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| 渝开发(000514)经营总结 | | 截止日期 | 2023-12-31 | | 信息来源 | 2023年年度报告 | | 经营情况 | 第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处行业情况
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求2023年，是全面贯彻党的二十大精神的开局之年，房地产市场供求关系发生重大变化，行业处于深度调整期。随着各类有利于恢复市场信心的措施不断出台，为市场释放了更为积极的信号。2023年以来，推出了“认房不认贷”、降低首付比例和利率、实施支持居民换购住房有关个人所得税政策、降低二手房买卖中介费等多项政策工具，旨在推动住房消费，提升住房市场效率，促进市场稳定。2023年全国住房城乡建设工作会议在部署2024年重点工作时再次明确，稳定房地产市场，坚持因城施策、一城一策、精准施策，满足刚性和改善性住房需求，优化房地产政策，持续抓好“保交楼、保民生、保稳定”工作。
根据国家统计局数据显示，2023年全年全国固定资产投资（不含农户）503,036亿元，比上年增长3.0%；扣除价格因素影响，增长6.4%。房地产开发投资下降9.6%。全国商品房销售面积111735万平方米，下降8.5%；商品房销售额116,622亿元，下降6.5%。
2023年，是全面建设社会主义现代化新重庆的起步之年，重庆积极响应国家政策，全年不断优化房地产政策环境，力促房地产市场平稳健康发展。2023年重庆楼市政策紧跟全国政策方向，注重稳定房地产投资，强调用好“三支箭”金融支持。通过下调利率、推行二手房“带押过户”、引入房票机制、优化公积金政策、调整房产税政策等多举措提振住房消费，助力市场复苏回暖。
根据重庆市统计局数据显示，2023年重庆市固定资产投资比上年增长4.3%，房地产开发投资下降13.2%，销售面积3572.35万平方米，下降13.8%；销售额2475.02亿元，下降16.2%。
公司将紧跟市场节奏，同时充分利用上市公司平台优势，充分发挥资本市场服务企业发展和优化资源配置的功能，以发行公司债券、向特定对象发行股票等为推手，助推公司高质量发展。目前公司开发项目的情况正常，经营稳定。
四、主营业务分析
1、概述
1、2023年度，公司实现营业收入1,329,659,341.22元，较上年同期增长48.47%；营业利润 131,493,038.45元，较上年同期下降31.77%；归属于母公司所有者的净利润105,730,824.17元，较上年同期下降35.03%，归属于母公司所有者的扣除非经常性损益的净利润91,833,413.08元，较上年同期下降23.86%。
加所致。
营业成本 842,922,246.25 583,453,751.75 44.47% 主要系本期房地产结转规模增加所致。投资收益 3,237,632.82 60,432,856.27 -94.64% 主要系上期丧失控制权子公司转为联营企业不再纳入合并范围确认51%投资收益所致。公允价值变动收益 16,500,000.00 -9,600,000.00 271.88% 主要系年末农商行股票收盘价格较年初大幅上涨，交易性金融资产公允价值变动收益增加所致。906.31% 主要系本期计提应收南樾天宸二期团购应收款坏账准备所致。资产减值损失 -193,594,946.20 -17,473,091.99 1007.96% 主要系房地产市场深度调整，计提车库存货跌价准备所致。营业外收入 1,223,612.95 11,987,225.64 -89.79% 主要系上期确认拆迁赔偿款收入所致。净利润 94,365,231.41 156,656,198.84 -39.76% 主要系：1、本期房地产结转规模增加；2、计提存货跌价准备；3、上期丧失控制权子公司转为联营企业不再纳入合并范围确认51%投资收益。归属于母公司股东的净利润 105,730,824.17 162,743,235.60 -35.03% 主要系：1、本期房地产结转规模增加；2、计提存货跌价准备；3、上期丧失控制权子公司转为联营企业不再纳入合并范围确认51%投资收益。少数股东损益 -11,365,592.76 -6,087,036.76 -86.72% 主要系控股子公司利润总额下降所致。经营活动产生的现金流量净额 -189,955,616.17 1,331,825,484.56 -114.26% 主要系上期收回代垫联营企业骏励公司土地款。投资活动产生的现金流量净额 -791,272,539.91 -846,322,607.21 6.50% 主要系上期对联营企业骏励公司增资所致和本期支付江北嘴项目竞拍款所致。筹资活动产生的现金流量净额 554,438,176.46 -836,865,198.96 166.25% 主要系：1、本期收到重庆城投借款净额 2.35亿元，上期归还重庆城投借款净额 6.35亿元；2、本期收到渝加颐公司少数股东借款 2.94亿元；
3、本期吸收少数股东投资
