，一方面有效提升了公司品牌价值，另一方面也为公司带来更广阔的行业整合机会与发展前景。未来，随着公司平台优势及规模优势的逐步显现，品牌影响力的逐步扩大，市场占有率的稳步提高，公司行业地位整体也将得到进一步提升。
四、主营业务分析
1、概述
参见“二、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。
2、收入与成本
（1） 营业收入构成
（2） 占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况 适用 □不适用
进行租金减免（3）2023年 5月并购圣博华康项目在本报告期产生了收入贡献。
2 收入虽然大幅增加，但成本费用同步增加，导致归母净利润同比略微增长。成本增长的原因：（1）主要系规模增长，
收入和成本同步增加；（2）因大环境影响，上年同期获得上游租金减免；（3）2023年5月并购圣博华康项目在本报告期增加与收入对应的成本费用。公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据 □适用 不适用
（3） 公司实物销售收入是否大于劳务收入
□是 否
（4） 公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况 适用 □不适用
（5） 营业成本构成
行业和产品分类
行业和产品分类
（6） 报告期内合并范围是否发生变动
是 □否
子公司名称 报告期内取得和处
置子公司方式 对整体生产经营和业绩的影响
上海德邻斯维派酒店管理有限公司 新设 新增企业，本年无重大影响上海德汇永邻文化科技发展有限公司 新设 新增企业，本年无重大影响苏州市德必桃花坞文化旅游产业发展有限责任公司 新设 新增企业，本年无重大影响上海泠伦文化科技有限公司 新设 新增企业，本年无重大影响深圳市德泰数科产业运营有限公司 新设 新增企业，本年无重大影响无锡德金科技文化有限公司 新设 新增企业，本年无重大影响上海德必御联文化发展有限公司 新设 新增企业，本年无重大影响易源利众（上海）新能源有限公司 新设 新增企业，本年无重大影响申充（杭州）新能源有限公司 新设 新增企业，本年无重大影响申合（南京）新能源有限公司 新设 新增企业，本年无重大影响德申海合（上海）新能源有限公司 新设 新增企业，本年无重大影响上海启汇创新能源有限公司 新设 新增企业，本年无重大影响上海众立汇新能源有限公司 新设 新增企业，本年无重大影响长沙星德合申新能源有限公司 新设 新增企业，本年无重大影响注销上海圣博华康文化创意投资股份有限公司 并购 并购企业武汉圣博福康文化创意发展有限公司 并购 并购企业武汉圣博江城物业服务有限公司 并购 并购企业上海圣博锦康投资发展有限公司 并购 并购企业上海圣博华康物业管理有限公司 并购 并购企业上海圣博华康众创空间经营管理有限公司 并购 并购企业武汉微果文化科技孵化有限公司 并购、注销 并购企业徐州圣博君康商业管理有限公司 并购 并购企业徐州圣博星康文化传媒科技有限公司 并购 并购企业徐州圣博华康商业发展有限公司 并购 并购企业徐州圣博平康商业发展有限公司 并购 并购企业首开文投德必（北京）文化产业有限公司 注销 本年无重大影响
（7） 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 不适用
（8） 主要销售客户和主要供应商情况
3、费用
入招商阶段，产生的招商中介费市场推广费及人工成本增加等所致。管理费用 181,472,046.92 154,005,368.81 17.83% 未发生重大变动财务费用 147,795,227.30 111,785,731.77 32.21% 主要系规模增长，根据《新租赁准则》对新项目计提租赁负债的利息费用所致。研发费用 4,880,715.57 4,083,664.08 19.52% 未发生重大变动
4、研发投入
