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| 滨江集团(002244)经营总结 | | 截止日期 | 2023-12-31 | | 信息来源 | 2023年年度报告 | | 经营情况 | 第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处行业情况
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求2023年，在房地产市场供求关系发生重大变化、市场持续调整的大背景下，中央及地方各级政府部门不断优化楼市调控政策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展。
根据国家统计局数据，2023年，全国房地产开发投资110913亿元，比上年下降9.6%；其中，住宅投资 83820亿元，下降9.3%。开竣工方面，2023年，全国房屋新开工面积 95376万平方米，下降20.4%。其中，住宅新开工面积 69286万平方米，下降20.9%。房屋竣工面积 99831万平方米，增长17.0%。其中，住宅竣工面积72433万平方米，增长17.2%。
商品房销售方面，2023年，全国商品房销售面积111735万平方米，比上年下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额 116622亿元，下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。库存方面，截止2023年末，全国商品房待售面积 67295万平方米，比上年增长19.0%。其中，住宅待售面积增长22.2%。价格方面，根据中房指数系统百城价格指数，2023年，百城新建住宅平均价格累计上涨 0.27%；百城二手住宅平均价格累计下跌3.53%，跌幅较2022年扩大2.76个百分点。
四、主营业务分析
1、概述
2023年，公司实现营业收入704.43亿元，同比增长69.73%；受本期计提存货减值准备增加影响，实现归母净利润25.29亿元，同比下降32.41%。具体可参见“管理层讨论与分析”中的“二、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。
2、收入与成本
（1） 营业收入构成
（2） 占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况 适用 □不适用
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据 □适用 不适用
（3） 公司实物销售收入是否大于劳务收入
是 □否
行业分类 项目 单位2023年2022年 同比增减
房地产业 销售量 亿元 1,534.7 1,539 -0.28%库存量 亿元 1,726.98 1,844.09 -6.35%相关数据同比发生变动30%以上的原因说明□适用 不适用
（4） 公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况 □适用 不适用
（5） 营业成本构成
行业和产品分类
（6） 报告期内合并范围是否发生变动
是 □否
报告期内，公司合并范围变化详见本报告“第六节重要事项第七项、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明”。
（7） 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 不适用
（8） 主要销售客户和主要供应商情况
前五名供应商与公司不存在关联关系，公司属于房地产行业，是以土地和建筑物为经营对象从事经营活动，不可避免地需要采购土地使用权，由于土地出让金相比建造、建筑材料的金额较大，所以土地采购额占采购总额的比重较高。另外公司战略发展聚焦杭州，目前主要集中于杭州市区域的房地产开发，故向供应商一杭州市规划和自然资源局及各分局采购金额占比最高。采购集中度较高主要系向各地国土资源局支付的土地款所致，是公司所处行业特性及公司业务开展区域集中所致，不存在对主要供应商的重大依赖。
3、费用
4、研发投入
□适用 不适用
5、现金流
1、经营活动产生的现金流量净额较上年同期增长526.24%，主要系报告期内销售商品、提供劳务收到的现金大幅上升所致。
2、投资活动现金流入较上年同期上涨135.63%，主要系本期收回拆借款及利息增加所致。
3、投资活动产生的现金流量净额本期较上年同期上涨49.14%，主要系收到其他与投资活动有关的现金流较上年同期增长较多而支付其他与投资活动有关的现金流下降较多所致。
4、筹资活动现金流入本期较上年同期下降40.15%，主要系本期吸收投资收到的现金和取得借款收到的现金较上年同期下降较多所致。
5、筹资活动产生的现金流量净额较上年同期下降154.03%，主要系本期吸收投资收到的现金和取得借款收到的现金较上年同期下降较多所致。
6、现金及现金等价物净增加额较上年同期增加163.17%，主要系经营活动产生的现金流量净额较上年同期增加较多所致。
报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 适用 □不适用
本期经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在差异主要系公司房产项目现金回款与利润结算的时间差所致。
五、非主营业务分析
适用 □不适用
品收益。 否
公允价值变动损益 -3,030,060.21 -0.06% 交易性金融资产产生的公允价值变动收益 否资产减值 -3,779,626,710.12 -75.06% 主要系计提存货跌价准备 否营业外收入 10,942,077.54 0.22% 主要系违约金收入。 否营业外支出 29,789,774.24 0.59% 主要系赔款支出、罚没支出。 否信用减值损失 -527,100,595.31 -10.47% 主要系应收账款和其他应收款坏账损失。 否
六、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
2、以公允价值计量的资产和负债
适用 □不适用
本期其他权益工具投资其他变动说明：预计对杭州沃安供应链管理有限公司的投资成本无法收回，本期终止确认。
本期其他非流动金融资产其他变动说明：收回对杭州三仁焱兴投资合伙企业（有限合伙）部分投资款。
