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| 南山控股(002314)经营总结 | | 截止日期 | 2023-12-31 | | 信息来源 | 2023年年度报告 | | 经营情况 | 第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处行业情况
报告期内，公司主要专注于仓储物流业务、房地产开发业务、产城综合开发业务，行业及市场情况如下： （一）仓储物流业务
2023年物流行业在承压中波动复苏，整体呈现稳中有进的发展态势。根据国家统计局等相关部门发布的数据显示，
2023年全国社会物流总额约为 352.4万亿元，按可比价格计算，同比增长5.2%，物流业总收入达到 13.2万亿元，同比增长
3.9%。与物流行业发展紧密相关的消费市场潜力也逐步释放，2023年社会消费品零售总额为 47.15万亿元，同比增长7.2%，其中，实物商品网上零售额 13.02万亿元，同比增长8.4%。全国快递业务收入和业务量分别有望超 1.2万亿元和 1,321亿件，同比分别增长14.3%和 19.4%，超大规模市场优势支撑电商物流需求持续增长。从高标仓供需看，消费逐步复苏叠加跨境电商、生物医药、新能源等新兴行业规模的快速扩张，有效推动高标仓净吸纳量显著提升，其中，跨境电商在广州、深圳、东莞、佛山和惠州等五个城市市场的新增租赁面积超 250万平方米。据世邦魏理仕统计，2023年高标仓净吸纳量为 722万平方米，同比增长44%，为仅次于2021年的第二高峰，但在上年延期项目和大量新增项目的集中投运影响下，2023年新增供应量达 1,200万平方米，创历史新高，市场仍呈现供过于求的态势，推动市场平均空置率上升至 21.8%的历史高位，三分之二的城市租金水平较去年同期有所下降。从物流仓储用地供应情况看，部分城市供地进一步向满足战略性新兴产业的生产需求倾斜，减少了物流仓储用地供应，
2023年全国 24个主要城市年新增供应中物流仓储用地占工业用地比重降至 10%以下，创近十年新低。中长期来看，在新增物流仓储用地供应量持续减少的情况下，未来市场供求关系有望逐渐重回均衡，同时，已聚焦核心城市实现规模化布局的仓储物流开发商的先发优势愈发凸显。从政策层面看，全国两会政府工作报告中强调要“大力推进现代化产业体系建设，加快发展新质生产力，着力扩大国内需求，促进消费稳定增长”，中国经济新动能的加速发展和消费潜力的有效释放，将进一步促进物流地产市场回升向好。此外，2023年公募 REITs市场多元化扩容提速，底层资产类型日趋丰富，已上市的 3只仓储物流 REITs分别为中金普洛斯REIT、红土创新盐田港 REIT和嘉实京东仓储 REIT，其底层资产四季度末整体出租率分别为 89.6%、96.0%和 100%，经营稳定性仍优于其他产权类公募 REITs，物流资产的价值凸显，同时，公司计划发行的华泰宝湾物流 REIT已于 12月 8日由中国证监会及深圳证券交易所正式受理，业务转型升级步伐稳步迈进。
（二）房地产开发业务
2023年年初以来，房地产市场延续低迷态势，7 月中央政治局会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房
地产市场供求关系发生重大变化的新形势，促进房地产市场平稳健康发展，多部委从优化需求端购房政策、支持房企融资、增加保障性住房建设等方面释放积极信号，重点城市限制性政策加速退出，核心一二线城市开启“四限”松绑潮，但市场信心和购房预期的修复尚需时日，房地产市场仍处底部修复、边际改善企稳的阶段。在销售市场方面，全国商品房销售市场仍处于筑底阶段。据国家统计局数据显示，2023年，全国商品房销售面积和销售额同比分别下降8.5%和 6.5%，与2021年行业顶峰相比，销售面积和销售额分别下降35%和 34%，延续下行趋势。分季度看，一季度商品房销售额在前期积压需求集中释放的影响下同比实现增长，但复苏持续性不足，全年呈现出“前高中低后稳”的变化特征。从需求结构看，首套房“认房不认贷”、降低二套商贷利率等政策的接续落地，进一步促进了改善性住房需求的释放，与上年同期相比，30个代表城市中，18个城市 120平方米以上新房成交套数占比提升，19个城市 120至144 平方米新房成交套数占比提升，改善型产品成为新房市场主流产品的特征明显。