主要研发项目名称 项目目的 项目进展 拟达到的目标 预计对公司未来发展的影响ICS合同审批中心软件V1.0 提高合同审批效率 已完成 提升客户服务品质和效率 完善智慧园区系统的功能，为园区经营提供科学工具。ICS导览管理软件V1.0 提高园区空间化管理 已完成 提高园区运营的便利性 完善智慧园区系统的功能，为园区经营提供科学工具。ICS合同管理软件V1.0 提高合同管理效率 已完成 提升客户服务品质和效率 完善智慧园区系统的功能，为园区经营提供科学工具。ICS企业秀管理软件V1.0 增强企业联系，促进企业合作 已完成 拉通企业间的合作共赢 完善智慧园区系统的功能，为园区经营提供科学工具。ICS CRM PC端招商管理系统软件V1.0 提高园区招商管理效率 已完成 满足园区招商典型场景的功能需求 完善智慧园区系统的功能，为园区经营提供科学工具。ICS空间管理软件V1.0 对园区空间进行数字化维护和管理 已完成 实现园区数字化、精细化、智慧化管理 完善智慧园区系统的功能，为园区经营提供科学工具。ICS任务管理系统V3.0 提高园区客户服务水平、提升园区运营人员管理效率 已完成 增强园区运营人员管理效率 完善智慧园区系统的功能，为园区经营提供科学工具。
5、现金流
1、本年经营活动产生的现金流量净额较上年增加78.93%，主要系项目增加，收到客户的租金增加所致。
2、本年投资活动产生的现金流量净额较上年减少 41.33%，主要系本期部分理财尚未到期赎回所致。
3、本年筹资活动产生的现金流量净额较上年减少97.18%，主要系项目增加，支付的上游出租方的租金及押金保证金增
加所致。报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 适用 □不适用
2023年公司经营活动产生的现金净流量为77,810.06万元，本年度净利润为 4,452.26万元，差异率为 1647.65%，主要系（1）根据新租赁准则支付给上游出租方的房租成本计入筹资活动现金流出；（2）项目前期工程投入的摊销等非付现成本影响当期净利润，导致公司经营活动产生的现金净流量与净利润存在较大差异。
五、非主营业务情况
适用 □不适用
六、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
53%，主要系本期购买保本低风险理财产品较多所致 ，按照不同产品类型归类至其他流动资产中。应收账款 32,985,661.1长期股权投资 28,528,050.3固定资产 12,668,664.2182%，主要系增加光伏设备、充电设备所致。在建工程 31,654,900.166%，主要系新拓项目逐步完工，转入长期待摊费用所致使用权资产 3,347,252,91短期借款 28,948,663.8672%，主要系信用借款增加所致。合同负债 38,547,985.6租赁负债 3,701,051,17交易性金融资份所致，本年已完成并购不再单独列示所致。其他流动资产 844,572,394.增加111%，主要系购买大额存单增加所致。其他应付款 349,329,259.加63%，主要系收到客户的押金、保证金增加所致。境外资产占比较高□适用 不适用
2、以公允价值计量的资产和负债
适用 □不适用
1、“交易性金融资产-其他变动”为本期取得圣博华康控制权将原持有其公允价值计量的部分股权重分类至长期股权投
资所致。
2、“其他权益工具投资-其他变动”为本期取得圣博华康控制权合并其账面其他权益工具投资净值导致。
报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化
□是 否
3、截至报告期末的资产权利受限情况
不适用
七、投资状况分析
1、总体情况
适用 □不适用
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
适用 □不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□适用 不适用
4、金融资产投资
（1） 证券投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在证券投资。
（2） 衍生品投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
5、募集资金使用情况
适用 □不适用
（1） 募集资金总体使用情况
适用 □不适用
分外，本公司尚未使用的募集资金存放于募集资金专户进行严格管理，并将继续用于募投项目。 0合计 -- 69,350募集资金总体使用情况说明
1、募集资金金额及到账时间