0.98亿元；4、本期分配股利、利润或偿付利息支付的现金较上期减少0.48亿元。二期高层 住宅（高层、配套商业） 50,000,000.00 645,638,832.11 322,031,895.64 50.12%重庆 贯金和府一期 住宅（高层、配套商业） 151,595,212.00 147,154,782.00 118,272,401.79 71,717,142.97 39.36%南樾天宸 住宅（多层住
2、收入与成本
（1） 营业收入构成
（2） 占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况 适用 □不适用
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据 □适用 □不适用
（3） 公司实物销售收入是否大于劳务收入
是 □否
行业分类 项目 单位2023年2022年 同比增减
房地产 销售量 平方米 110,359.80 91,390.93 20.76%生产量库存量相关数据同比发生变动30%以上的原因说明□适用 不适用
（4） 公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况 适用 □不适用
㎡ ；由于产品类型及甲方需求原因10号楼（拟售建筑面积约 重庆经济技术开发区征地服务中心（更名为：重庆经济技术开发区土地利用事务中心） 125,75781 7,076.49 51,299.82 是 64,563.88 115,3731.93万㎡）销售具有不确定性。
（5） 营业成本构成
行业和产品分类
行业和产品分类
（6） 报告期内合并范围是否发生变动
是 □否 2023年10月30日本公司第十届董事会第九次会议审议通过了《关于公司与颐天康养公司合资设立公司暨关联交易的议案》,董事会同意本公司与关联方重庆颐天康养产业发展有限公司(以下简称颐天康养)共同出资设立合资公司重庆渝加颐置地有限公司(以下简称渝加颐置地）。注册资本为人民币20,000.00万元(其中本公司出资10,200.00万元，占渝加颐置地51%股权；颐天康养出资9,800.00万元，占渝加颐置地49%股权)。渝加颐置地于2023年11月7日登记成立。
（7） 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 不适用
（8） 主要销售客户和主要供应商情况
3、费用
4、研发投入
□适用 不适用
5、现金流
五、非主营业务分析
□适用 不适用
六、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
价准备增加，相应确认递延所得税资产。其他非流动资产 35,000.00 0.00% 35,000.00 0.00% 0.00%应付账款 798,554,416.44 9.91% 611,729,459.00 8.30% 1.61%预收款项 6,829,879.54 0.08% 25,796,626.27 0.35% -0.27%应付职工薪酬 23,391,625.97 0.29% 31,531,528.08 0.43% -0.14%加。元，重庆城投借款增加2.35亿元。一年内到期的非流动负债 457,449,152.98 5.68% 425,559,816.54 5.77% -0.09%其他流动负债 3,019,190.62 0.04% 25,977,501.93 0.35% -0.31%到期的非流动负债预计负债 0.00% 0.00% 0.00%递延收益 548,359.24 0.01% 550,756.40 0.01% 0.00%递延所得税负债 86,739,701.12 1.08% 71,423,593.94 0.97% 0.11%其他非流动负债 2,116,709.69 0.03% 2,256,686.95 0.03% 0.00%境外资产占比较高□适用 不适用
2、以公允价值计量的资产和负债
适用 □不适用
3、截至报告期末的资产权利受限情况
项 目 期末账面价值 受限原因
货币资金 104,231,272.07 被冻结的银行存款、预售监管资金、按揭保证金、会展专项资金、物业维修基金等存货 850,883,452.72 贯金和府项目、山与城项目、回兴项目抵押贷款
七、投资状况分析
1、总体情况
适用 □不适用
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□适用 不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
适用 □不适用
4、金融资产投资
（1） 证券投资情况
适用 □不适用
（2） 衍生品投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
5、募集资金使用情况
□适用 不适用
公司报告期无募集资金使用情况。
八、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□适用 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