从商品房销售模式看，各地从保交楼、保障购房者权益角度出发，探索商品房预售制度改革，有序推行现房销售模式，2023年现房销售面积约 2.5亿平方米，同比增长18.0%，占总销售面积的比重为 22.5%，较2022年末提升 5.2个百分点，市场表现明显好于期房，考虑到消费者在市场调整期的置业倾向，预计未来现房销售占比有望进一步提升。在土地市场方面，受销售端尚未转暖影响，政府推地、房企拿地均偏谨慎，投资进一步向核心城市聚焦，土地市场整体低迷与局部竞争加剧并存。据中指研究院统计，2023年全国 300城住宅用地推出、成交面积同比分别下降19.6%、20.8%，均为近十年最低，成交金额较2022年也明显收缩，同比下降15%。为提高房企参拍意愿，各地政府不断完善土拍政策，加大核心区域或优质地块的供应力度，22 个核心城市中，已有 18 个城市取消土地限价，优质地块的溢价率提高，带动全国300城成交楼面均价同比上涨 7.6%。从区域选择看，房企具备投资意愿的城市范围不断收窄，拿地金额 TOP10的全国性房企中，除保利、建发、华润、中国铁建拿地城市数量超过 20 个，其余企业拿地城市数量均在 20 个以下，且一二线核心城市占比超八成。从拿地主体看，央国企依旧是拿地主力，22城集中供地累计拿地金额中，央国企占比达 49%，较2022年提升 12个百分点，资金优势进一步凸显。
（三）产城综合开发业务
报告期内，全国工业经济运行呈现出“冷热不均”的结构性复苏特征。总体层面，全国规上工业企业利润总额同比下
降 2.3%，虽然降幅延续逐月收窄态势，但企业扩张扩产动能仍然较弱，相应的对园区空间载体的需求有限，但在以产业创新、产业升级推动构筑新竞争优势的现代化产业体系背景下，高技术制造业投资同比增长9.9%，增速比整体制造业投资高
3.4个百分点，其中，航空、航天器及设备制造业投资增长18.4%，计算机及办公设备制造业投资增长14.5%，电子及通讯
设备制造业投资增长11.1%，为产业园区带来结构性发展机会。从供应端看，据国家统计局数据显示，2023年全国厂房及建筑物竣工面积达到 69,694.5万平方米，同比增长11.9%，仍处于供应高峰，大量竣工物业的投运加剧产业园区招商去化压力，产业园区开发商拿地更趋谨慎，年内全国工业用地成交面积约为 14.04亿平方米，同比下降17.1%，一、二线城市分别同比下降5.2%和 13.7%，高能级城市更具韧性。从发展趋势看，中央经济会议提出“必须把坚持高质量发展作为新时代硬道理”，强调建设“现代化产业体系”、发展“新质生产力”，各地政府加强对产业类型、投资强度、税收强度等准入指标的关注，提高工业用地准入门槛和管理要求，倒逼产业园区开发商主动顺应城市发展规律，提升产业导入、产品设计、园区运营、客户服务等核心能力。此外，截至2023年底，已有 9只产业园区公募 REITs上市，其中，有 2只已完成扩募，同时，易方达广开控股产业园REIT、华泰南京建邺产业园 REIT、中金重庆两江产业园 REIT和博时津开科工产业园 REIT均已获沪深交易所的问询，进入上市最后阶段，公募 REITs已成为产业园区运营商盘活存量资产的重要渠道，逐步迈入常态化发展阶段。除上述公司各主营业务所处行业外，在新能源行业方面，我国能源转型战略不断推进，《2030年碳达峰行动方案》、《“十四五”可再生能源发展规划》等文件明确了可再生能源发电量增长目标，CCER、绿证交易等市场化机制亦逐步建设完善，为碳资产变现提供广阔空间，公司将积极响应国家政策号召，加快新能源业务的发展速度，进一步扩大园区屋顶分布式光伏业务布局，持续加强对光伏、风电、储能等领域的研究，积极探索构建碳资产管理能力，打通零碳园区建设路径。
四、主营业务分析
1、概述
参见“管理层讨论与分析”中的“二、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。
2、收入与成本
（1） 营业收入构成
（3） 公司实物销售收入是否大于劳务收入
是 □否
行业分类 项目 单位2023年2022年 同比增减
房地产业务-商品务-防火门 销售量 扇 29,878 29,821 0.19%生产量 扇 31,749 27,019 17.51%库存量 扇 10,490 8,619 21.71%船舶舱室配套业务-卫生单元 销售量 套 6,394 8,896 -28.13%生产量 套 7,691 9,074 -15.24%库存量 套 4,054 2,757 47.04%海洋工程设备业务-导管架 加工量 吨 39,228 44,004 -10.85%海洋工程设备业务-钢桩 加工量 吨 30,308 33,161 -8.60%相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明适用 □不适用