经中国证券监督管理委员会《关于同意上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司首次公开发行股票注册的批复》(证监许可〔2021)164号）同意注册，上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司(以下简称“公司”)首次公开发行人民币普通股(A股)1,347.40万股，发行价格为51.47元/股，本次发行募集资金总额为69,350.68万元，扣除发行费用后募集资金净额为62,197.24万元。募集资金已于2021年2月5日划至公司指定账户，天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）对上述募集资金到位情况进行了审验，并出具了“天职业字[2021]4307号”《验资报告》。发行费用中包含31.11万元发行印花税，公司通过纳税专户以自有资金缴纳印花税并放弃置换，故实际相关发行费用较之前减少31.11万元，扣除发行费用后的募集资金净额实际为62,228.35万元，实际超募资金为5,158.94万元。
2、募集资金使用和余额情况
截至2023年12月31日，本公司累计使用募集资金51,411.51万元，其中：以前年度使用40,721.48万元，本年度使用10,690.03万元，投入募集资金项目6,653.06万元，项目完结结余资金永久补充流动资金4,036.97万元。截至2023年12月31日，募集资金专户余额为12,122.59万元，与尚未使用的募集资金净额10,816.84万元的差异金额为1,305.75万元，系募集资金累计利息收入扣除银行手续费支出后的净额。（2） 募集资金承诺项目情况适用 □不适用
(3)＝
(2)/(1
) 项目达
到预定
可使用
状态日
期 本报告
期实现
的效益 截止报
告期末
累计实
现的效
益 是否达
到预计
效益 项目可
行性是
否发生
重大变
化
承诺投资项目
1.园区
智慧精
装一体
化升级
级项目，因受市场环境和公司实际经营情况等多重因素的影响，园区智慧精装一体化升级项目的整体进度放缓，无法在计划的时间内完成建设。公司充分考虑项目建设周期，经审慎研究，将柏航德必易园、德必虹桥绿谷WE、七宝德必易园、虹桥德必易园4个项目的智慧精装一体化升级的建设期从2022年2月延期至2023年8月。公司已于2022年1月12日召开第二届董事会第九次会议、第二届监事会第八次会议，审议通过了《关于部分募投项目延期的议案》。具体内容详见公司在巨潮资讯网(http:/∥www.cninfo.com.cn)披露的《关于部分募投项目延期的公告》（公告编号：2022-005)等相关公告。
2、星光德必易园项目实施地点位于西安，受大环境影响，星光德必易园项目阶段性停工，投资进度较预计有所延迟，无法在计划的时间内完成建设。公司充分考虑项目建设周期，经审慎研究，将星光德必易园项目的建设期截止时间从2022年8月延期至2023年5月。公司已于2022年8月26日召开第二届董事会第十四次会议、第二届监事会第十三次会议，审议通过了《关于星光德必易园募投项目延期的议案》。具体内容详见公司在巨潮资讯网(http:/∥www.cninfo.com.cn)披露的《关于星光德必易园募投项目延期的公告》（公告编号：2022-058）等相关公告。在大环境影响下，该项目招商进度及出租单价不及预期，因此达到预定可使用状态当年效益较差，未达到预计收益，随着园区的逐步成熟，收益将逐步改善。
3、研发中心建设项目和云亭德必易园项目实施地点位于上海，德必庐州WE项目实施地点位于合肥，受大环境影响，研发中心建设项目、云亭德必易园项目和德必庐州WE项目投资进度较预计有所延迟，无法在计划的时间内完成建设。公司充分考虑项目建设周期，经审慎研究，将研发中心建设项目的建设期截止时间从2023年2月延期至2024年2月，将云亭德必易园项目的建设期截止时间从2023年3月延期至2024年2月，将德必庐州WE项目的建设期截止时间从2023年3月延期至2023年8月。公司已于2023年2月28日召开第二届董事会第十六次会议审议通过了《关于部分募投项目延期的议案》。具体内容详见公司在巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）披露的《关于部分募投项目延期的公告》（公告编号：2023-011）等相关公告。