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| 招商蛇口(001979)经营总结 | | 截止日期 | 2023-12-31 | | 信息来源 | 2023年年度报告 | | 经营情况 | 第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处行业情况
2023年，全球经济在通胀、加息、地缘政治不稳定等因素综合影响下复苏依然缓慢。中国经济经受住外部风险和内部
多重困难挑战叠加带来的下行压力，全年国内生产总值达到 126万亿元，同比增长5.2%。
2023年，中国房地产市场维持底部震荡格局。全年全国商品房销售额实现 11.66万亿元，销售面积实现 11.17亿平方米，同比分别下降6.5%和 8.5%，与历史峰值相比，降幅均超过了 30%。房地产行业是我国经济支柱产业的地位并未改变，房地产政策也在持续适时调整优化。8月以来，各地围绕供需两端政策的放松力度明显加大，供给端重点着眼于保交楼、防风险以及房企合理融资需求等方面给予支持；需求端首套房“认房不认贷”、降首付、降房贷利率、降税费等政策逐步落地，核心城市限购、限贷、限售亦逐步放松。政策的实施具有一定的脉冲效应，但尚未扭转行业下行趋势。受需求减弱、供应增加等因素影响，全国主要城市的购物中心、写字楼及产业园空置率呈现上升趋势，租金下行压力加大，存量持有物业的经营管理水平亦成为市场检验房企能力的重要指标。随着国内公募 REITs底层资产范围的进一步扩充，为房企提升各类持有物业经营管理能力设定了资本市场的标准。REITs市场的逐步成熟打通了房企“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式，将进一步改变房地产行业的发展格局。物业管理行业整体管理规模保持稳步增长，但上游房地产市场继续承压，增量市场空间有限，存量市场竞争愈发激烈。头部企业全面参与市场竞争，存量项目保盘压力增加；同时部分企业主动退出亏损或低质项目，更加注重“有质量的规模扩张”，随着资本市场估值下行，行业收并购热度降低。2023年，国内旅游市场呈现出强劲复苏态势，旅客人次与旅游收入恢复至2019年的九成左右，酒店、邮轮业务快速回升。展览业呈现全面恢复态势，京津冀、长三角、珠三角仍是热门展览区域，三大区域总展览面积占全国比重达 63.27%。
四、主营业务分析
1、概述
2023年，公司实现营业收入 1,750.08亿元，同比减少 4.37%，实现归属于上市公司股东的净利润 63.19亿元，同比增加
48.20%，基本每股收益 0.65元/股，同比增加 58.54%。
2、收入与成本
（1） 营业收入构成
注 1：开发业务主营以住宅为主的可售型产品的开发与销售。报告期内，开发业务结转规模同比减少，营业收入同比下降；
注 2：资产运营业务主营包括商业办公、公寓酒店、产业园区等持有物业运营与资产管理。报告期内，持有物业运营规模
扩大，资产运营业务营业收入同比增加；注 3：城市服务业务主营包括物业管理、邮轮、会展、代建等城市运营服务。报告期内，物业管理业务规模扩大，邮轮业务航次及客流量同比增加，城市服务业务营业收入同比增加；注4：报告期内，受房地产项目结转地区结构变动影响，华南区域、深圳区域、海外及其他区域营业收入同比变动较大。注1：毛利率=(营业收入-营业成本)/营业收入；注2：报告期内，受结转产品类型、结转体量、地区结构等影响，开发业务毛利率同比降低。
（3） 公司实物销售收入是否大于劳务收入
行业分类 项目 单位2023年2022年 同比增减
房地产开发销售 销售面积 万平米 1,223.41 1,193.65 2.49%
（4） 公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况 报告期内，公司不存在对公司财务状况、经营成果产生重大影响的销售合同、采购合同。
（5） 营业成本构成
（6） 报告期内合并范围是否发生变动
报告期内，公司合并范围变化详见本报告“第六节重要事项第七项、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化
的情况说明”。
（7） 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 不适用。
（8） 主要销售客户和主要供应商情况
3、费用
销售费用 432,821.95 408,109.57 6.06% 销售规模增长，广告费同比增加
管理费用 237,406.78 231,300.51 2.64% 公司规模扩大，管理类费用同比增加财务费用 91,222.47 195,986.93 -53.45% 融资成本下降，利息费用同比减少；汇兑损失同比减少研发费用 15,835.81 12,503.97 26.65% 为提升物业服务智能化水平加大研发投入