（1）房地产业务本年销售项目面积高于上年，新开发项目低于上年，年末库存量下降。
（2）集成房屋销售业务本年因合同订单量下降，销售及生产量均同比下降。
（4） 公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况 □适用 不适用
（5） 营业成本构成
行业分类
（6） 报告期内合并范围是否发生变动
是 □否
详见“第十节 财务报告 九、合并范围的变更”相关章节。
（7） 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 不适用
（8） 主要销售客户和主要供应商情况
3、费用
管理费用 721,996,281.09 941,752,261.76 -23.33% 主要系本年降本增效取得成效，期间费用控制情况较好。财务费用 649,435,007.28 556,189,197.61 16.77%研发费用 43,130,712.15 60,293,726.52 -28.47% 主要系本年制造业研发材料投入同比减少所致。
4、研发投入
适用 □不适用
主要研发项目名称 项目目的 项目进展 拟达到的目标 预计对公司未来发展的影响国产首制大邮轮公共区空间分隔系统技术研究 国内邮轮建造水平和设备与国际先进水平存在较大差距，国家不断加强自主研发和制造能力，提升邮轮的建造技术。本项目的研究有助于大型邮轮总体设计、建造国产化，推行船舶内装工业建造品质提升。 已应用国产首艘大型邮轮“爱达.魔都号”公共区域建造，项目已交付。 用于豪华邮轮、大型客船公共区域。 成为大型豪华邮轮公共区域国产化设计建造的开拓者，为公司带来更多的经济社会效益。国产首制大邮轮公共区固定设备设施技术研究 国内邮轮建造水平和设备与国际先进水平存在较大差距，国家不断加强自主研发和制造能力，提升邮轮的建造技术。本项目的研究有助于大型邮轮总体设计、建造国产化，推行船舶内装工业建造品质提升。 已应用国产首艘大型邮轮“爱达.魔都号”公共区域建造，项目已交付。 用于豪华邮轮、大型客船公共区域。 成为大型豪华邮轮公共区域国产化设计建造的开拓者，为公司带来更多的经济社会效益。国产首制大邮轮乘客餐厅空间艺术设计研究 国内首次将空间艺术设计推向船舶内装设计建造中。设计研究涵盖及融合文化艺术 已应用于外高桥船厂建造的国内首艘大型豪华邮轮 H1508自由餐厅建造，项目已交 用于豪华邮轮、大型客船公共区域。 成为大型豪华邮轮公共区域国产化设计建造的开拓者，为公司带来更多的经济社会主要研发项目名称 项目目的 项目进展 拟达到的目标 预计对公司未来发展的影响设计、空间艺术设计、轻量化设计、隔声减振设计、灯光艺术设计等多个领域，实现这些设计都基于最基础的实现条件：
轻量化耐火分隔。 付。 效益。
船舶客舱安防门流线
制作系统技术开发 提高船用防火门类产品的制作效率，满足客户快速交付的需求，研发智能化自动流线制作系统，填补国内同类工艺技术空白。 已通过验收，成功申请三份实用新型专利，并应用于重庆冠达“世纪绿洲”号、“世纪远航”号长江豪华游轮等项目的防火门制作。 用于各种异型尺寸异型形状、单件小批及其特殊要求订单式的船用防火门、逃生门装配生产工艺。 提高生产效率，提升公司产品市场占有率和知名度，为公司带来更好的经济效益。海工平台新型高隔声耐火安全技术研究 针对海工平台的居住舱室具有高隔声耐火安全要求，而普通舱室难于满足，公司经调研、论证，研发满足海工平台要求的高安全、高技术、低噪声的生活区设施。 三项产品成功通过耐火试验和声学测试，获得实用新型专利。 通过对热桥及声桥隔断传递热能及声能的研究，降低在火灾发生时高温下的表面温升指标以满足耐火安全，达到《SOLAS公约》及《2010FTPCODE》关于耐火 B-15级要求，同时使声波得以阻隔、吸收、衰减，以提高综合声学性能。 满足海洋工程市场的需求，打破欧洲企业的垄断，填补国内该领域的空白，为公司实现良好的经济效益。一种扩大导管架建造面积的立体式建造平台研发 提高资源利用率。 已完成。 提高资源利用率5%。 在现有情况下可以提升产能。导管架钢桩剪力键批量焊接装置研发 提供生产效率。 已完成。 提高生产效率 5%。 在现有情况下可以提升产能。导管架内环板自动化升产能。钢板批量直立存放和分拣装置研发 提供生产效率。 已完成。 提高生产效率 5%。 在现有情况下可以提升产能。储能箱研发 进入融合供应商目录。 已完成。 初次涉及后端集成，积累经验。 为后续储能箱项目集成积累实践经验，丰富公司利润增长点。
