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| 天健集团(000090)经营总结 | | 截止日期 | 2024-12-31 | | 信息来源 | 2024年年度报告 | | 经营情况 | 第三节管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处行业情况
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中土木工程建筑业的披露要求（一）市场环境分析
2024年，党的二十届三中全会胜利召开，对进一步全面深化改革、推进中国式现代化作出部署。
面对外部压力加大、内部困难增多的复杂严峻形势，中国经济高质量发展扎实推进，中国式现代化迈出新的坚实步伐。国内生产总值达到134.9万亿元，增长5%，增速居世界主要经济体前列。国家将坚持稳中求进，实施更加积极有为的宏观政策，稳定预期、激发活力，推动经济持续回升向好。
1.建筑业
2024年建筑业增加值达到89,949亿元，同比增长3.8%，较GDP增长低1.2%，建筑业作为支柱产业地位稳固但增长动能不足。国家持续推进建筑业供给侧结构性改革，深化工业化、数字化、绿色化转型，推动“中国建造”向高质量发展迈进。深圳加快新型建筑工业化与智能建造协同发展，推进绿色建造、光伏建筑一体化等示范应用，提高城市建设品质。
2.房地产业
2024年，全国房地产开发投资达到100,280亿元，同比下降10.6%，其中住宅投资76,040亿元，降幅10.5%，新建商品房销售额下降17.1%。国家持续用力推动房地产市场止跌回稳，持续推进城市更新和城镇老旧小区改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。2024年，深圳市坚持稳地价、稳房价、稳预期，稳步实施城中村改造，加大城市更新项目盘活力度，建立更好满足刚性和改善性住房需求的住房供应体系。
3.城市服务业
随着城市化进程的深入推进，人民对美好生活的需求不断提升。2024年，国家着力打造“好房子、好小区、好社区、好城区”的“四好”城市，社区公共服务的一体化、集约化、数字化水平显著提升，城市服务业的创新能力和服务质量不断增强，为城市服务业的发展提供了广阔空间。
总体来看，天健集团仍处于重要的战略转型机遇期，公司将紧抓机遇，把高质量发展作为硬道理，全力以赴稳增长、促转型，以更高站位、更高要求，全力走出一条可持续发展之路。
（二）公司所处的行业地位
天健集团历经四十年的市场竞争和发展，在资质、信用、管理、技术、设备等方面均积累了一定的优势，历年来荣获多项荣誉和奖项。
报告期内，天健集团位列“中国500强”第490位、“广东企业500强”第112位、“深圳企业500强”第59位，荣获“第十五届中国上市公司投资者关系天马奖”，“董事会治理TOP20”等荣誉。
技术质量成果丰硕，2024年，沙湾二水厂二期扩建（含深度处理）工程、朱坳水厂深度处理工程荣获第十三届“龙图杯”全国BIM大赛综合组一等奖，展现公司在BIM技术应用领域的实力。承建的深港科技创新合作区重要节点功能和环境整治工程二期项目获中国风景园林学会科学技术奖；五和大道（梅观高速-雅南路）段品质提升工程荣获2023年度广东市政金奖；布吉水质净化厂三期工程等获2024年度深圳市优质工程奖；朱坳水厂、前海T201-0157宗地项目等获2024年度深圳市优质结构工程奖；前海片区道路桥梁养护标获2023年度深圳市交通公用设施养护优质工程奖。全年获得QC活动成果28项（次），其中国家级成果2项，省、市级成果26项。
天健地产集团获2024中国房地产百强企业（第51名）、房地产开发企业综合实力TOP500（第90名）、2024中国房地产品牌影响力百强企业、2024中国房地产年度社会责任感企业、2024中国房地产品牌影响力大湾区十强企业、2024年深圳市房地产开发行业综合实力十强。
天健城市服务公司获评2024中国物业服务综合实力百强企业（第38名）、2024中国城市服务TOP20企业、2024中国物业品牌影响力百强企业、2024-2025年度行业杰出贡献奖及2024深圳公建物业十大品牌物业服务企业等荣誉称号。公司所属深圳市水务技术服务有限公司承建的“梅林水库一级饮用水源保护区管理养护(2023年)”项目被评为“2023-2024年度深圳市水务工程管养优质奖”。