4、研发投入
主要研发项目名称 项目目的 项目进展 拟达到的目标 预计对公司未来发展的影响招商蛇口 ESG环境及双碳行动研究 依据 ESG评价的环境维度要求，收集企业自用及自持物业运行碳排放情况，开展科学合理的碳达峰行动。 完成智慧建筑能源与双碳统一管理平台项目，发布《招商蛇口碳达峰碳中和白皮书》，公司 MSCI ESG评级跃升 2级至 A。 结合公司“十四五”战略和经营实际，细化双碳战略实施路径和主要举措。助力公司 ESG评级提升。依托智慧能源与双碳平台实现精细化、智慧化管理，从而节能减排。 力争在2030年前实现碳达峰，2060年前实现碳中和，成为地产行业绿色转型发展的践行者和示范者。AIGC装配式建筑设计系统研究 结合一城一策装配式标准化实施方案和基准成本，基于 AIGC智能生成设计成本一体化最优方案，达到缩短设计周期、降低成本、提升效率、提升质量的目标。 截至2023年 12月，基于成本测算快速优化，在 10城 14个新项目总体装配式建筑增量成本较"一城一策"降低 4476.1万。设计及沟通效率显著提升，较传统设计速度提升 10倍以上。 显著提升装配式建筑设计质量，支撑高质量发展。系统内置设计要点和审查要点，实现精细化设计管控，避免了由设计人员能力差异及反复修改图纸造成的时间资源和成本浪费。 此研究成果积极推广应用 AIGC装配式设计系统，基于"一城一策"模板生成最优方案，构件做法最大标准化，实现精细化统一管控，助力住宅产品的高质量发展。ONE蛇口全业态赋能研究 1.业态场景对接，与商业、物业及其他各业态打通和深化会员、荟豆业务场景等，建设直播平台，支持跨业态商品组合交易；2.落地建设招商荟统一入口、统一 C端CRM业务平台和数据平台。 已完成商业、地产、物业、客服的会员打通，接入 ONE蛇口会员数突破千万。已完成荟豆场景上线：助力营销，打通好房、高频服务：打通停车和商业积分兑换，聚焦经营痛点，打通物业费提高客户满意度。 以蛇口片区摸索和打造出一套基于片区运营的样板工程，并复制推广到其它核心城市。 推广荟豆+现金能力，通过直播、活动等手段带动公司持有业务产品销售。物业服务水平提升研究 1、数字化管理处：打磨招商π，构建标准的小区与数字化管理处，支撑标杆打造成标准，以系统推动标杆项目标准复制推广；
2、项目拉片管理：深
化项目集群管理功
能，在招商局广场等项目推进智慧运营中心建设，通过“软件+硬件+标准+组织”，实现片区化管理探索。 正在全面推进调研工作，梳理业务痛点和关键的落地场景。相关数字化的方案同步设计中。 打造数字化管理处，支持标杆转化成标准；推进项目片区化集群管理，为拉片管理提供依据及高效调度工具。 通过单项目标准梳理，形成标杆，构建智慧品管系统，提升物业数据总体水平，为公司带来增值收益。
6、现金流
经营活动产生的现金流量净额 3,143,098.49 2,217,399.01 41.75% 销售回款增加，房地产项目购地、基建支出减少投资活动现金流入小计 2,748,836.03 3,465,306.50 -20.68% 联合营公司往来款同比减少投资活动现金流出小计 3,972,938.88 4,466,740.20 -11.06% 联合营公司垫款同比减少，投资支付的现金增加投资活动产生的现金流量净额 -1,224,102.85 -1,001,433.70 -22.24% 收到的联合营公司往来款同比减少，投资支付现金增加筹资活动现金流入小计 17,860,946.62 19,154,738.27 -6.75% 融资规模同比下降，合作方往来款同比减少筹资活动现金流出小计 19,596,223.19 19,742,183.32 -0.74% 合作方往来款同比减少筹资活动产生的现金流量净额 -1,735,276.57 -587,445.05 -195.39% 融资规模同比下降现金及现金等价物净增加额 179,736.04 647,182.57 -72.23%
五、非主营业务分析
不适用。
六、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
2、以公允价值计量的资产和负债
3、截至报告期末的资产权利受限情况
报告期末，货币资金及结算备付金的受限货币资金为 6.38亿元，用于借款抵押的存货账面价值为 531.27亿元，用于借
款抵押的投资性房地产账面价值为 112.76亿元，用于借款抵押的固定资产账面价值 0亿元，用于质押的长期股权投资账面价值 2.13亿元。
七、投资状况分析
1、总体情况
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
