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| 南国置业(002305)经营总结 | | 截止日期 | 2023-12-31 | | 信息来源 | 2023年年度报告 | | 经营情况 | 第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处行业情况
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求2023年，面对异常复杂的国际环境，我国经济总体回升向好，高质量发展扎实推进，社会大局保持稳定，向全面建设社
会主义现代化国家迈出了坚实步伐。根据国家统计局数据，2023年国内GDP同比增长5.2%，增速居世界主要经济体前列。房地产开发方面，2023年房地产市场总体呈现回暖态势。从政策端来看，各地区、各部门坚持因城施策优化房地产调控，进一步放宽放开城市落户条件，支持刚性和改善性合理住房需求，积极做好保交楼、保民生、保稳定工作。从需求端来看，刚性和改善性合理住房需求有序释放。从供给端来看，部分房地产企业“高杠杆、高负债、高周转”的经营模式难以为继，房地产市场供给正经历阶段性调整，市场供给逐步趋于稳定。从中长期来看，由于房地产市场发展阶段变化及市场供求关系的调整，我国房地产市场正从过去的高速发展转向平稳发展。在商业地产方面，2023年中央多次表态要扩内需、促消费，地方政府亦积极跟进，多地两会政府工作报告将恢复和扩大消费摆在优先位置。全年居民外出就餐、休闲、旅游活动增多，实体商业经营情况整体呈回暖态势，但进入5月后恢复动能减弱，商业地产市场供需两端亦未见显著改善。在商业地产市场供过于求的严峻形势下，轻资产运营成为各商业地产商发力的重点，传统开发企业也强调轻重并举，加大轻资产运营拓展力度。在城市运营方面，高质量发展已经成为时代“主旋律”和“最强音”，从中央到地方政府纷纷出台政策旨在推动产业结构优化升级、提升城市功能和品质。在城市更新方面，政府对老旧小区改造的力度将加大，城乡基础设施维护的需求也将加强，为城市运营业务提供了更多的发展机会。同时，长租公寓行业规模继续扩张，市场活力进一步释放，有望继续保持良好的发展势头。
四、主营业务分析
1、概述
参见“第三节 管理层讨论与分析 二、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。
2、收入与成本
（1） 营业收入构成
四川 66,822,662.27 6.31% 161,938,313.04 1.65% -58.74%
江苏 23,985,482.66 2.27% 2,094,855,807.97 21.33% -98.86%北京 13,202,527.88 1.25% 10,781,860.94 0.11% 22.45%河北 11,944,091.69 1.13% 553,317.52 0.01% 2,058.63%广东 3,921,178.90 0.37% 4,113,199,794.50 41.89% -99.90%湖南 2,018,867.88 0.19% 1,514,150.90 0.02% 33.33%分销售模式直销 1,058,848,156.80 100.00% 9,819,013,472.25 100.00% -89.22%
（2） 占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况 适用 □不适用
7 128,456,714.
6 17,298,275.8
8 18,131,507.8
9 7,178,231.67 39.90% 2,058.63% 9,829.77% -47.04%
直销 1,058,848,156.80 1,641,541,89公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据 □适用 不适用
（3） 公司实物销售收入是否大于劳务收入
是 □否
行业分类 项目 单位2023年2022年 同比增减
物业销售 销售量 元 628,386,994.88 8,074,150,959.80 -92.22%生产量 元 541,111,744.94 8,578,821,745.51 -93.69%库存量 元 7,071,562,178.67 8,201,062,890.13 -13.77%相关数据同比发生变动30%以上的原因说明适用 □不适用销售量变化原因主要为本期结利的房地产开发项目减少；生产量变化原因主要为本期竣备的房地产开发项目减少。
（4） 公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况 □适用 不适用
（5） 营业成本构成
产品分类
产品分类
（6） 报告期内合并范围是否发生变动
是 □否
报告期内注销武汉悦汉企业管理咨询有限公司。
（7） 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 不适用
（8） 主要销售客户和主要供应商情况
3、费用
4、研发投入
□适用 不适用
5、现金流
经营活动产生的现金流量净额与上年同期相比增加167.53%，主要原因为房地产项目预售金额同比增长。
投资活动产生的现金流量净额与上年同期相比增加122.68%，主要原因为收回伟宸（嘉兴）股权投资合伙企业投资款。
筹资活动产生的现金流量净额与上年同期相比减少324.43%，主要原因为归还银行借款。
报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 □适用 不适用
五、非主营业务分析
□适用 不适用
六、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
合同变更，本期计提减值短期借款 184,453,742.合同负债 3,335,950,77泷悦长安、重庆清韵阶庭等项目预售长期借款 2,492,055,81租赁负债 1,820,862,18境外资产占比较高□适用 不适用
2、以公允价值计量的资产和负债
适用 □不适用
3、截至报告期末的资产权利受限情况
货币资金 82,766,558.32 因保证金受限147,335.32元；因按揭担保受限30,819,871.97元；因其他原因受限51,799,351.03元。
存货 1,885,869,312.63 抵押
投资性房地产 1,064,471,462.63 抵押合计 3,033,107,333.58 --
七、投资状况分析
1、总体情况
适用 □不适用
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□适用 不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□适用 不适用
4、金融资产投资
（1） 证券投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在证券投资。
（2） 衍生品投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
5、募集资金使用情况
□适用 不适用
公司报告期无募集资金使用情况。
八、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□适用 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
□适用 不适用
九、主要控股参股公司分析
适用 □不适用
管理；物业管理； 50,000,000.00 5,287,122,331.72 -2,617,215,584.80 369,641,2无。
十、公司控制的结构化主体情况
□适用 不适用
十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动
□适用 不适用
公司报告期内未发生接待调研、沟通、采访等活动。
十三、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况
公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案。□是 否
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