（三）企业资质情况
报告期内，公司加快锻造核心能力，持续推动公司转型升级，开创高质量发展新格局。公司各主营业务板块情况如下：
1.城市建设
公司城市建设业务涵盖市政道路、市政管网、桥梁隧道等城市基础设施，水环境、园林绿化、路灯、高速公路等工程，工业与民用建筑工程、土石方、地基与基础工程等建筑工程，轨道交通工程等领域。
公司拥有市政公用工程施工总承包特级资质，拥有涉及市政、公路、桥梁、房建、机电安装、水利水电等施工资质，工程建设能力逐年提升。公司践行新发展理念，持续推进建筑工业化、数字化、智能化、绿色化升级，加快建造方式转变，着力提升项目建设品质。
主要业务模式包括工程总承包（EPC）、施工总承包等模式。
工程总承包（EPC）模式：工程总承包是承包商受建设单位委托，按照合同约定对工程项目的可行性研究、勘察、设计、采购、施工、试运行（竣工验收）等实行全过程或若干阶段的承包。在工程总承包EPC项目中，承包商处于项目工程建设的核心地位，承担更多风险，包括传统施工总承包商的常规风险，原本由建设单位承担的不利地质条件风险，以及设备、材料、人工价格上涨等风险，对工程总承包商在方案策划、人员配置、统筹协调能力等方面均提出更高要求。
施工总承包模式：施工总承包是指建设单位在完成设计后，通过招标确定承包单位，由承包单位按设计图纸施工。由于施工承包业务进入门槛低，企业数量众多，竞争异常激烈，项目利润率水平较低。
材料、人工价格的波动，工程变更、合同调价机制的缺失或不合理等因素为项目的质量、进度、成本等管理带来一定风险。
主要业务模式的定价机制：城市建设业务属于充分竞争性行业，公司及所属企业主要通过招投标方式获取项目，采取市场化竞争定价模式。
主要融资方式及资金来源：公司及所属企业的自有资金、项目贷款、超短期融资券、可续期公司债券等。
2.综合开发
公司具有自主设计、开发、运营、服务全产业链，拥有房地产开发一级资质。综合开发业务起步于1988年，累计开发项目总建筑面积800多万㎡。重点布局深圳、广州、上海、成都、苏州等城市，产品涵盖中高端住宅、保障性住房、写字楼、酒店、城市综合体、产业园区等业态。近年来，公司持续推动开发周期提速，加大营销力度，优化城市布局，着力提升综合开发能力。
3.城市服务
公司城市服务业务涵盖城市基础设施管养服务、一级土地整备服务（城中村改造、城市更新、土地整备利益统筹）、商业运营服务、物业服务等方面。近年来，持续推动落实标准化、精细化、智慧化养护，持续加大养护设备投入，提高机械化养护水平。提升代建业务团队综合能力；自主培养了一支具有升产业园区、商业综合体、写字楼等商业运营策划和导入能力，推进生态园区、创意街区等业务发展。
积极探索“物管城市”新商业模式，为城市管理、基础设施养护、物业管理、停车场管理、社区资产管理等公共空间、公共资源、公共项目提供全流程专业化、精细化、智慧化的“管理+服务+运营服务”，着力提升品牌运营能力，打造了“天健蜜堂”“天健蜜厨”“亲蜜家公寓”等蜜系列品牌。
（二）公司管理回顾
2024年，天健集团顶住市场下行压力，全力以赴稳规模、提质量、促转型，推动各项工作取得新进展新成效。
1.市场拓展添新绩开新局。2024年，土地市场成功竞得前海合作区赤湾地块，进一步夯实前海战略布局。城中村改造布局加速发力，紧跟政策导向，中标罗湖螺岭城中村改造项目前期服务商、福田沙尾项目意愿征集阶段服务。
2.城市建设创精品强管控。在建项目高效履约，在建项目平稳受控，重大项目业主履约评价整体向好。成本管控抓实抓细。2024年，30多个项目获省优质结构奖、省市政优良样板工程等荣誉，40多个项目获市级荣誉。全年新增专利超100项，获得省部级、市级工法近20项，省部级科创奖项30多项。
3.综合开发抓去化提品质。积极探索“好房子”建设。天健和郡府首轮选房两房售罄，销售总认购率超80%，超额完成年度目标。前海悦湾府交付率超八成，成都麓湖天境交付率超五成，有力保障全年营收利润。