项目可行性发生重大变化的情况说明 1、“园区智慧精装一体化升级项目”旨在对公司现运营的文化创意产业园区通过引入智能化硬件设备及软件系统实现智慧化升级，前期虽经过充分的可行性论证，但实际执行过程中受公司实际经营情况、市场环境等因素的影响，项目整体进度缓慢，一直无法在计划的时间内完成建设，降低了公司募集资金的使用效率。公司于2023年8月25日召开了第二届董事会第十九次会议、第二届监事会第十八次会议，于2023年9月12日召开2023年第二次临时股东大会，审议并通过了《关于变更部分募集资金用途投入新项目及永久补充流动资金的议案》，公司终止园区智慧精装一体化升级项目，尚未使用的募集资金10,235.64万元（该金额为截至2023年6月30日账户余额，含利息收入及理财收益，占募集资金净额的比例为16.45%）投入新募投项目及永久补充流动资金。其中，2,191.14万元用于“西虹桥德必易园项目”、4,682.07万元用于“德必桃花坞文旅项目”，剩余3,362.43万元（实际金额以资金转出当日专户余额为准）用于永久性补充流动资金。具体内容详见公司在巨潮咨询网披露的《关于变更部分募集资金用途投入新项目及永久补充流动资金的公告》（公告编号：2023-038）等相关公告。
2、公司于2024年2月29日召开第三届董事会第三次会议、第三届监事会第二次会议，于2024年3月18日
召开2024年第一次临时股东大会，审议通过了《关于终止部分募投项目并永久补充流动资金的议案》。为提高募集资金使用效率，根据公司现阶段经营发展的需要，公司决定终止“研发中心建设项目”，并拟将尚未使用的募集资金1,618.63万元（实际金额以资金转出当日专户余额为准）永久补充流动资金。具体内容详见公司在巨潮资讯网披露的《关于终止部分募投项目并永久补充流动资金的公告》（公告编号：2024-015）等相关公告。超募资金的金额、用途及使用进展情况 适用公司超募资金总额为人民币5,158.94万元。公司于2021年3月15日召开了第二届董事会第三次会议和第二届监事会第二次会议、于2021年3月31日召开了2021年第二次临时股东大会，审议通过了《关于使用部分超募资金永久补充流动资金的议案》，同意公司在确保不影响募集资金投资项目建设和公司正常运营的情况下，将1,500万元（占超募资金总额的29.25%）超募资金用于永久补充流动资金。具体内容详见公司于2021年3月16日披露的《关于使用部分超募资金永久补充流动资金的公告》（公告编号：2021-004）等相关公告。募集资金投资项目实施地点变更情况 不适用募集资金投资项目实施方式调整情况 不适用募集资金投资项目先期投入及置换情况 适用
1、公司于2021年4月19日召开第二届董事会第四次会议、第二届监事会第三次会议，审议通过了《关于使
用募集资金置换预先投入募投项目及已支付发行费用自筹资金的议案》，同意公司使用募集资金置换预先投入募投项目的自筹资金4,629.28万元及已支付发行费用的自筹资金774.94万元，共计5,404.22万元。独立董事对该事项发表了明确同意的独立意见，天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）出具了《上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司募集资金置换专项鉴证报告》（天职业字[2021]12264号），公司保荐机构民生证券股份有限公司同意公司本次以募集资金置换预先投入募集资金投资项目及已支付发行费用的自筹资金的事项。具体内容详见公司2021年4月20日披露于巨潮资讯网的《关于使用募集资金置换预先投入募投项目及已支付发行费用的自筹资金的公告》（公告编号：2021-018）等相关公告。
2、公司于2021年7月30日召开第二届董事会第六次会议、第二届监事会第五次会议，审议通过了《关于使
用募集资金置换预先投入募投项目的自筹资金的议案》，同意公司使用募集资金置换预先投入募投项目的自筹资金7,640.62万元。独立董事对该事项发表了明确同意的独立意见，天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）出具了《上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司募集资金置换专项鉴证报告》（天职业字[2021]33639号），公司保荐机构民生证券股份有限公司同意公司本次以募集资金置换预先投入募集资金投资项目的自筹资金事项。具体内容详见公司2021年8月2日披露于巨潮资讯网的《关于使用募集资金置换预先投入募投项目自筹资金的公告》（公告编号：2021-036）等相关公告。用闲置募集资金暂时补充流动资金情况 不适用项目实施出现募集资金结余的金额及原因 适用
