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| 中洲控股(000042)经营总结 | | 截止日期 | 2024-12-31 | | 信息来源 | 2024年年度报告 | | 经营情况 | 第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处行业情况
国家统计局数据显示，2024年全年商品房销售面积、金额为9.7亿平方米、9.7万亿元，同比分别下降13%和17%。从
历年65 家典型房企的融资总量来看，2024年融资总量为 4629亿元，同比下降31%。从季度数据走势来看，得益于中央部委“严控增量、优化存量、提高质量”等稳市场举措的推进，以及地方主管部门的积极落实，2024年行业销售基本走出了“筑底曲线”。行业政策方面，2024年从松绑限制性到出台刺激性政策，政策措施基本应出尽出，市场也在四季度取得了阶段性的止跌。集中表现在：第一，中央加强政策预期管理，提振市场信心，提出“止跌回稳”、“切实回应群众需求”、“稳楼市”等新表述和清晰定调；第二，针对市场存在问题“对症下药”，提出收购商品房、回购存量土地、扩容白名单等方式保交楼、去库存；第三，降低首付比例、贷款利率，通过组合拳手段降低购房门槛、修复购房信心；第四，在多数二三四线政策早早出台后，核心一二线包括北上广深在2024年放松限购、限贷、调整普宅标准等，持续为市场“添火”。展望2025年，基于“止跌回稳”的政策持续落地，需求侧信心逐步恢复，年初交易量、房价、竣工等指标有望持续向好，整体来看，行业正在进入新平衡周期，全年商品房销售有望企稳。三、四期15% 68,920 150,218 51,665 99,767 183,000 118,0深圳 中洲坊创意中心 罗湖区 物流商业 100.00%2014年11月01日 在建 53.00% 56,486 391,000 196,133 196,133 872,251 687,7深圳 迎玺花园 龙华区 商住、商办 100.00%2022年09月01日 商住在建，商办未动%，商办未动工 89,670.49 453,7
（五）主要项目销售情况
城市/
区域 项目
名称 所在
位置 项目
业态 权益
比例 计容
建筑
面积 可售
面积
（㎡
） 累计
预售
（销
售）
面积
（㎡
） 本期
预售
（销
售）
面积
（㎡
） 本期
预售
（销
售）
金额
（万
元） 累计
结算
面积
（㎡
） 本期
结算
面积
（㎡
） 本期
结算
金额
（万
元）
成都 锦城 武侯 住 100.0 398,2 517,7 406,5 13,41 54,02 397,2 4,109 7,858
湖岸 区 宅、商业、公园 新都区 住宅、商业、车位 60.00% 367,329 505,635 414,856 9,593 4,046 414,833 9,964 4,596成都 天府珑悦 新津县 住宅、商业、车位 100.00% 59,463 80,494 60,585 5,471 1,458 60,463 5,488 1,574东莞 城邦花园 石碣镇 住宅、车位 40.00% 150,218 132,678 39,000 17,038 28,49花园 顺德区 住宅、商业、车位 100.00% 146,682 165,008 136,066 4,010 335 128,553 1,051 364惠州 央筑花园 惠城区 住宅、商业、车位 100.00% 201,772 662,627 465,358 1,432 277 463,938 1,659 293惠州 湾上花园 惠城区 住宅、商业、车位 100.00% 172,751 222,829 205,2惠州 天御花园 惠城区 住宅、商业、车位 100.00% 584,469 712,004 660,641 1,207 210 659,706 1,033 191惠州 云悦府 惠城区 住宅、商业、车位 100.00% 146,516 178,829 162,3惠州 半岛城邦 博罗县 住宅、商业、车位 90.00% 770,155 970,940 626,914 37,692 28,690 609,723 76,721 66,49惠州 