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| 招商蛇口(001979)经营总结 | | 截止日期 | 2025-12-31 | | 信息来源 | 2025年年度报告 | | 经营情况 | 第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处行业情况
2025年，我国经济在复杂严峻的内外部环境下展现出强劲的韧性。面对世界经济增速放缓、主要经济体表现分化等
外部挑战，国家精准施策，实施更加积极有为的宏观政策，加快推进新旧动能转换。全年国内生产总值达 140.2万亿元，同比增长5%，顺利实现预期目标。经济发展向新向优，新质生产力加速壮大，为高质量发展注入动能。房地产市场在深度调整中积蓄企稳力量，新发展模式路径愈发清晰。报告期内，政策端围绕“释放需求、优化供给、存量盘活、好房子建设、城市更新”等多维度协同发力。新版《住宅项目规范》落地实施，标志着行业在“好房子”政策引领下全面迈入品质发展阶段。中央城市工作会议作出重要论断，明确我国城镇化已从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正由大规模增量扩张转向存量提质增效为主，为未来城市工作提供了根本遵循。“十五五”规划建议明确提出“推动房地产高质量发展”，为行业中长期转型指明了方向。在政策合力作用下，全年新建商品房销售面积及金额降幅收窄，一线及核心二线城市改善性需求成为市场重要支撑，二手房成交规模与占比进一步提升。代建行业呈现结构性分化，资本代建新赛道机遇加速显现。头部代建企业扩张意愿强烈，行业集中度持续提升。资产运营面临阶段性挑战与结构性机遇。购物中心空置率波动上行，同质化竞争与消费升级并存；产业园与写字楼供需格局未达平衡，经营承压，业态转型与功能升级成为破局关键；公寓市场受供应增加及居民收入预期偏弱影响，租金持续承压。与此同时，国内公募 REITs市场步入常态化发行与稳定发展轨道，“新发+扩募”双轮驱动市场规模持续增长。底层资产扩围至商业办公、酒店、城市更新、文旅、养老等类型，标志着我国 REITs市场向覆盖更广泛商业不动产的“全门类”市场迈出关键一步，为持有优质商业不动产的企业打通了“开发销售”向“资产运营”深度转型的资本通道。国内旅游市场稳步回暖，会展业保持平稳发展，绿色化、数智化成为行业转型升级的新动能。物业服务行业进入“存量精耕”与“质效提升”的关键阶段。新增物业管理规模随房地产市场的调整而继续放缓，行业竞争全面转向对存量项目的服务提升、效率优化与价值挖掘。单纯的低价竞争难以为继，企业更加注重通过标准化、数字化提升运营效率，以应对刚性成本上涨压力。基础物业服务向“优质优价”迈进，增值服务在政策与市场双轮驱动下，围绕社区生活、资产运维、城市服务等领域加速发展，成为物企重要增长引擎。整体而言，行业在挑战中加速整合与分化，具备卓越运营能力、清晰战略布局与良好品牌声誉的企业将赢得更广阔的发展空间。
四、主营业务分析
1、概述
2025年，公司实现营业收入 1,547.28亿元，同比下降13.53%，实现归属于上市公司股东的净利润 10.24亿元，同比下
降 74.65%，基本每股收益 0.08元/股，同比下降78.38%。
2、收入与成本
（1） 营业收入构成
收入同比下降；
注 3：物业服务主营包括物业管理与服务、康养等业务。报告期内，物业管理与服务业务规模扩大，营业收入同比增加；
注 4：报告期内，受房地产项目结转地区结构变动影响，东部地区、中西部地区营业收入同比变动较大。
（2） 占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况 ☑适用 □不适用
（3） 公司实物销售收入是否大于劳务收入
行业分类 项目 单位2025年2024年 同比增减
（4） 公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况 报告期内，公司不存在对公司财务状况、经营成果产生重大影响的销售合同、采购合同。
（5） 营业成本构成
（6） 报告期内合并范围是否发生变动
报告期内，公司合并范围变化详见本报告“第五节重要事项第七项、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化
的情况说明”。
（7） 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 不适用。
