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| 阳光股份(000608)经营总结 | | 截止日期 | 2023-12-31 | | 信息来源 | 2023年年度报告 | | 经营情况 | 第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处行业情况
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 报告期内，公司商业运营和物业租赁业务主要集中在北京、成都和沈阳。
2023年商业地产行业面临着较大的挑战和机遇。一方面，随着消费市场的复苏和政策的支持，商业地产逐步回暖；
另一方面，随着行业竞争的加剧和消费者需求的多元化，商业地产需不断创新和提升服务质量以适应市场的变化。根据
国家统计局数据，2023年全国社会消费品零售总额为 47.15万亿元，同比增长7.2%。其中商品零售同比增长5.8%，餐饮收入同比增长20.4%。尤其是 8-11 月，社零总额单月同比增速连续 4 个月加快，消费市场加速恢复。2023年1-11月，上海、成都、武汉、海口、重庆、深圳等城市社零总额同比增速高于全国水平，消费市场恢复较快。
一、北京商业地产市场情况
购物中心方面，北京零售物业市场全年新增供应总量 127.5万平方米，仅次于2008年为历史第二高纪录。另一方面，
年内闭店体量也达 55.7万平方米的历史第二高水平，仅次于2020年。线下消费回流加速，节假日客流复苏明显，加上新商场集中开业带动，全市净吸纳量同比提升 110%达 63.3万平方米。全年空置率在年初冲高后逐步回落，季内环比下降 0.3 个百分点至 8.0%。客流回暖刺激下，全市购物中心首层平均租金同样本比环比上涨 0.4%至每天每平方米 32.3元。
2024年北京零售物业市场预计将迎来近 130万平方米的新增供应。王府井、望京、奥体、中关村等成熟子市场陆续有新开发及改造商业体交付。尽管客流量回暖，但激烈的市场竞争以及消费方式的转变，将一定程度上挤压品牌盈利空间和业主租金溢价空间。写字楼方面，2023年全市仍持续出现因企业整合、经营和租赁策略调整等因素所导致的面积缩减和腾退。全市净吸纳量环比回落至 2.4万平方米。全年累计 13.3万平方米，较2022年的低基数有所增长。市场格局两极分化体现了租户的升级需求：乙级净吸纳量连续第二年录得负值；而甲级市场成为需求主要释放地，全年净吸纳量达 20.6万平方米。整体空置率年末攀升至 21.7%，为2009年末以来最高水平，季末全市平均租金成交面价同样本比环比下降1.8%，至每月每平方米 289.3元，年度累计降幅 4.8%，甲乙级租金均面临较大下降压力。望京、金融街、中关村、燕莎、王府井全年租金跌幅靠前。
2024年北京写字楼市场预计有三个新项目总量约 24万平方米投放市场，较2023年有明显回落，市场在供给侧和需求侧都将进入存量时代。业主一方面需要进一步从存量市场挖掘租户搬迁整合的机会，另一方面也要从在中国经济创新升级背景下崛起的战略新兴产业中挖掘需求增量。
二、成都商业地产市场情况
购物中心方面，成都零售物业市场全年仅 3个购物中心开业，合计供应面积约 47.3万平方米，同比下降40.3%；核
心商圈空置率波动上升 4.1个百分点；次级商圈空置率上升 0.6个百分点；近郊商圈的购物中心空置率下降0.3个百分点。全市空置率同比上升 1.3个百分点至 11%。市场调整周期之下，全市购物中心首层平均租金同比下跌 2.0%至 370.9元/月/平方米。
2024年，成都零售物业市场的新增供应继续放缓，将录得约 46.5万平方米的新项目开业，是自2017年以来的新低；核心商圈在地段优势和旅游复苏的带动之下，商业活力有望攀高。写字楼方面，2023年成都优质写字楼市场整体空置率同比上升 4.0个百分点至 24.7%。甲级楼宇年内租户因降本增效大面积退租，甲级写字楼市场的空置率于第三季度升至 31.1%；第四季度甲级写字楼市场的空置率于年末小幅回落 0.2个百分点，最终录得 30.9%。租金方面，以价换量贯穿全年，全市优质写字楼的平均账面租金同比下跌 3.6%至 80.5元/月/平方米。展望2024年，成都优质写字楼市场的新增供应回升，约 66万平方米的楼宇预计交付使用。成都持续发力数字经济与新经济赛道的相关行业，特别是优势产业，如电子信息、生物医药、新能源、工业品制造等领域，有望持续衍生办公
需求。（市场数据资料来源：世邦魏理仕）
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