河谷花园 惠阳区 住宅、商业、车位 100.00% 122,885 707,167 256,985 12,899 10,236 254,396 16,494 12,07惠州 南麓院 惠城区 住宅、商业、车位 83.15% 273,663 266,366 80,670 19,369 18,260 64,365 64,365 78,53无锡 崇悦府 梁溪区 住宅、商业、车位 100.00% 75,934 83,854 77,80岸城 浦东新区 多业态 100.00% 186,061 228,613 184,747 2,756 1,218 186,980 2,596 998深圳 中洲坊创意中心 罗湖区 公寓、办公 100.00% 391,000 147,133 28,664 5,821 32,380 38,528 38,528 167,9深圳 迎玺花园 龙华区 商住、商办 100.00% 453,710 441,460 152,491 138,451 864,3
（六）主要项目出租情况
项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 可出租面积（㎡） 累计已出租面积（㎡） 平均出租率中洲控股中心 深圳 商业 100.00% 4,527 4,259 94.09%中洲控股中心 深圳 写字楼 100.00% 70,173 56,515 80.54%中洲控股中心 深圳 酒店 100.00% 40,631 40,631 100.00%长盛大厦、长兴大厦 深圳 酒店 100.00% 46,482 46,482 100.00%长盛大厦、长兴大厦 深圳 写字楼 100.00% 61,459 46,329 75.38%永勤社区 深圳 产业 100.00% 56,590 56,590 100.00%中洲铂玺坊 深圳 办公、公寓 100.00% 25,239 25,239 100.00%社区商业 深圳、成都、惠州、上海 商业 100.00% 120,714 117,846 97.62%
（七）土地一级开发情况
□适用 不适用
（八）融资途径
融资途径 期末融资余额
（九）发展战略和未来一年经营计划
详见本报告本节十一、公司未来发展的展望
（十）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
适用 □不适用
本公司及本公司之子公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保，截止2024年12月31日尚未结清的担保金额
计人民币68.98亿元。房地产公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保属于行业内的常规做法。
（十一）董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高） □适用 不适用
。
四、主营业务分析
1、概述
参见“管理层讨论与分析”中的“二、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。
2、收入与成本
（1） 营业收入构成
四川地区 160,873,630.12 3.72% 2,904,504,212.34 38.11% -94.46%
上海地区 20,601,324.57 0.48% 43,805,559.46 0.57% -52.97%山东地区 0.00% 29,761,864.25 0.39% -100.00%内部抵消 -196,675,062.48 -4.55% -323,811,948.88 -4.25% 39.26%分销售模式
（2） 占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况 适用 □不适用
12 50,569,898.2
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据 □适用 不适用
（3） 公司实物销售收入是否大于劳务收入
是 □否
行业分类 项目 单位2024年2023年 同比增减
