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| 大悦城(000031)经营总结 | | 截止日期 | 2023-12-31 | | 信息来源 | 2023年年度报告 | | 经营情况 | 第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处行业情况
2023年，面对复杂严峻的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，国家加大宏观调控力度，着力扩大内需、优化结构、提振信心、防范化解风险，经济整体回升向好。房地产行业方面，2023年，市场仍处于调整期。年内在确保房地产市场平稳发展的目标下，提振供需两端市场信心的政策不断落地。2023年7月24日，中央政治局会议提出“适应我国房地产市场供需关系发生重大变化的新形势”，此后多部委明确房地产政策优化方向，各地政策持续落地实施，重点城市限制性政策持续宽松，助力刚性和改善性住房需求释放。10 月以来，中央金融工作会议、中央经济工作会议相继明确“促进金融与房地产良性循环，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。加快保障性住房、‘平急两用’公共基础设施、城中村改造等‘三大工程’建设，构建房地产发展新模式。”“稳中求进、以进促稳、先立后破”的政策基调也给房地产政策带来了更强的优化预期，提振各方信心。
整体来看，2023年全国房地产市场供需两端均走弱。根据国家统计局数据显示，2023年全国商品房销售面积 11.17亿平方米，同比下降8.5%；商品房销售额 11.66万亿元，同比下降6.5%，房地产开发投资额 11.09万亿元，同比下降9.6%。房价仍在调整下行中，2023年 12月全国 70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下降0.9%。从各业态表现来看，2023年全国商品住宅销售额约 10.3万亿元，同比下降6%；办公楼销售额 3,742亿元，同比下降12.9%；商业营业用房成交 6,619亿元，同比下降9.3%，写字楼与商业营业用房市场持续降温，销售压力较大。
商业地产方面，2023年中央和各地扩内需、促消费相关政策持续发力，消费市场温和复苏，服务业稳步恢复，部分优质零售商业项目客流及营业额实现双增长，写字楼租赁需求有所释放。2023年全国社会消费品零售总额47.1万亿元，同比增长7.2%。全国新开业商业项目数量约380个，新增商业建筑面积3,196.25万平米（含存量改造项目；不含专业市场、家居建材商场、纯商业街区、文1
化产业园区；商业建筑面积≥2万平方米）。2023年，部分地区新建或存量改造购物中心陆续开业，在营购物中心亦加大品牌调改力度，为居民带来更多优质消费供给，同时项目租金水平亦有所提升；此外，伴随扩内需、促消费政策逐步落地显效，购物中心客流快速恢复，开发运营商心理预期增强，部分空置商铺租金报价较2022年下半年有所上涨。长期来看，扩大内需、促进消费是我国推动经济高质量发展的长期战略，商业地产将蕴含巨大发展空间。目前，商务部已把2024年定为“消费促进年”，将坚持“政策+活动”双轮驱动，突出重点品类、节庆时令等，继续组织开展丰富多彩的促消费活动，打造更多商旅文体融合消费新场景，营造良好消费氛围。同时，新技术与新消费理念引领商业地产市场变革的时代已经到来，零售商业的智慧运营与综合服务水平也将不断提升。
四、主营业务分析
1、概述
参见第三节“管理层讨论与分析”中的“二、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。
2、收入与成本
（1）营业收入构成
（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入
（4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况
（5）营业成本构成
本集团本期纳入合并范围的子公司286户，结构化主体2户，共288户。其中，本期因非同一控制下企业合并增加子公司1户，因其他原因合并范围变动，详见财务报告附注“六、合并范围的变更”及 “七、在其他主体中的权益”相关内容。
（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
（8）主要销售客户和主要供应商情况
公司前五大客户与公司不存在关联关系，公司董事、监事、高级管理人员、核心技术人员、持股5%以上股东、实际控制人和其他关联方在主要客户中未直接或间接拥有权益。