1、公司于2022年1月12日召开第二届董事会第九次会议、第二届监事会第八次会议，于2022年1月28日
公司召开2022年第一次临时股东大会，审议通过了《关于部分募投项目结项并将结余募集资金投入新项目及变更部分募集资金用途的议案》，同意公司将“德必岳麓WE项目”结项并将结余募集资金1,625.03万元用于新项目建设。“德必岳麓WE项目”作为公司在长沙的首个项目，也是公司进驻华中地区的首个项目，建设期内超期完成目标，投资回报期较预计情况提前。在项目实施过程中，公司严格按照募集资金使用的有关规定，在保障项目建设质量的基础上结合项目实际情况，严格管理，合理配置资源，有效节约了建设支出。具体内容详见公司于2022年1月13日在巨潮资讯网披露的《关于部分募投项目结项并将结余募集资金投入新项目及变更部分募集资金用途的公告》（公告编号：2022-004）等相关公告。
2、公司已于2022年8月26日召开第二届董事会第十四次会议、第二届监事会第十三次会议，审议通过了
《关于星光德必易园募投项目延期的议案》。具体内容详见公司在巨潮资讯网披露的《关于星光德必易园募投项目延期的公告》（公告编号：2022-058）等相关公告，公司充分考虑项目建设周期，经审慎研究，将星光德必易园项目的建设期截止时间从2022年8月延期至2023年5月。本项目总投资4,572.75万元，其中本次募集资金拟投入4,572.75万元，截至2023年6月30日，该项目已完成建设并已进入试运营，实际建设投入4,570.81万元，结余募集资金90.88万元（含理财收益及存款利息），占项目投入募集资金总额的1.97%。公司拟将“星光德必易园募投项目”结项，并将上述结余募集资金变更为永久补充流动资金（实际补流金额以注销该募集资金账户时的金额为准）。本事项无需董事会及股东大会审议。
3、本报告期，公司累计变更募投项目用于补充流动资金及项目结余用于补充流动资金实际金额为4,036.97万元，主要包含终止“园区智慧精装一体化升级项目” 并投入新项目后结余资金及其利息，理财收益，“德必岳麓WE项目”结项并投入新项目后结余资金、“星光德必易园募投项目”结项后结余资金。尚未使用的募集资金用途及去向 公司于2023年2月28日召开第二届董事会第十六次会议、第二届监事会第十六次会议，于2023年3月17日召开2023年第一次临时股东大会，审议通过了《关于使用闲置募集资金进行现金管理的议案》，同意公司在不影响募集资金投资项目建设的情况下，使用总额不超过1.5亿元（含1.5亿元）的闲置募集资金（含超募资金）进行现金管理。具体内容详见公司于2023年3月1日在巨潮资讯网披露的《关于使用闲置募集资金进行现金管理的公告》（公告编号：2023-008）等相关公告。截至2023年12月31日，公司尚未使用的募集资金余额共10,816.84万元，募集资金专户余额为12,122.59万元（含利息收入并扣除手续费），两者差异金额1,305.75万元，系募集资金累计利息收入扣除银行手续费支出后的净额。公司尚未使用的募集资金均存放于募集资金专户管理，后续将继续用于募集资金投资项目。募集资金使用及披露中存在的问题或其他情况 不适用
（3） 募集资金变更项目情况
适用 □不适用
(2) 截至期末
投资进度
(3)=(2)/
(1) 项目达到
预定可使
用状态日
期 本报告期
实现的效
益 是否达到
预计效益 变更后的
项目可行
性是否发
生重大变
化
德必庐
州WE项
目 园区智慧
精装一体
化升级项
目和德必
岳麓WE
会议，于2022年1月28日召开2022年第一次临时股东大会，审议通过了《关于部分募投项目结项并将结余募集资金投入新项目及变更部分募集资金用途的议案》，同意公司将“德必岳麓WE项目”结项并将结余募集资金投入新项目，同时，根据公司实际经营情况与未来发展规划，公司决定终止“园区智慧精装一体化升级项目”中的“芳华德必运动LOFT智慧精装一体化升级项目”“昭化德必易园智慧精装一体化升级项目”“沪西德必易园智慧精装一体化升级项目”以及“虹口德必运动LOFT-柳营路智慧精装一体化升级项目”，并将上述项目尚未使用的募集资金6,195.88万元以及“德必岳麓WE项目”结余募集资金1,625.03万元，共计7,820.91万元（含利息收入并扣除手续费，实际金额以资金转出当日专户余额为准），用于“德必庐州WE项目”和“云亭德必易园项目”。具体内容详见公司于2022年1月13日在巨潮资讯网披露的《关于部分募投项目结项并将结余募集资金投入新项目及变更部分募集资金用途的公告》(公告编号：2022-004)等相关公告。