报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化
□是 否
3、截至报告期末的资产权利受限情况
项 目 期末账面余额 期末账面价值 受限类型 受限原因
货币资金 54,797,421.97 54,797,421.97 冻结 期末银行存款余额中243,609.07元系使用权受限的旅行社质量保证金；其他货币资金余额中36,940,749.27元系使用权受限的保函保证金，12,665,439.96元系使用权受限的酒店运营保证金，317,623.67元系使用权受限的公寓运营保证金，4,630,000.00元使用权受限的按揭贷款保证金。存货 55,637,955,206.76 55,637,955,206.76 抵押 为借款提供抵押担保投资性房地产 4,459,666,307.04 3,310,993,657.54 抵押 为借款提供抵押担保固定资产 639,357,756.53 511,518,984.86 抵押 为借款提供抵押担保无形资产 195,865,469.27 121,391,920.86 抵押 为借款提供抵押担保公司以持有的深圳爱义公司 65.00%股权为借款提供质押担保；公司以持有的深圳远大公司 51.00%股权为借款提供质押担保；公司以其持有的滨阳公司100.00%股权为借款提供质押担保；公司以持有的滨诺公司100.00%股权为借款提供质押担保；滨欣公司以杭州翡翠江南项目自持物业15年的租赁收款权为借款提供质押担保；滨融公司以杭州御潮府项目自持物业 15年的租赁收款权为借款提供质押担保；滨浩公司以杭州望涛月明项目自持物业 15年的租赁收款权为借款提供质押担保；杭州滨锦开发公司以杭州宁望府项目自持物业15年的租赁收款权为借款提供质押担保；滨胜公司以杭州滨涛印月项目自持物业15年的租赁收款权为借款提供质押担保。
七、投资状况分析
1、总体情况
适用 □不适用
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□适用 不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□适用 不适用
4、金融资产投资
（1） 证券投资情况
适用 □不适用
（2） 衍生品投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
5、募集资金使用情况
□适用 不适用
公司报告期无募集资金使用情况。
八、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□适用 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
□适用 不适用
九、主要控股参股公司分析
适用 □不适用
十、公司控制的结构化主体情况
□适用 不适用
十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动
适用 □不适用
接待时间 接待地点 接待方式 接待对象类型 接待对象 谈论的主要内容及提供的资料 调研的基本情况索引
2023年02月09日、2023年02月10日 公司会议室 电话沟通 机构 东吴证券、中金资管、源峰基金、博时基金、中信建投、国寿安保基金、红筹投资、江海证券、东海基金、生命保险、九泰基金、盈峰资本、凯恩投资、苏州远大投资有限公司、兴银理财、西部证券、淳厚基金、湍团资产、华创资管、彼得明奇基金、杭州众钰投资、恒生前海基金、北京东方睿石投资管理有限公司、长盛基金、上银基金、碧云资本、国海资管、上海涌峰投资管理有限公司、惠升基金、东吴资管、名禹资产、太平资产、融通基金、国信证券、国金证券、创金合信基金、红土创新基金、长信基金、光大保德信基金、建信信托、上海天猊投资、浦银理财、慎知资产、兴证全球、一瓢资本、鸿涵投资、上海缔九投资、华泰证券资管（固收）、爱建证券、鹏华基金、方正富邦、益理资产、海通资管、颐和久富、泰达宏利、三井住友资管、浦泓投资、汇华理财、工银安盛、长城基金、银华基金、中融基金、国盛证券、太平基金、招商信诺资管、招商基金、华泰保兴基金、银杏环球资本、贝莱德基金、常春藤资本、瀚亚投资 公司2022年销售情况、拿地情况、公司融资端情况、公司2023年经营战略及销售目标、2023年公司区域发展计划、2023年融资计划 详见公司在巨潮资讯网上披露的投资者关系活动记录表
2023年05月10日 公司会议室 电话沟通 机构 信达证券、南京证券、兴业证券、东兴证券、广东正圆私募基金管理有限公司、北京清和泉资本管理有限公司、长盛基金、人保资产、长城基金、金鹰基金、建信养老、新华养老、东吴基金、汇添富基金、博时基金、敦和资产管理有限公司、中信建投、 申万菱信 公司2022年销售及现金回笼情况、公司2022年拿地情况、公司2022年融资及授信情况、公司2022年分红计划、2023年公司区域拓展计划，重点考虑城市、公司2023年的融资计划、2023年交付计划及业绩保障情况、2023年的销售目标及货值保障力度 详见公司在巨潮资讯网上披露的投资者关系活动记录表
2023年05月15日 线上交流 其他 其他 通过全景网路演平台参与公司2022年度网上业绩说明会的投资者 公司经营情况、财务状况、分红情况、发展规划等 详见公司在巨潮资讯网上披露的投资者关系活动记录表
2023年05月25日 公司会议室 电话沟通 机构 浙商证券、宁泉投资、太保资产、红筹投资、中信建投、于翼资产、正圆投资、景顺长城基金、博时基金、泾溪投资、中航基金、富国基金、富安达基金、嘉实基金、路博迈投资、淳厚基金、平安理财、格林基金、国寿安保基金、圆信永丰基金、中信保诚、华泰保兴基金、国信证券、禾永投资、中金资管、德邦基金、趣时投资、摩根基金、九方智投、西部利得基金、华富基金、希瓦资产、中信证券、恒大人寿、华泰证券资管、国赞投资、理成资产、国寿资产、华宝资管、玄元投资、煜德投资、中海晟融 公司今年区域布局及拿地计划、公司今年拿地利润率情况、公司2022年融资及授信情况、公司今年直接融资情况、2023年交付计划及业绩保障情况、2023年的销售目标及目前销售情况 详见公司在巨潮资讯网上披露的投资者关系活动记录表十三、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案。□是 否
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