4.城市服务聚合力塑品牌。资产运营保持稳健，物业综合出租率94%。标杆项目提质升级，天健云途龙岗产业园引进住建部国家级创新平台。首个由集团投建营的茅洲河体育艺术中心作为光明区十大文体设施之一率先开业，开启文体运营新篇章。标准化智慧化建设逐步夯实，打造智慧城市服务领域科研智库，完成智慧园区AI中台建设及物业服务信息化系统迭代。推动养护智慧化系统全面升级。
5.经营管控增动力防风险。财务管理稳健创效，全年融资超146亿元，发行永续债25亿元，中票25亿元，均低于同期贷款利率，资产负债率较年初下降1.77个百分点。存量融资平均利率2.82%，再创历史新低。积极盘活监管资金，提高存量资金收益，清理化解内部三角债，资金管理效率进一步提升。
合规监管从严从实，聚焦股权投资项目、施工亏损项目及棚改项目等关键业务风险点开展专项审计。
五、非主营业务分析
☑适用□不适用
六、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
项目，存货减少投资性房地产 2,873,650,869.固定资产 635,740,791.15 0.99% 427,628,558.74 0.62% 0.37%在建工程 18,196,893.77 0.03% 14,297,609.33 0.02% 0.01%使用权资产 68,284,289.14 0.11% 122,744,217.79 0.18% -0.07%短期借款 270,700,000.00 0.42% 1,584,940,644.合同负债 8,874,628,028.长期借款 8,721,406,627.减少租赁负债 214,237,409.34 0.34% 269,385,197.87 0.39% -0.05%境外资产占比较高□适用 ☑不适用
2、以公允价值计量的资产和负债
☑适用□不适用
3、截至报告期末的资产权利受限情况
七、投资状况分析
1、总体情况
☑适用□不适用
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□适用 ☑不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□适用 ☑不适用
4、金融资产投资
（2）衍生品投资情况
□适用 ☑不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
5、募集资金使用情况
□适用 ☑不适用
公司报告期无募集资金使用情况。
八、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□适用 ☑不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
□适用 ☑不适用
九、主要控股参股公司分析
☑适用□不适用
十、公司控制的结构化主体情况
□适用 ☑不适用
十一、公司未来发展的展望
（一）公司中长期发展战略总体思路
公司坚持稳字当头、稳中求进，立足深圳、服务湾区，着力防风险、稳增长、促改革，坚持科技创新，锻造发展新引擎、新业务、新模式，积极推动公司高质量转型升级，进一步夯实核心能力，努力成为令人尊敬、创造美好生活的城市综合运营商。
（二）2025年经营工作计划
2025年公司紧扣服务大局、服务城市、服务产业、服务民生，统筹好短期目标与长远规划、局部利益与整体利益、做优增量和盘活存量、提升质量和做大总量、“放得活”与“管得住”等“五对重要关系”，着力推进“创效益、深改革、优管理、防风险、强党建”五大任务，奋力穿越行业发展周期，改善公司投资价值，强化投资者关系管理，加强与投资者的沟通交流，规范公司治理，发挥上市公司平台优势，以实际行动和扎实成效，推动天健集团高质量发展。
1.着眼于“多争取”，巩固主责主业“基本盘”，为上市公司长远发展蓄势赋能聚焦重大战略。强化市场研究，积极响应新型建筑工业化、现代工程服务业等发展趋势，深入研究重点领域、重点产业、重点集群，注重新型业务的“产品化、产业化、市场化”，加强统筹谋划和资源整合，加快培育发展新质生产力，形成新的增长点。强化全产业链业务协同，发挥集团全产业链优势，在施工板块落实“区域公司平台化，专业企业跨区协同”发展方向。充分利用上市公司融资平台，争取控股股东特区建工集团逐步将优质资产、优质业务向上市公司集中，做强上市公司。推动综合管养、物管运营、园林业务等融合发展，实现板块协同发展和“走出去”，向“大管养、大运营、大服务”方向转型。