相关数据同比发生变动30%以上的原因说明适用 □不适用销售金额增幅较大主要原因是本期深圳地区产品（含代建项目）销售较多，叠加销售单价较高，销售金额大幅上涨，提升公司整体销售额。新开工面积降幅较大主要原因是公司控制开发节奏，集中精力专注于已开发项目。
（4） 公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况 □适用 不适用
（5） 营业成本构成
（6） 报告期内合并范围是否发生变动
是 □否
本公司2024年度纳入合并财务报表合并范围的子公司共73户，比上年度减少4户，详细情况参见2024年度审计报告中的财务报表附注“（六）合并范围的变更”。
（7） 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 不适用
（8） 主要销售客户和主要供应商情况
3、费用
减，相关利息资本化比例下降研发费用 7,127,783.10 9,153,469.46 -22.13% 无重大变化
4、研发投入
适用 □不适用
主要研发项目名称 项目目的 项目进展 拟达到的目标 预计对公司未来发展的影响绿色建筑动态空气净化技术的研发 现有绿色建筑通风技术在实际应用中缺乏高效的除湿功能模块，无法有效去除室内空气中的湿气问题，导致室内空气质量下降和舒适度降低。为此，本项目通过研发绿色建筑动态引风除湿净化技术，研发集成高效除湿、智能风向调节及自动清洁功能于一体的新型节能通风设备，采用多级干燥组件结合电加热丝实现快速脱水再生，确保长期稳定运行。显著提升室内空气质量和舒适度，维护成本低，为绿色建筑提供更加完善的解决方案。 研发项目已完成，相关技术申请了1项发明专利：一种绿色建筑节能通风设备。相关技术已应用于我公司实际工程项目中。 1、通过在引风筒内部设置多个干燥盒，每个干燥盒内置不同类型的干燥剂，如硅胶、分子筛和活性炭。空气依次通过各个干燥盒，每种干燥剂针对特定湿度范围进行高效吸附。通过控制各干燥盒的开启顺序和时间，实现动态调节除湿效果。
2、在最后一个干燥盒
后增设HEPA过滤器，进一步去除空气中残留的微小颗粒物。通过在内层管与外层管间设置电加热丝，外层管直接加热干燥剂，内层管导入加热气流并通过喷气口喷射干燥剂，内外结合实现干燥剂的加热脱水再生。 本项目为企业自研课题，项目成果为绿色建筑节能通风设备及引风除湿空气净化技术，有效防止霉菌和细菌滋生，提高室内空气质量与舒适度，具有良好的社会、经济效益。自适应智能墙板挂件锁紧技术研发 现有墙板挂件拆装装置在面对不同规格紧固件时，需频繁更换工具，导致工作效率低且操作不便。为此，研发一种自适应智能墙板挂件锁紧技术，通过集成驱动件、活动件及锁定件，实现自动调整夹持空间，适应多种尺 研发项目已完成，相关技术申请了1项发明专利：一种墙板挂件拆装装置。相关技术已应用于我公司实际工程项目中。 1、通过设计多组锁定块和限位板，利用涡状条与弧形限位槽的配合，实现锁定块沿活动环板径向的精确移动。驱动件带动锁定杆旋转，调节盘上的涡状条推动锁定块朝向或背离活动环板中心移动，形成可变直径的夹持空间，适 本项目为企业自研课题，项目成果为自适应智能墙板挂件锁紧技术，实现对不同规格紧固件的适配，提高拆装效率和精度，具有良好的社会、经济效益。寸紧固件，提高拆装效率和精度。该装置配备压力检测器，确保夹持力适中，避免损坏紧固件，同时具备自锁功能，保证操作稳定可靠。此项目完成后，不仅提升企业生产效率，降低人工成本，还能显著改善用户体验，增强市场竞争力。 配不同规格的紧固件。
2、在防滑片上开设安
装槽，内置压力检测器，实时监测限位板对紧固件施加的压力。当压力达到预设阈值时，压力检测器发送信号给驱动件，使其停止转动。同时，通过调整驱动件的转速和方向，动态调节夹持力，确保紧固件稳定夹持。防火型护墙板多维调节安装技术研发 现有护墙板安装连接装置在实际应用中存在安装位置调整困难、操作繁琐及稳定性不足等问题，主要原因是传统结构设计缺乏灵活性与稳固性。为此，研发一种防火型护墙板多维调节安装技术，实现精准高效的位置调整。
该装置不仅能显著提
高护墙板安装的灵活