□适用 不适用
九、主要控股参股公司分析
适用 □不适用
7,633.89元。
主要控股参股公司情况说明
十、公司控制的结构化主体情况
□适用 不适用
十一、公司未来发展的展望
2024年是新中国成立75周年，是实现“十四五”规划目标任务的关键之年，是现代化新重庆建设从全面部署到纵深推进的重要之年，是改革攻坚突破的奋斗之年。公司经营管理工作的总体思路是：将坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻党的二十大精神，全面落实市委六届四次全会精神和市委经济工作会精神，坚持稳中求进工作总基调，牢牢把握稳进增效、除险固安、改革突破、惠民强企工作导向，加快推动“三攻坚一盘活”改革突破，全力以赴“促销售、防风险、提品质”，奋力交出改革发展“高分报表”，朝着新时代城市开发经营服务商迈进。全面保障各项预算支出，偿债率确保100%，维持主体信用主体AA、债项AAA。
十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动
适用 □不适用
接待时间 接待地
点 接待方式 接待对象
类型 接待对象 谈论的主要内容及提供的资料 调研的基本情况索引
2023年02月09日 公司 电话沟通 个人 投资者 了解公司业绩预告，未提供资料 不适用
2023年02月13日 公司 电话沟通 个人 投资者 询问公司是否有投资者开放日，未提供资料 不适用
2023年02月13日 公司 电话沟通 个人 投资者 了解2022年业绩情况，未提供资料 不适用
2023年02月14日 公司 电话沟通 个人 投资者 了解2022年业绩情况，未提供资料 不适用
2023年02月16日 公司 电话沟通 个人 投资者 了解公司2022年分红计划，未提供资料 不适用
2023年02月21日 公司 电话沟通 个人 投资者 询问股东大会情况，未 不适用提供资料
2023年03月02日 公司 书面问询 个人 投资者 了解公司经营及业务情况，未提供资料 详见深交所互动易
2023年03月09日 公司 电话沟通 个人 投资者 询问公司经营情况，未提供资料 不适用
2023年03月09日 公司 书面问询 个人 投资者 询问公司股票发行情况，未提供资料 详见深交所互动易
2023年03月21日 公司 电话沟通 个人 投资者 询问公司2022年经营情况，未提供资料 不适用
2023年03月23日 公司 电话沟通 个人 投资者 询问公司2022年经营情况，未提供资料 不适用
2023年03月24日 公司 电话沟通 个人 投资者 询问年报披露情况，未提供资料 不适用
2023年03月26日 公司 书面问询 个人 投资者 询问公司财务情况，未提供资料 详见深交所互动易
2023年03月27日 公司 电话沟通 个人 投资者 询问年报披露情况，未提供资料 不适用
2023年04月14日 公司 书面问询 个人 投资者 询问公司股东情况，未提供资料 详见深交所互动易
2023年04月19日 公司 电话沟通 个人 投资者 了解公司财务情况，未提供资料 不适用
2023年04月20日 公司 电话沟通 个人 投资者 了解公司一季报情况，未提供资料 不适用
2023年04月23日 公司 书面问询 个人 投资者 询问公司发展计划，未提供资料 详见深交所互动易
2023年04月29日 公司 书面问询 个人 投资者 询问公司棚户区改造计划，未提供资料 详见深交所互动易
2023年05月04日 公司 电话沟通 个人 投资者 了解一季度成本结算情况及非公开的进度情况，未提供资料 不适用
2023年05月08日 公司 书面问询 个人 投资者 询问公司股东情况，未提供资料 详见深交所互动易
2023年05月16日 公司 书面问询 个人 投资者 询问公司经营情况，未提供资料 详见深交所互动易
2023年05月19日 公司 书面问询 个人 投资者 询问公司合同是否采用电子签，未提供资料 详见深交所互动易
2023年05月26日 公司 电话沟通 个人 投资者 了解一季度业绩情况及融资进度，未提供资料 不适用
2023年06月06日 公司 电话沟通 个人 投资者 了解分红派息扣税政策，未提供资料 不适用
2023年06月10日 公司 书面问询 个人 投资者 询问公司棚户区改造计划，未提供资料 详见深交所互动易
2023年06月14日 公司 电话沟通 个人 投资者 了解公司财务情况，未提供资料 不适用
2023年06月30日 公司 电话沟通 个人 投资者 了解非公开发行的价格，未提供资料 不适用
2023年07月21日 公司 电话沟通 个人 投资者 了解股东大会情况，未提供资料 不适用
2023年07月31日 公司 电话沟通 个人 投资者 了解南樾天宸项目情况，未提供资料 不适用
2023年08月03日 公司 电话沟通 个人 投资者 询问公司业绩情况，未十三、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案。□是 否
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