（8） 主要销售客户和主要供应商情况
3、费用
销售费用 400,166.40 401,426.28 -0.31% 随销售规模下降，广告费同比减少管理费用 203,728.76 210,345.14 -3.15% 折旧摊销、水电燃气费及职工薪酬同比减少财务费用 250,914.52 194,265.98 29.16% 利息收入同比减少研发费用 11,399.25 12,898.71 -11.62%
5、研发投入
☑适用 □不适用
主要研发项目名称 项目目的 项目进展 拟达到的目标 预计对公司未来发展的影响AI赋能营销力与服务力提升研究 围绕业务目标推进重点场景建设与价值呈现，强化业技融合，借助数智科技实现多业态面客增收、降本增效，AI创新赋能服务力、营销力提升。 高质量完成AI创新应用能力和场景建设研究任务，AI赋能服务力方面，将AI植入客户的居家、物业、生活三大服务场景，实现AI物业工单助手一线录单提效90%，企微智能客服实现7×24小时服务不间断。AI赋能营销力方面，智能工牌赋能营销案场，实现盘客效率提升30%-70%，构建案场管理新范式。 全面推进 AI 物业工单助手与智能工牌规模化应用，以实现物业服务精细化升级、营销精准转化为总体目标，全方位赋能物业服务与地产营销业务，系统性提升物业服务力与营销力。 全面推广 AI 物业工单助手与智能工牌，将持续优化物业服务全流程体验、提升新房营销拓客与转化效能，以数智化手段赋能核心业务，大幅提升公司整体运营水平与市场适应能力，筑牢企业长远发展的核心经营实力，为未来发展注入持久的数智化增长动力。客研智能定位研究 目前房地产行业进入深度调整期，市场从增量时代迈向存量时代，行业竞争日趋激烈，精细化运营成为企业突围的核心方 聚焦高效数据查询核心需求，依托市场地图、城市地图、客户地图三图联动分析体系，深度融合智能定位模块，系统化完成 依托三图联动+智能定位的数智化升级，系统解决传统客研数据零散、分析主观等痛点，让项目全环节贴合市场需求，从源头 打造标准化数智化客研能力，构筑行业差异化竞争壁垒；带动全业务链数据联动，加速公司整体数智化转型，适配行业发展向。通过整合内外部数据资源，结合过往沉淀的定位方法论，搭建智能分析模型，为投资决策、产品定位、营销推广等环节提供科学依据，全面提升客研工作的智能化水平。 客研智能定位系统搭建，以数字化手段赋能客研全流程工作，精准辅助项目研判决策，大幅提升项目定位的专业性与准确性。 规避经营风险，提升去化率，最终实现项目盈利和营收目标，保障核心业务营收稳增。 趋势；实现客研能力快速复制，为跨区域、规模化发展提供坚实支撑；推动决策向数据驱动转型，提升科学研判能力；持续沉淀市场、客户等核心数据资产，挖掘长期价值，预判市场机会，赋能公司可持续发展。成本精细化管理能力提升研究 微利时代，成本管理水平对经营目标起重要影响，通过成本精细化管理，为客户创造体验价值的同时，应最大程度增加企业利润。因此对成本控制有更高的要求，要持续做好降本增效、深挖利润，进一步强化成本精细化管理。 全面升级成本管理系统，实现开发业务“五阶闭环”精细管理，持有业务预算前置管控，完成5大城市群、2000+开发项目、500+持有运营项目全面上线。 以全周期成本精细管控为核心目标，实现成本测算智能对比分析，夯实拿地测算质量、提升可研效率；
落地五阶管理全闭
环，完成线上管控与调整追溯；降本成效可视可预警，搭建四级全层级成本预警机制，实现动态监控与硬性管控，达成成本精准高效可控。 成本精细化管理提升及新成本系统落地，精准适配微利时代需求，多维度赋能经营目标达成。核心推动全链路降本增效、深挖利润，助力利润增长目标。物业新项目运营能力提升研究 基于一业态一模板经营监测体系及功能，增补以“五阶两率”管控为核心的增量项目全生命周期闭环管理体系，建立覆盖投前、投后全过程的标准化管理流程，推动跨条线协同，强化总部对项目的精细化管控能力。 完成“五阶两率”功能增补，并完成全国全面上线，投入运营。搭建增量项目全周期管控看板，围绕“五阶两率业务节点”实现任务自动下发、进度跟踪、智能预警与在线闭环，支持总部、城市公司与项目组三级协同管理；建立项目执行与转化分析体系，通过对比可研、预算、经营等多阶段数据，自动计算关键财务指标，并对项目当年及次年转化率进行多维度统计分析，为各层级管理者提供精准的 全面支撑增量项目精细化运营与高质量发展。