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| 锦和商管(603682)经营总结 | | 截止日期 | 2025-12-31 | | 信息来源 | 2025年年度报告 | | 经营情况 | 三、经营情况讨论与分析
外部环境不确定性持续情况下，公司管理层和全体员工紧密围绕既定经营管理目标，围绕“城市更新”领域，聚焦核心主业，做好招商运营和物业管理服务，持续推动公司实现高质量发展，积极把握市场机遇。公司在营项目多处于上海、北京、杭州、南京核心地段，但一定程度上同样受新增供应挤压，导致部分项目边际成交单价承压，公司管理层坚决贯彻经营计划，持续修复各项目的出租率。公司经营团队通过提升园区服务、优化招商策略等多种举措以提升园区出租率，包括但不限于以下举措：
（1）积极维护存量租户，继续深化以价换量政策，持续挖掘存量租户的续租及扩租潜在需求；
（2）提升物业服务及运营服务水平，提升租户各类需求的反馈速度和满意度，全年公司物业服务满意度高于90%,较2024年全年保持稳定，部分项目提升运营品质并完善运营制度，协助租赁去化；
（3）主动盘整在管项目组合，聚焦高效益项目，部分在管项目到期不续、协商退出；（4）积极与承租运营业主协商，在原承租协议基础上推进租金减免、维系原租金水平（即不执行原合同约定的租金上涨）及其他各类形式的补贴；
（5）按产品类型及区域，组建更为专业化的办公、商业、重点项目招商运营团队，扎根片区，深耕片区，盘活各类渠道和客户资源；
（6）顺应市场变化、满足客户需求，根据租户的需求不断提升交付标准和更为灵活的商务条件，塑造差异化定位，并择机推出了HUB产品线（精装拎包入住办公产品）。
报告期内，公司实现营业收入94,661.67万元，同比下降6.09%；归属于上市公司股东的净利润-11,885.97万元，同比下降905.66%；经营活动产生的现金流量净额64,542.60万元，同比下降11.38%。
尽管2025年内在管项目年末出租率较年初有所上升，公司与数个业主协商取得实质性的租金减免和维系原租金水平，但是这些积极影响无法全部抵消部分项目租金单价下行及租户退租/新进切换过程中空置期所带来的负面影响，因此，2025年经营业绩有所下降。具体而言，营业收入下降主要系本报告期公司积极盘整在管项目组合，聚焦高效益项目，在管项目规模下降所致。
归属于上市公司股东的净利润及归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润较上年同期减少，主要系商办市场整体需求承压、竞争加剧，市场租金下行，尽管公司采取以价换量策略，2025年末较年初出租率略有上升，但边际租金成交单价下行，导致公司主营业务毛利率下滑，净利润进一步承压，故报告期内，公司对部分存在减值迹象的资产及商誉计提资产减值准备；同时，以预期信用损失为基础，对应收账款、其他应收款等进行减值测试并计提信用减值准备。经营活动产生的现金流量净额有所下降，主要系受宏观经济情况及行业周期性影响，公司聚焦高效益项目，退出部分项目，积极维护存量租户，各项目收缴率均稳定，个别爬坡期项目制定了更为灵活的政策；部分受托运营项目应收服务费及其他款项的付款账期拉长。
公司坚定看好城市更新赛道，积极修复在管项目出租率，提升业绩，持续关注潜在商业机会，谋求转型。
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