徐州金融集聚区项目 266,997.17 577,740.07 一期、二期、四期竣工，三期、五期、六期主体施工，七期桩基施工 193,675.75杭州缤印爱达城 252,133.59 252,133.59 主体施工 未结转北京通州东小马 246,285.15 246,285.15 主体施工 未结转长沙江山境（原长沙观沙岭项目） 239,776.46 383,612.11 主体施工 未结转深圳沙井会展北新地块（A3010602） 226,701.00 226,701.00 主体施工 未结转南京璀璨璟园 200,637.89 200,637.89 主体施工 未结转成都天府新区总部基地项目 257,274.77 981,581.86 一期、二期、六期、八期竣工，三至五期、十二期、十三期、十五期、十六期、二十期在建，其余前期规划和报建 245,669.29上海松江永丰项目 194,512.67 194,512.67 主体施工 未结转温州云谷(原温州云谷二期) 189,032.25 290,096.92 主体施工 未结转深圳国际会展中心商业配套项目 168,757.43 3,296,722.38 03-01、04-01、休闲带已竣工，其余主体施工 137,193.90重庆招商渝天府 159,475.77 685,187.67 一批次 1期竣工，一批次 2期、二批次 1期、二批次 2期在建，
4、金融资产投资
（1） 证券投资情况
（2） 衍生品投资情况
公司报告期不存在衍生品投资。
1） 报告期内以套期保值为目的的衍生品投资
体原则，以及与上一报告期相比是否发生重大变化的说明 无报告期实际损益 无实际损益情况的说明套期保值效果的说明 报告期内，已投资 CCS衍生品产生公允价值变动收益 5,145.1万元，累计产生公允价值变动收益 8,586.9万元，与美元债券因汇率波动累计产生的汇兑损失金额百分百对冲，对净利润不产生影响。衍生品投资资金来源 不涉及报告期衍生品持仓的风险分析及控制措施说明（包括但不限于市场风险、流动性风险、信用风险、操作风险、法律风险等） CCS衍生品业务的开展目的为完全对冲美元债券产生的汇兑损益，该衍生品业务适时锁定汇率及利率风险，以此降低汇率及利率波动带来的不确定性风险，减少外汇负债及实现融资成本锁定。CCS衍生品产生公允价值变动与美元债券汇兑损益金额对冲，不影响净利润金额。对于衍生品交易业务，公司已制定相应管理制度明确了衍生金融工具及外汇资金交易业务的职责分工与审批流程，建立了完善的监督机制，通过业务流程、决策流程和交易流程的风险控制，有效降低操作风险。2023年8月28日，随着
2.3亿美元债券到期兑付，该衍生工具也一并结清，截至2023年12月31日，招商蛇口衍生品投资金额为 0。已投资衍生品报告期内市场价格或产品公允价值变动的情况，对衍生品公允价值的分析应披露具体使用的方法及相关假设与参数的设定 报告期末 CCS公允价值参照外部金融机构的市场报价确定。涉诉情况（如适用） 不涉及衍生品投资审批董事会公告披露日期（如有） 无衍生品投资审批股东会公告披露日期（如有） 无独立董事对公司衍生品投资及风险控制情况的专项意见 无
5、募集资金使用情况
（1） 募集资金总体使用情况
户，部分暂时补充流动资金 无合计 -- 849,999.99 842,819.01 447,870.57 447,870.57 394,948.44 --募集资金总体使用情况说明经中国证券监督管理委员会《关于同意招商局蛇口工业区控股股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金注册的批复》(证监许可〔2023〕1280号)同意，公司于2023年10月19日在深圳证券交易所以每股人民币11.81元的发行价格，向特定对象发行A股股票719,729,043股，每股面值为人民币1.00元，募集资金总额为人民币8,499,999,997.83元，扣除约定的承销费(含增值税)合计人民币55,485,655.00元后，公司实际收到上述A股的募股资金人民币8,444,514,342.83元，扣除需由公司支付的其他发行费用人民币16,324,292.67元后，实际募集资金净额为人民币8,428,190,050.16元。上述募集资金于2023年9月20日全部到账，并经德勤华永会计师事务所(特殊普通合伙)审验并出具德师报(验)字(23)第00239号验资报告。截至2023年12月31日，公司累计使用募集资金人民币4,478,705,661.67元，累计使用闲置募集资金人民币2,000,000,000.00元暂时补充流动资金。2023年12月31日，尚未使用的募集资金余额为人民币1,967,530,989.64元(其中包含募集资金产生的利息收入及现金管理收益扣除银行手续费等人民币9,772,308.48元及尚未支付的其他发行费用人民币8,274,292.67元)。
（2） 募集资金承诺项目情况