5、现金流
（1）经营活动现金流入同比增加 31.74%，主要系本年房地产业务销售回款同比增加所致。
（2）投资活动现金流入同比减少 72.99%，主要系本期收回债权投资金额减少所致。
（3）筹资活动现金流入同比增加 38.26%，主要系本年借款收到的现金增加所致。
（4）筹资活动现金流出同比增加 44.54%，主要系偿还债务及分配股利支付的现金增加所致。
报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 适用 □不适用
主要是本年房地产业务项目销售回款增加所致。
五、非主营业务分析
适用 □不适用
的投资收益合计 7.6亿元；2.处置子公司及联合营公司收益785万元。 1.是；2.否。公允价值变动损益 69,176.94 0.01% 金融资产公允价值变动 否资产减值 -542,619,365.36 -78.70% 存货跌价损失 否营业外收入 52,456,249.72 7.61% 主要系房地产业务收到的逾期补偿款 否营业外支出 6,310,865.25 0.92% 主要系资产报废损失、捐赠、罚款、违约金 否信用减值 -50,396,290.53 -7.31% 应收款项计提减值 否其他收益 55,864,189.02 8.10% 政府补助 否
六、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
款催收力度加大，回款增加。开票确认收入，结转应收账款增加。务销售结转增加。的物流园区增加。司计提分红增加。的物流园区增加。在建工程 4,725,825,716.88 6.49% 4,679,465,058.07 6.75% -0.26%提折旧增加。增加。2023年末 2023年初 比重增减 重大变动说明金额 占总资产比例 金额 占总资产比例务预收购房款增加。增加。租赁负债 147,224,531.13 0.20% 177,012,722.68 0.26% -0.06%销增加。款及工程款增加。一年内到期的内到期部分增加。递延所得税负所得税负债。境外资产占比较高□适用 不适用
2、以公允价值计量的资产和负债
适用 □不适用
3、截至报告期末的资产权利受限情况
详见“第十节财务报告附注七、23”相关章节。
七、投资状况分析
1、总体情况
适用 □不适用
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
适用 □不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□适用 不适用
4、金融资产投资
（1） 证券投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在证券投资。
（2） 衍生品投资情况
适用 □不适用
1） 报告期内以套期保值为目的的衍生品投资
政策、会计核算具体原则，以及与上一报告期相比是否发生重大变化的说明 未发生重大变动。公司根据财政部《企业会计准则第 22 号一一金融工具确认和计量》、《企业会计准则第 24 号一一套期会计》、《企业会计准则第 37 号一一金融工具列报》和《企业会计准则第 39 号一一公允价值计量》 相关规定及其指南，对拟开展的外汇套期保值业务进行相应的核算处理，反映资产负债表及损益表相关项目。报告期实际损益情况的说明 公司报告期内实际发生汇兑损失 91.92万元。套期保值效果的说明 公司通过开展外汇套期保值业务，有效的规避了汇率大幅波动对公司结算的影响。衍生品投资资金来源 自有资金报告期衍生品持仓的风险分析及控制措施说明（包括但不限于市场风险、流动性风险、信用风险、操作风险、法律风险等） 一、开展外汇套期保值业务的风险分析公司开展的外汇套期保值业务遵循锁定汇率风险原则，不做投机性、套利性的交易操作，但套期保值业务操作仍存在一定的风险：1. 汇率波动风险：在汇率行情变动较大的情况下，银行汇率报价可能偏离公司实际收付时的汇率，造成汇兑损失。2. 内部控制风险：外汇套期保值业务专业性较强，复杂程度较高，可能会由于内控制度不完善而造成风险。3. 回款预测风险：公司根据客户订单进行销售回款预测，实际执行过程中，客户可能调整自身订单，造成公司回款预测不准，导致外汇套期保值业务交割风险。4. 客户违约风险：客户应收账款发生逾期，货款无法在预测的回款期内收回，会造成外汇套期保值业务延期交割导致公司损失。
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