性和准确性，还能有效降低施工成本，提升整体装修质量。 研发项目已完成，相关技术申请了1项发明专利：一种护墙板连接装置。相关技术已应用于我公司实际工程项目中。 通过墙板连接件、墙体连接件、调整连接件与提升件形成的连接结构，墙板连接件连接护墙板，墙体连接件连接墙体，调整连接件连接二者且连接部可在墙体连接件的调节滑槽滑动，提升件的提升螺杆与第二连接部螺纹连接，转动操作板带动提升螺杆改变连接部与墙体连接件竖直距离，实现水平、竖直及纵向三向微调多向位调整。 本项目为企业自研课题，项目成果为防火型护墙板多维调节安装技术，实现护墙板在不同墙面条件下的精确安装与调整，显著提升了护墙板的安装精度和稳定性，确保了墙面平整度，具有良好的社会、经济效益。竖向排水园林植草沟技术研发 园林用生态植草沟现有技术在雨量较大时雨水过滤不足，原因是雨水主要靠表面植被过滤，雨量大会淹没植被。为此，研发一种优化植草沟内部结构及排水装置。有效提升雨水过滤能力，减少植被因水淹死亡情况，增强产品竞争力，为园林工程提供更优质的植草沟解决方案。 研发项目已完成，相关技术已进行验收前期的试验、验证、优化。相关技术已应用于我公司实际工程项目中。 1、在沟槽内自下而上设置素土夯实层、砾石排水层、砂层、种植土层和植被层，通过竖向设置的排水管将雨水导入砂层，砂层与砾石排水层间设织物层，雨水经砂层、织物层、砾石排水层过滤排放，雨水高于排水管顶端时流入砂层。
2、圆柱阀芯置于排水
管内，阀芯顶端设漂浮件，侧壁设进水孔，底部设排水孔，雨量小阀芯堵住管口，雨量大水位超漂浮件时，阀芯上浮使进水孔露出进水。 本项目为企业自研课题，项目成果为竖向排水园林植草沟技术，实现雨水快速导流与高效过滤，圆柱阀芯及漂浮件设计创新，实现在不同雨量条件下的自动启闭功能，具有良好的社会、经济效益。滚柱可移动墙板体系的研发 现有可移动墙板系统在推行过程中易受阻，主要原因是墙板自重较大及滑动接触面粗糙度较高。为此，研发一种滚柱可移动墙板体系，通过 研发项目已完成，相关技术申请了1项发明专利：一种可移动墙板系统。相关技术已应用于我公司实际工程项目中。 1、在底部框架凹槽内设置滚筒，滚筒经转杆与底部框架滑动且转动连接，在底部框架凹槽侧壁内布设弹性气囊，弹性气囊沿框架长度方向延伸且 本项目为企业自研课题，项目成果为滚柱可移动墙板结构体系，实现墙板与底部框架间的滑动摩擦转换为滚动摩擦，杠杆组件与锁定组件创改进底部框架结构减少摩擦、增加定位锁定结构稳固墙板。整体墙板结构体系不仅提高墙板安装效率，减少人工操作难度，还增强墙面的整体稳定性和安全性，提升施工质量和用户体验。 位于转杆下方，通过外接供气设备向弹性气囊充气，使气囊膨胀顶升转杆从而顶起滚筒，形成连续的滚动接触面。
2、通过锁定块与墙板
上的锁定孔配合，进一步加固了墙板的位置稳定性，防止了墙板在移动过程中的意外滑动，提高了施工安全性。 新，达成墙板位置精准锁定与快速解锁，具有良好的社会、经济效益。景观园林护坡砌块技术研发 针对现有生态护坡结构中水泥砌块因长期受水侵蚀导致底部泥土流失、塌陷及悬空现象，影响护坡稳定性和美观性的问题，研发一种基于可脱离式卡接设计的新型景观园林护坡结构。可提升护坡结构稳定性，减少因局部塌陷对整体的影响，增强产品竞争力，为行业提供更可靠的护坡解决方案。 研发项目已完成，相关技术已进行验收前期的试验、验证、优化。相关技术已应用于我公司实际工程项目中。 在砌块侧面设置特殊结构的外卡环与内卡块，外卡环由弧形整挡板、弧形半挡板组成，内卡块置于其中部。内卡块上下端设导向凸起，中部宽度大于外卡环开口宽度。通过内卡块与外卡环的挤压使外卡环变形，从而实现内卡块移出，达成砌块可脱离式连接。 本项目为企业自研课题，项目成果为景观园林护坡砌块技术，砌块可脱离式卡接结构创新，实现相邻砌块的分离，避免相邻砌块移位或掉落，提高坡面保护效果，具有良好的社会、经济效益。磁吸式墙板安装结构技术研发 现有墙板安装方式存在施工工序繁琐、施工效率低、粘贴材料不环保且易老化的问题，导致墙板安装质量不高。为此，研发一种磁吸式新型墙板安装结构及安装方法，通过磁体与弹性固定套结合实现墙板快速吸附安装。该技术方案不仅显著提升墙板安装的便捷性和稳定性，还有效延长了墙板使用寿命，大幅提高装修质量和工作效率，推动行业技术进步。 研发项目已完成，相关技术已进行验收前期的试验、验证、优化。相关技术已应用于我公司实际工程项目中。 通过将磁体紧固于弹性材料制成的固定套内腔，把固定套安装于墙板板体的吸附槽，使磁体部分凸出或齐平于吸附槽，制备出具有吸附性的墙板组件，再将铁磁性的墙支架组件竖直设置，通过磁体与墙支架组件的吸附作用，实现墙板组件的安装。 本项目为企业自研课题，项目成果为磁吸式墙板安装结构技术，磁吸式墙板安装结构创新，实现墙板快速、稳固地吸附于具有铁磁性的墙支架组件，显著提升墙板安装的便捷性和可靠性，具有良好的社会、经济效益。