（1） 本报告期
投入金额 截至期末
累计投入
金额
（2） 截至
期末
投资
进
度%
(3)＝
(2)/(1) 项目达
到预定
可使用
状态日
期 本报告
期实现
的效益 是否达
到预计
效益 项目可行
性是否发
生重大变
化
承诺投资项目
长春公园
园 1872项
花园二期项
代锦宸苑项
金及偿还债
务 否 412,819.01 412,819.01 412,819.01 412,819.01 100.00 不 不适用 否
承诺投资项目小计 -- 842,819.01 842,819.01 447,870.57 447,870.57 -- -- 50,210.08 -- --分项目说明未达到计划 1、长春公园 1872项目尚未全部交付，2023年度实现的收益未达到项目整体预计收益。
2、沈阳招商公园 1872项目尚未全部交付，2023年度实现的收益未达到项目整体预计收益。
3、重庆招商渝天府项目尚未全部交付，2023年度实现的收益未达到项目整体预计收益。
4、上海虹桥公馆三期项目尚未交付，尚未结转收入，2023年度实现的收益未达到项目整体预计收益。
5、重庆招商 1872项目尚未交付，尚未结转收入，2023年度实现的收益未达到项目整体预计收益。
6、合肥臻和园项目尚未交付，尚未结转收入，2023年度实现的收益未达到项目整体预计收益。
7、徐州山水间花园二期项目尚未全部交付，2023年度实现的收益未达到项目整体预计收益。
8、合肥滨奥花园项目尚未全部交付，2023年度实现的收益未达到项目整体预计收益。
9、南京百家臻园项目尚未交付，尚未结转收入，2023年度实现的收益未达到项目整体预计收益。
不适用
超募资金的
金额、用途及使用进展情况 不适用募集资金投资项目实施地点变更情况 不适用募集资金投资项目实施方式调整情况 不适用募集资金投资项目先期投入及置换情况 不适用用闲置募集资金暂时补充流动资金情况 公司于2023年10月30日召开第三届董事会第九次会议和第三届监事会第九次会议，审议通过了《关于使用部分闲置募集资金暂时补充流动资金的议案》，独立财务顾问中信证券股份有限公司发表明确同意意见。为提高募集资金使用效益，减少财务费用，降低经营成本，在确保不影响募集资金使用计划的前提下，根据《上市公司监管指引第 2号——上市公司募集资金管理和使用的监管要求》《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 1号——主板上市公司规范运作》及《管理制度》等相关规定，公司使用不超过人民币20.00亿元(含人民币20.00亿元)闲置募集资金暂时补充流动资金，使用期限不超过 12个月(自公司董事会审议批准之日起计算)。为了确保能按时归还暂时补充流动资金的募集资金，保证募集资金项目的正常实施，公司承诺将随时利用自有资金、银行贷款及时归还，以确保项目进度。同时作出如下承诺：1、用闲置募集资金暂时补充流动资金时不会改变或变相改变募集资金用途；2、闲置募集资金使用期限不超过 12个月，在本次补充流动资金到期日之前，将该资金归还至募集资金专户；3、公司承诺在使用部分闲置募集资金暂时补充流动资金期间不使用闲置募集资金直接或间接进行证券投资、衍生品交易等高风险投资。截至2023年12月31日止，公司累计使用闲置募集资金人民币 2,000,000,000.00元暂时补充流动资金。项目实施出现募集资金结余的金额及原因 不适用尚未使用的募集资金用途及去向 截至2023年12月31日止，公司尚未使用的募集资金本金为人民币 3,949,484,388.49元，占所募集资金净额的46.86%。上述募集资金尚未全部使用的主要原因是：募集资金系按照公司年度募集资金项目投资计划逐步使用，尚未使用完毕，将继续按计划逐步用于募集资金项目。募集资金使用及披露中存在的问题或其他情况 公司已披露的募集资金使用相关信息不存在未及时、真实、准确、完整披露的情况。公司募集资金存放、使用、管理及披露不存在违规情形。注：募集资金投资项目分批次建设，列示项目首批达到预定可使用状态日期。
（3） 募集资金变更项目情况
公司报告期不存在募集资金变更项目情况。
八、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
交易对
方 被出售
股权 出
售
日 交易价格
施，如未按计划实施，应当说明原因及公司已采取的措施 披露日期 披露索引深圳博光产业园管理有限责任公司 深圳市招光物业租赁有限公司100%股权 2023年6月5日 124,844.21 96.34 实现投资收益8.00亿元 6.56% 按评估价确定 否 不适用 是 是2022年9月28日 巨潮资讯网
九、主要控股参股公司分析
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