公司前五大供应商与公司不存在关联关系，公司董事、监事、高级管理人员、核心技术人员、持股5%以上股东、实际控制人和其他关联方在主要客户中未直接或间接拥有权益。
3、费用
4、研发投入
2023年，结合公司十四五科技规划，公司研发工作聚焦客户研究、产品创新、地产数智化三个领域重点发力，在精研客户、“悦系”产品线焕新、商业地产智慧运维等方面发生研发投入。
5、现金流
五、非主营业务分析
六、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
一年内到期的 增加 4.75个 一年内到期，重新
20,588,583,252.75 10.40% 12,113,992,891.66 5.65%
2、以公允价值计量的资产和负债
其他变动的内容：利率互换合约将于一年内到期，根据流动性划分，由其他非流动资产重分类至衍生金融资产
报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化
3、截至报告期末的资产权利受限情况
七、投资状况分析
1、总体情况
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
4、金融资产投资
（1）证券投资情况
公司报告期不存在证券投资。
（2）衍生品投资情况
1） 报告期内以套期保值为目的的衍生品投资
套期工具和被套期项目的关键条款基本完全匹配，套期工具和被套期项目套期保值效果的说明 在套期期间将朝相反的方向移动并可抵消相关风险，套期保值效果高度有效。衍生品投资资金来源 自有资金为降低利率变动产生的风险，公司子公司针对约 6.178亿美元的浮息借款签署了相对应的利率互换合约（IRS），公司子公司按照浮动利率向合约报告期衍生品持仓的风险分析及控制措对手方收取利息，以向债权人支付其应收取的浮动利息，同时按照固定利施说明（包括但不限于市场风险、流动率向合约对手方支付利息。通过锁定远期利率，减少利率变动风险。为降性风险、信用风险、操作风险、法律风低汇率变动产生的风险，公司子公司针对约 0.2亿美元的外币借款签署了险等）远期合约（DF），公司子公司按照远期合约，在未来约定日期卖出人民币，买入美元。通过锁定远期汇率，减少汇率变动风险。IRS在持有期间公允价值变动对本公司报告无损益影响。公允价值的计算采用折现现金流法，即未来现金流量根据远期利率（来自报告期末的可观已投资衍生品报告期内市场价格或产品 察收益曲线）及反映多个对手方的信贷风险的比率折现的合约利率估计。公允价值变动的情况，对衍生品公允价 DF在持有期间公允价值变动对本公司报告无损益影响。公允价值的计算值的分析应披露具体使用的方法及相关 使用成本比较法，即考虑到即期汇率、外汇远期点数的变化，相同结构的假设与参数的设定 远期在报告期末时点的市场参考价格（由各交易对手提供）和交易价格之间的交割差值。以上金额，包括期初金额，都以2023年12月29日的汇率折算。涉诉情况（如适用） 不适用
1、公司已就拟开展的衍生品交易出具可行性分析报告。公司拟使用自有资金开展的衍生品套期保值业务与公司业务紧密相关，符合公司的实际生产经营需求，具有必要性。通过开展衍生品套期保值业务，公司能更好地规避和防范所面临的外汇汇率、利率波动风险，增强公司财务稳健性。
2、公司已制定《大悦城控股集团股份有限公司金融衍生品交易管理制独立董事对公司衍生品投资及风险控制 度》，明确了衍生品业务的操作流程、审批流程及风险管理。公司已建立情况的专项意见 了完善的内部控制制度，制定了衍生品交易业务的风险管理措施，业务流程符合相关规定。
公司报告期不存在以投机为目的的衍生品投资。
5、募集资金使用情况
（1）募集资金总体使用情况
1、非公开发行股份募集资金：经中国证监会《关于核准中粮地产（集团）股份有限公司向 VibrantOakLimited（明毅有限公
司）发行股份购买资产并募集配套资金的批复》（证监许可[2018]2154 号）核准，公司采用非公开方式发行人民币普通股
360,443,001.00股，发行价格为人民币6.73元/股，募集资金总额人民币 2,425,781,396.73元。截止2023年12月31日，募集资金余额为 9,586.94万元。
2、2020年公开发行公司债券“20大悦 01”：2020年 8月公司公开发行公司债券，实际募集资金金额 200,000.00万元，已于
2020年度全部用于兑付到期的公司债券“15中粮 01”。截止2023年12月31日，募集资金账户余额为 0.00元。
3、2022年公开发行公司债券“22大悦 01”：2022年 10月公开发行公司债券，实际募集资金金额 150,000.00万元，已根据募
集说明书用途使用。截止2023年12月31日，募集资金账户余额为 0.00元。