5、现金流
(1)2024年度经营活动产生的现金流量净额为565,623.13万元，较上年同期增加430,431.63万元，增幅318.39%，主
要原因是本期销售回款较上年同期增加；
(2)2024年度投资活动产生的现金流量净额为 8,007.95万元，较上年同期增加 3,403.00万元，增幅73.90%，主要原
因是本期处置子公司收到的现金较上年同期增加；
(3)2024年度筹资活动产生的现金流量净额为-287,513.96万元，较上年同期减少135,683.07万元，减幅89.36%。主
要原因是本期归还合伙企业优先级合伙人借款较上年同期增加；上述原因导致公司2024年度现金及现金等价物的净增加额 286,120.96万元,较上年同期增加298,152.32万元，增幅2,478.13%。报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 适用 □不适用报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的主要原因如下： ①房地产行业均采取预售模式，项目的现金流入与其利润结算周期存在一定的时间差； ②净利润计算包含折旧、摊销、资产减值等非现金支出项目，这些项目减少利润但不影响经营活动现金流。
五、非主营业务分析
适用 □不适用
六、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
设进度放缓，
工程开发支出减少所致投资性房地产 2,811,348,33长期借款 6,279,778,53非流动负债 2,143,053,20债 2,409,752,76借款所致境外资产占比较高□适用 不适用
2、以公允价值计量的资产和负债
适用 □不适用
3、截至报告期末的资产权利受限情况
本公司受限资产主要为债务融资设立的抵押资产。截至2024年12月31日，公司所有权受限制的资产账面价值合计
注：系本集团以子公司股权作为借款质押物。
七、投资状况分析
1、总体情况
适用 □不适用
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
适用 □不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□适用 不适用
4、金融资产投资
（1） 证券投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在证券投资。
（2） 衍生品投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
5、募集资金使用情况
□适用 不适用
公司报告期无募集资金使用情况。
八、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□适用 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
适用 □不适用
交易
对方 被出
售股
权 出售
日 交易
价格
（万
元） 本期
初起
至出
售日
该股
权为 出售
对公
司的
影响 股权
出售
为上
市公
司贡
献的 股权
出售
定价
原则 是否
为关
联交
易 与交
易对
方的
关联
关系 所涉
及的
股权
是否
已全
部过 是否
按计
划如
期实
施，如未 披露日期 披露索引上市公司贡献的净利润（万元） 净利润占净利润总额的比例 户 按计划实施，应当说明原因及公司已采取的措施上海泽宜实业有限公司 无锡洲樾房地产有限公股权2024年11月27日 7,0973,307归母净利润3,862司估值为基础，协商确定 否 不存在关联关系 是 是 不适用
九、主要控股参股公司分析
适用 □不适用
十、公司控制的结构化主体情况
□适用 不适用