聚焦重点客户。落实指挥部工作机制，全方位开展重点客户的深耕和维护，提升市场率占比。强化国企协同发展，通过与市属国企深度合作，通过行业同链、资源共享、互利共赢，进一步构建多层次、全方位的战略合作关系。深入与产业客户合作，研究入驻“工业上楼”、产业园区的头部产业客户，深入挖掘客户痛点，制定专属解决方案。
聚焦重要项目。在手项目高质高效履约，全力以赴推进轨道交通19号线、深惠城际铁路等项目。
打造品质生活空间展厅，以赤湾项目践行“好房子”建设理念。重点保障苏州泓悦府、坪山和悦府、光明和瑞府竣备交付节点。存量项目在存量去化中加强开发与运营的协同，提升物业价值，实现以租促售、租售并举。通过“长租公寓+旅游业务”“长租公寓+金融业务”等方式，盘活闲置自有物业，提升专业运营能力，实现国有资产保值增值。前期项目稳扎稳打，全面梳理集团开发板块储备项目，形成项目库分类推进。跟踪南岭村土地整备项目。妥善推进螺岭项目和沙尾城中村改造项目的服务工作。筹备项目要紧跟紧随，积极跟进前期追踪的城中村改造项目，尽早落地前期第三方服务商身份。要密切关注深圳市后续推出的第二批城中村改造项目，挖掘优质项目。
2.致力于“快推进”，激活改革创新“新引擎”，以体制机制建设助力治理能力提升提升组织体系牵引力。强化机构管控，提升人均效能，精简各级本部配置。对城市建设板块进行专业化整合，对综合开发板块进行业务整合，对城市服务板块进行资源整合，实现业务赋能、创新发展。
强化绩效管理，落实完善各层级干部职工的绩效考核强制分布，强化绩效考核与薪酬挂钩。
提升企业治理管控力。规范法人治理，完成新一轮国企改革提升行动，参照新修订的公司法，完善各级企业公司章程，理顺各级治理主体的权责边界，完善现代企业制度。挖掘人力价值，进一步选优配齐所属企业班子及中层干部，构建“以项目为中心、以成本为重点、以效益为目的”的激励体系，进一步挖掘内部潜力，盘活用人存量。强化合规监管，运用好风险识别、岗位职责、流程管控的合规“三张清单”。加强重点业务审计覆盖面，不断加强纪检、财务、风控等协同联动工作机制，深入基层筑牢合规防线。
3.贯穿于“全过程”，守住风险防控“硬底线”，以坚实安全应急底盘奠定发展基石压紧压实安全生产责任。严格执行安全管理规范和标准，提升在建工程文明施工标准化水平。加大智慧安全管理平台推行力度，注重运用信息技术、检测技术等创新手段，增强风险预判能力和防范能力。提升应急响应和处置能力，定期开展应急演练，提升安全生产应急处置能力。加强财务金融风险前瞻性管控。稳控债务规模，保持合理的资产负债率水平，努力实现有息负债规模稳中有降。强化现金流管理，加快房地产存货去化，积极研究有效举措，加强施工项目全过程资金策划管理。科学研判投资风险，牢固树立正确业绩观，对于新型业务及投资项目，充分做好可行性研究论证，客观评估项目风险。
推动财务转型发展，加快推进财务共享、司库体系建设，推动财务工作向战略财务、业务财务转型。持续完善项目财务经理试点，切实统筹好项目资金、效益的全面管理。
（三）2025年续建或新建主要地产开发项目
十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动
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接待时间 接待地点 接待方式 接待对象类型 接待对象 谈论的主要内容及提供的资料 调研的基本情况索引
2024年2月28日 天健商务大厦18楼会议室 实地调研 机构 华泰证券等投
十三、市值管理制度和估值提升计划的制定落实情况
公司是否制定了市值管理制度。
□是 ☑否
公司是否披露了估值提升计划。
☑是□否
公司于 年 月 日对外披露了《天健集团估值提升计划》。
十四、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况
公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案公告。□是 ☑否
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