实现增量项目信息实时采集与任务自动下发，显著提升跨部门协同与管理效率；通过构建项目转化与兑现分析一体化看板，搭配阶段性评审与动态监测机制，实时跟踪经营状态，及时识别并纠偏可研目标偏离，保障项目稳健推进。 提升公司整体项目管理水平与发展质量，推动管理效率升级，实现增量项目决策链条缩短；为各单位经营贡献与公司整体盈利能力的持续提升提供体系化支撑，助力积余的规模化发展。数据洞察和决策支持。物业加大机器人应用能力研究 借用机器人、物联网、数智化管理等方式实现科技替岗，解决业务招工难、老龄化严重等问题，同时提高一线作业效率，降低用工成本。 基本完成运营管控平台建设，并规模推行车场无人值守、人行无人值守、清洁机器替岗、巡检机器替岗等 6项举措。 丰富机器人品类，不断覆盖物业传统岗位，推动人机高效协同服务模式，增强公司数智竞争力。 实现公司劳动力结构的升级，助力经营精细化；提高公司机器人应用水平，探索集中运营模式及服务输出。物业服务鸿蒙生态布局研究 为适应鸿蒙操作系统（HarmonyOS）的快速发展，提升华为设备用户的服务体验，完成“积余服务”（面客端）与“积余随行”（员工端）鸿蒙原生应用适配，融入鸿蒙生态，提供更流畅、稳定的智慧服务。 已完成“积余服务”与“积余随行”鸿蒙原生应用的开发与适配，上线华为应用市场，覆盖海量华为设备用户，实现双端全面鸿蒙化。 实现双端应用在鸿蒙系统的全面兼容与性能优化，提升用户体验；推动公司智慧服务生态与国产操作系统深度融合，增强技术自主性与市场适应性。 抢占鸿蒙生态入口，提前布局华为终端用户市场，增强客户触达与服务粘性。
6、现金流
净额 969,309.94 3,196,358.95 -69.67% 销售回款减少，同时购地支出增加
投资活动现金流入小计 2,081,706.07 1,855,648.36 12.18% 股权处置收到的现金同比增加投资活动现金流出小计 2,310,435.98 1,539,872.80 50.04% 联合营公司投资支付的现金增加投资活动产生的现金流量净额 -228,729.90 315,775.55 -172.43% 联合营公司投资支付的现金增加筹资活动现金流入小计 13,747,161.29 13,414,383.45 2.48% 吸收权益性投资增加，收到的合作方往来款同比增加筹资活动现金流出小计 15,926,664.96 15,754,921.13 1.09% 收购少数股东股权支出同比增加筹资活动产生的现金流量净额 -2,179,503.66 -2,340,537.68 6.88% 吸收权益性投资增加，合作方往来款净流入同比增加现金及现金等价物净增加额 -1,440,167.31 1,171,437.46 -222.94%
五、非主营业务分析
不适用。
六、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
流动负债 5,893,035.40 7.05% 4,965,510.29 5.77% 1.28
长期借款 14,087,580.99 16.86% 12,577,746.49 14.62% 2.24
2、以公允价值计量的资产和负债
报告期末，货币资金及结算备付金的受限货币资金为 11.51亿元，用于借款抵押的存货账面价值为 775.85亿元，用于
借款抵押的投资性房地产账面价值为 350.83亿元，用于借款抵押的固定资产账面价值 54.81亿元，用于借款抵押的无形资产账面价值 7.64亿元，用于借款质押的其他资产账面价值为 4.65亿元，用于借款质押的应收账款账面价值为 0.03亿元。
七、投资状况分析
1、总体情况
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
一至三期、五、六、八、十二、
成都天府新区总部基地项 十三、十六、十九、二十期竣266,633.57 1,545,660.09 248,195.61目 工，四期、九期、十一期、十五期在建，其余前期规划和报建
4、金融资产投资
（1） 证券投资情况
☑适用 □不适用
（2）衍生品投资情况
公司报告期不存在衍生品投资。
八、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
2、出售重大股权情况
本期初起 是否按计划
股权出售
至出售日 如期实施，
为上市公 所涉及的
九、主要控股参股公司分析
☑适用 □不适用
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