十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动
适用 □不适用
接待时间 接待地点 接待方式 接待对象类型 接待对象 谈论的主要内容及提供的资料 调研的基本情况索引
2024年1-12月 深圳 电话沟通 个人 个人投资者 公司经营情况 个人
2024年1-12月 深圳 其他 个人 个人投资者 公司经营情况 深交所互动易平台
十三、市值管理制度和估值提升计划的制定落实情况
公司是否制定了市值管理制度。
是 □否
公司是否披露了估值提升计划。
是 □否
为提升公司投资价值和股东回报能力，推动公司投资价值合理反映公司质量，增强投资者信心、维护全体股东利益，
促进公司高质量发展，公司制定估值提升计划。具体内容如下：
（一）中洲控股将聚焦主营业务，坚持通过优化资产结构、强化主业盈利能力，努力实现净利润扭亏为盈。一方面，
对现有资产进行全面梳理和优化，集中资源供给公司重点优质项目，提高资产运营效率，合理处置低效资产；另一方面，聚焦核心业务，提升项目开发质量和销售速度，增加主营业务收入，优化成本结构，逐步提升公司的盈利能力，为公司的长期发展奠定坚实基础。公司将优先保障高周转项目的资金投入，建立项目进度跟踪机制，加强与施工各方的沟通协调，及时解决项目建设过程中出现的问题，力争2025年完成关键项目竣工结算。在项目建设过程中，严格把控工程质量，按照相关标准和规范进行施工，确保交付的产品符合客户要求。同时，优化项目验收流程，提高工作效率，尽快实现项目交付，及时确认收入，提升公司的收入规模和现金流水平。未来公司将进一步优化投资策略，聚焦一线及核心二线城市优质地块。这些城市经济发展水平较高，人口流入量大，房地产市场需求相对稳定，具有较高的投资价值。在项目筛选过程中，加强市场调研和项目可行性研究，充分考虑项目的地理位置、周边配套、市场供需等因素，提高投资决策的科学性和准确性。对于拟投资项目，建立严格的风险评估机制，对项目的收益、成本、资金回笼等方面进行全面评估，确保项目投资回报符合公司预期。
（二）重视股东回报，共享发展成果，公司将通过持续且合理比例的现金分红来回报股东，与投资者共享公司经营成
果。公司自上市以来，一直严格按照中国证监会的相关法规要求通过符合法定比例的现金分红来回馈全体股东，与全体股东共享公司的经营成果。公司《章程》中明确规定在满足现金分红条件的前提下，每年以现金方式分配的利润应不低于当年实现的可供分配利润的 10%。具体实施过程中，公司将综合考虑当年的盈利状况、资金需求以及未来发展规划等因素，确保分红政策的稳定性和可持续性。通过合理的现金分红，向投资者传递公司良好的经营状况和发展信心，增强投资者对公司的认同感和忠诚度。
（三）加强投资者沟通，提升价值传递。公司将不断强化投资者关系管理机制，切实维护广大投资者的合法权益。通
过股东大会、业绩说明会，积极回复投资者的提问和诉求；重视与投资者的沟通交流，通过直接与投资者对话、投资者电话、互动易等沟通方式，进一步增进外界对公司的了解；不断完善投资者关系管理的工作机制，制定与投资者交流的计划安排，围绕公司定期报告、战略规划、经营状况、重大项目等资本市场高度关切的问题，定期与投资者开展深入交流，正确引导市场预期。
（四）聚焦市场关注，强化信息披露。公司将继续严格按照《公司法》《证券法》等法律法规和有关规定，不断优化
和提高信息披露质量。从投资者的需求出发，切实加强信息披露的主动性、有效性、规范性和及时性。
（五）加强对上市公司市值、市盈率、市净率等公司估值指标及上述指标行业平均水平的具体监测预警安排，加强公
司舆情监测分析，密切关注各类媒体报道和市场传闻，发现可能对投资者决策或者上市公司股票交易价格产生较大影响的，
及时向公司董事会报告。公司根据实际情况及时发布澄清公告，或在法律法规许可的范围内通过官方声明等合法合规方式予以回应。综上，公司将牢固树立以投资者为本的核心理念，认真落实估值提升计划，立足于公司长期、可持续、健康、高质量发展，强化责任担当，切实维护广大投资者利益。十四、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案公告。□是 否
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