2、公司于2023年8月25日召开第二届董事会第十九次会议、第二届监事会第十
八次会议，于2023年9月12日召开2023年第二次临时股东大会，审议通过了《关于变更部分募集资金用途投入新项目及永久补充流动资金的议案》，同意公司终止“园区智慧精装一体化升级项目”（其中包含“柏航德必易园智慧精装一体化升级项目”“德必虹桥绿谷WE智慧精装一体化升级项目”“七宝德必易园智慧精装一体化升级项目”“虹桥德必易园智慧精装一体化升级项目”4个子项目），并将尚未使用的募集资金10,235.64万元（该金额为截至2023年6月30日账户余额，含利息收入及理财收益）投入新募投项目及永久补充流动资金。其中，2,191.14万元用于“西虹桥德必易园项目”、4,682.07万元用于“德必桃花坞文旅项目”，剩余3,362.43万元（实际金额以资金转出当日专户余额为准）用于永久性补充流动资金。具体内容详见公司于2023年8月28日在巨潮资讯网披露的《关于变更部分募集资金用途投入新项目及永久补充流动资金的公告》（公告编号：2023-038）等相关公告。未达到计划进度或预计收益的情况和原因(分具体项目) 云亭德必易园项目实施地点位于上海，德必庐州WE项目实施地点位于合肥，受大环境影响，云亭德必易园项目和德必庐州WE项目投资进度较预计有所延迟，无法在计划的时间内完成建设。公司充分考虑项目建设周期，经审慎研究，将云亭德必易园项目的建设期截止时间从2023年3月延期至2024年2月，将德必庐州WE项目的建设期截止时间从2023年3月延期至2023年8月。公司已于2023年2月28日召开第二届董事会第十六次会议审议通过了《关于部分募投项目延期的议案》。
具体内容详见公司在巨潮资讯网披露的《关于部分募投项目延期的公告》（公告编号：2023-011）等相关公告变更后的项目可行性发生重大变化的情况说明 不适用
八、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□适用 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
□适用 不适用
九、主要控股参股公司分析
适用 □不适用
陆续达到预定可使用状态，相关资本化成本开始摊销，而招商需要一个过程，收入的释放暂时无法覆盖相关成本费用；
二是：受大环境影响，新拓项目的招商进度有较大延迟。
十、公司控制的结构化主体情况
□适用 不适用
十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表
适用 □不适用
接待时间 接待地点 接待方式 接待对象类型 接待对象 谈论的主要内容及提供的资料 调研的基本情况索引
2023年05月15日 全景网“投资者关系互动平台”（http://ir. 网络平台线上交流 其他 参与公司2022年度网上业绩说明会的投资者 公司业绩及经营情况、发展目标、行业地位等 详见公司披露于巨潮资讯网的《投资者关系活动记录p5w.net） 表》（编号：
2023-001）
2023年05月25日 大虹桥德必WE 实地调研 机构 国盛证券资产管理有限公司、中航证券有限公司研究所 公司下属公司智链合创、红星合创的业务情况等 详见公司披露于巨潮资讯网的《投资者关系活动记录表》（编号：
2023-002）
2023年09月18日 全景网“投资者关系互动平台”（http://ir.p5w.net） 网络平台线上交流 其他 参与公司2023年半年度网上业绩说明会的投资者 公司业绩及经营情况、业务情况、发展规划等等 详见公司披露于巨潮资讯网的《投资者关系活动记录表》（编号：
2023-003）
十三、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况
公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案。□是 否
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