4、2022年公开发行公司债券“22大悦 02”：2022年 12月公开发行公司债券，实际募集资金金额 150,000.00万元，已根据募
集说明书用途使用。截止2023年12月31日，募集资金账户余额为 0.00元。
5、2023年公开发行公司债券“23大悦 01”：2023年 1月公开发行公司债券，实际募集资金金额 200,000.00万元，本报告期
已根据募集说明书用途使用 188,198.41万元。截止2023年12月31日，募集资金账户余额为 11,801.59万元。
（2）募集资金承诺项目情况
杭州大悦城2020年开始受到市场大环境的影响，租金收入与出租率开始呈现下滑态势，为应对市场变化，项目积极调整招商策略，合理优化租金分项目说明未达到计划进度、预计收益的情
水平，导致未达预计效益。况和原因（含“是否达到预计效益”选择“不适用”的原因） 深圳宝安大悦城项目尚在建设中，尚未到项目预定可使用状态日期；重庆渝北大悦城项目、青岛即墨大悦春风里项目、成都天府大悦城项目开业后运营未满 5年。项目可行性发生重大变化的情况说明 不适用超募资金的金额、用途及使用进展情况 不适用募集资金投资项目实施地点变更情况 不适用募集资金投资项目实施方式调整情况 不适用 2020年1月19日，公司第九届董事会第四十二次会议、第九届监事会第十七次会议审议通过了《关于使用募集资金置换预先投入募投项目的自筹资金的议案》，独立董事发表了明确的同意意见，信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）出具了 XYZH/2020BJA140001号《专项鉴证报告》、独立财务顾问中信证券股份有限公司发表了《中信证券股份有限公司关于公募集资金投资项目先期投入及置换情况司使用募集资金置换预先投入募投项目的自筹资金之独立财务顾问核查意见》、独立财务顾问中国国际金融股份有限公司发表了《中国国际金融股份有限公司关于公司使用募集资金置换预先投入募投项目的自筹资金之独立财务顾问核查意见》，公司对预先投入募投项目资金 90,597.00万元进行了置换。用闲置募集资金暂时补充流动资金情况 不适用项目实施出现募集资金结余的金额及原因 不适用尚未使用的募集资金将继续用于募投项目建设，存放于银行募集资金专用尚未使用的募集资金用途及去向账户。
2023年度，公司已按照中国证监会发布的《上市公司监管指引第 2号-上市公司募集资金管理和使用的监管要求》、深交所发布的《深圳证券交易募集资金使用及披露中存在的问题或其他情所上市公司自律监管指引第 1号——主板上市公司规范运作》的规定，及况时、真实、准确、完整的披露募集资金使用及存放情况，如实地履行了披露义务，募集资金使用与披露均不存在违规情形。
（3）募集资金变更项目情况
公司报告期不存在募集资金变更项目情况。
八、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
九、主要控股参股公司分析
公司本年因非同一控制下企业合并增加子公司 1户，因其他原因合并范围变动净减少 2户，详见财务报告附注“六、合并范围的变更”相关内容。
主要控股参股公司情况说明：无
十、公司控制的结构化主体情况
公司控制的结构化主体有 2个，如下：
1、中信建投-沈阳大悦城资产支持专项计划，于2021年7月13日正式成立。其中，优先级资产支持证券发行规模 18.00亿元，次级资产支持证券发行规模 0.01亿元，本公司下属子公司购买全部次级资产，预计2036年7月14日到期。按照专项计划条款规定，本公司对专项计划账户内可供分配的资金金额未达到当期必备金额的差额部分承担补足支付义务。本公司及下属子公司承担了全部剩余风险并享有全部剩余收益，公司对上述资产支持计划具有实质控制权，将其纳入合并财务报表范围。
2、光信·光华·沈阳大悦城财产权信托为本集团由于开展资产证券化业务由第三方信托公司设立的特定目的信托，鉴于公司拥有对财产权信托的权力，通过参与财产权信托的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额，公司具有对财产权信托的控制权，将其纳入合并财务报表范围。
十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动情况
接待
十三、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况
公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案。
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