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| *ST阳光(000608)经营总结 | | 截止日期 | 2024-12-31 | | 信息来源 | 2024年年度报告 | | 经营情况 | 第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处行业情况
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 报告期内，公司商业运营和物业租赁业务主要集中在北京、深圳、成都和沈阳。
根据国家统计局数据显示，2024年中国社会消费品零售总额 48.79万亿元，比上年增长3.5%，消费市场总体呈恢复
态势，但国内有效需求仍显不足。2024年零售商业市场呈现“先扬后抑”态势，上半年市场温和复苏，租金企稳；下半年，部分项目为稳定出租率下调租金，尽管四季度消费市场有所恢复，但市场短期内难以快速反弹。写字楼市场方面，宏观经济整体运行保持平稳，但部分租户企业经营依旧承压，重点城市写字楼市场仍处筑底阶段。各地业主“以价换量”稳定项目出租率的现象较为明显，办公楼租赁需求仍较为疲软，重点城市写字楼租金延续下跌态势。
一、北京商业地产市场情况
1、购物中心方面
2024年 1—11月北京社会消费品零售总额同比下降2.8%，全年购物中心出租面积净吸纳量同比提升 38%至 87.5万
平方米，四季度末空置率同比下降0.7个百分点至 7.3%，非核心商圈由于品牌调整或装修调改项目较多，招商方向以吸
引客流为首要目的，网红餐饮及生活配套占比增加后一定程度上限制了业主租金报价水平，全市购物中心全年平均租金累计下跌 1.2%。
2025年北京零售物业市场预计迎来 80余万平方米的新增供应，随着北京商务部等七部门联合印发《零售业创新提升工程实施方案》，鼓励存量商业项目往场景化改造、品质化供给、数字化赋能、多元化创新及供应链提升等方向提升，有望吸引更多新业态、新场景的需求落地。
2、写字楼方面
2024年新增供应总量仅录得 19.2万平方米，同比降幅达 74%，全年全市净吸纳量达 34万平方米，带动全市空置率
去化表现位居前列；而 CBD、金融街、燕莎、王府井等区域因部分金融、科技、医药企业整合至自用楼宇或缩减面积，空置率持续走高。租金方面，以价换量的局面持续，年末全市平均租金面价同样本环比下降3.4%，至每月每平方米256.6元，年度累计跌幅 10.7%。
2025年，北京办公楼市场仅有两个新项目入市，带来总计 24万平方米的办公面积增量，而存量可租面积依然充裕。租户的房地产策略目标更趋复合、多元，兼顾成本、效率、品质与规模等多方面要素，并在选址交易、项目管理、运营管理等环节寻找更大的优化空间。业主针对这些需求的解决方案创新，有助于增加租户粘性，树立市场口碑，提升项目
二、深圳商业地产市场情况
1、购物中心方面
2024年全年共录得 6个项目共计 62.3万平方米的新增供应入市，虽然新项目体量较大，但得益于良好的招商结果
叠加存量项目的入驻率改善，全年共录得 71.7万平方米的净吸纳量，实现显著的同比增长。整体市场空置率同比下降
1.2个百分点至 3.8%。租金方面，一方面零售及高端餐饮业绩表现疲弱促使业主提供了更为优惠的租金以吸引租户。另
一方面，随着新增供应不断入市，项目间的竞争在加剧，特别是位于核心区地铁沿线分布较为密集的购物中心以及老旧购物中心受影响较大，因此市场平均租金同比继续下跌 1.6%至每天每平方米 18.5元，跌幅扩大。
2025年新增供应依然充沛，预计将有超过 90万平方米新增供应入市，得益于若干项目已经取得较好的预租率，因此整体市场的空置率将依然处于低位。需求方面，经济复苏较为缓慢的情况下，整体消费增长预计依然有限，因此预计市场平均租金将依然呈小幅下降的趋势，但与此同时，业主通过竞争差异化、引入新品牌、注入新元素来不断提升购物中心客流的探索行为也将不断创新，并导致项目间的分化更为明显。
2、写字楼方面
2024年深圳优质办公楼市场新增供应持续充沛，17个项目共计 121.0万平方米的新增供应交付使用，同比上升 4.7%。
至年末，整体市场空置率同比上升 1.3个百分点至 22.2%。租金方面，经济复苏缓慢的情况下，以价换量贯穿全年，
2024年全年租金跌幅为 5.5%，跌幅同比加深 2.7个百分点，为近年来跌幅的高点。
2025年全市新增供应预计超 100万平方米，主要分布在后海和前海两个片区。需求方面 AI持续发展将带动科技需求的稳定增长，跨境电商行业的发展也将带动相应办公需求的增长，此外，宽松货币政策及宏观经济政策刺激下带动的
金融和消费行业的不断向好，将令企业的经营业绩保持稳定或有好转，因此预计市场的吸纳量将继续处于修复及改善状态。但整体市场空置率受新增供应影响将会小幅升高，而经济修复缓慢及企业对未来不确定性的担忧也将令租金继续下调，以价换量的策略将会延续。
三、成都商业地产市场情况
1、购物中心方面
2024年成都零售物业市场共迎来 6个购物中心开业，合计约 70万平方米的新增供应，同比增长48.6%。截至年末，
市场整体空置率同比下降1.6个百分点至 9.4%。次级商圈继续承压，空置率居 11.7%，年内品牌资源竞争激烈，运营商以价换量，带动全年租金累计跌幅达 2.1%。展望2025年，成都零售物业市场新增供应将大幅回落，预计约 21万平方米的购物中心开业，市场阶段性迈入存量周期。各主体应抓住升级机遇，通过引入更多样化的体验元素，打造能与消费者产生共鸣，并逐步创造一种情感依恋感的多元场景；同时，积极招引其产品融入创新元素的新品牌，并利用“限时概念”或短期租约来定期更新产品、服务和体验；此外，运营商还应投资配套设施和硬/软件，以提供整体的商业生态系统。
2、写字楼方面
2024年成都优质办公楼市场共录得 7栋新落成楼宇交付，合计约 42.5万平方米的新增供应，同比增长24.7%。全年
净吸纳量同比上升 90.2%，但较前周期仍处低位。截至年末，优质办公楼市场整体空置率同比上升 0.8个百分点至 27.3%。其中，尽管甲级楼年净吸纳量同比增长2.6倍，但受充沛供应影响，空置率持续攀升，同比上升 4个百分点至 34.9%。供需矛盾加深，业主在租金和装免期等方面给予更多优惠，故全年租金累计跌幅达 9.3%。展望2025年，成都优质办公楼市场供应持续，约 81万平方米的新增项目预计交付，同比大幅增长90.5%；成都优质办公楼市场供需和租金走势总体有利于租户方，业主应重新定义目标租户的需求画像，优化商务配套和增值服务。
（市场数据资料来源：世邦魏理仕）
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