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| 金融街(000402)经营总结 | | 截止日期 | 2024-12-31 | | 信息来源 | 2024年年度报告 | | 经营情况 | 一、 公司经营环境及影响
（一） 房地产行业形势分析
1．行业政策变化分析
2024年 9月的中央政治局会议指出：要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。2024年12月的中央经济工作会议指出：有效防范化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险底线。持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。
2．全国市场形势分析
根据国家统计局数据，2024年，全国商品房销售面积为 9.74亿平米，同比下降12.9%，降幅较2023年扩大 4.4个百分点；全国商品房销售金额为 9.68万亿元，同比下降17.1%，降幅较2023年扩大 10.6个百分点。根据中国指数研究院数据，2024年，中国房地产销售额百亿企业整体销售签约额同比下降30.6%，降幅较2023年扩大 24.8个百分点。
根据国家统计局数据，2024年，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比下跌 5.7%，降幅较2023年扩大 4.7个百分点。其中，一线城市新建商品住宅销售价格同比下跌 3.7%，降幅较2023年扩大 3.7个百分点；二线城市新建商品住宅销售价格同比下跌 5.4%，降幅较2023年扩大 5.5个百分点；三线城市新建商品住宅销售价格同比下跌 6.2%，降幅较2023年扩大 4.4个百分点。
根据中国指数研究院数据，2024年，全国 300个城市住宅用地成交面积为 3.8亿平方米，同比下降22.7%，全国 300个城市住宅用地成交出让金为 2.1万亿元，同比下降27.6%。
3．公司进入重点城市市场分析
商品住宅销售面积（万平米）
北京 天津 上海 苏州 无锡 广州 佛山 武汉 重庆
2024年 1~12北京 天津 上海 苏州 无锡 广州 佛山 武汉 重庆2024 1~12年月 3,020 1,681 5,692 1,185 488 2,933 867 1,598 719
2023年 1~12月 4,037 1,736 6,512 1,629 610 3,157 1,262 2,029 957根据中国指数研究院数据，2024年，公司进入的上述城市商品住宅销售面积同比下降11.0%，商品住宅销售金额同比下降17.1%。住宅用地成交面积（万平米）北京 天津 上海 苏州 无锡 广州 佛山 武汉 重庆
2024年 1~12年北京 天津 上海 苏州 无锡 广州 佛山 武汉 重庆
2024年 1~12年根据中国指数研究院数据，2024年，公司进入的上述城市住宅用地成交面积同比下降30.3%，住宅用地成交金额同比下降33.6%。根据戴德梁行数据，2024年，北京甲级写字楼空置率为 18.3%，同比下降0.4个百分点；北京甲级写字楼租金为 244.8元/平米/月，同比下降17.8%；上海甲级写字楼空置率为 22.4%，同比提高 7.2个百分点；上海甲级写字楼租金为 223.3元/平米/月，同比下降20.3%。
（二） 公司经营管理回顾
2024年，公司坚持“保安全、调架构、促转型，强机制、树新风、迎变革”的总体经营思路，抓回款、控支出、降负债，确保资金安全，推进各项经营工作稳步开展：
1. 围绕经营抓党建，引领企业转型发展。报告期内，公司党委紧紧围绕“保安全、调架构、促转型，强机制、树新风、迎变革”开展各项工作，充分发挥领导核心作用，把方向、管大局、保落实，为公司转型发展提供有力的政治保障和组织保障。一是成功召开中共金融街控股股份有限公司第三次代表大会，选举产生公司第三届党委委员和第三届纪委委员，团结带领公司全体员工为实现公司转型发展、高质量发展的目标奋勇前进；二是通过集中学习、主题党日、书记讲党课、警示教育等多种方式，高质量完成党纪学习教育，推动党纪学习教育走深走实；三是修订党委工作规则、议事规则，制定党委会决议事项督办工作办法，坚持科学决策、依规决策。组织开展系统内公司“党建入章”工作，进一步强化了党组织在公司治理中的法定地位；四是各党组织通过召开专题生活会、班子成员座谈会，进一步转变观念、统一思想、明确目标，持续深化党建品牌，以党建助经营，努力在转型和变革中发展，持续为公司发展赋能。
2．强化资金管控，保障公司财务稳健。报告期内，公司高度重视现金流管理，将保障现金流安全作为经营工作的首要任务，公司经营活动现金流净额为 60.0亿元，连续 6年保持为正。一是密切关注政策与市场情况，及时优化销售策略，科学完善销售机制，加速推进销售签约回款；二是加强营销费用、管理费用管控，精打细算严控费用支出，同时持续推动低效资产与存量项目处置，盘活存量资产；三是动态评估资金收支状况，严格落实年度工程计划，以销定产严控工程支出；四是积极开展融资工作，保持畅通且多元的融资渠道，募集期限合理、成本较低的资金。
3. 紧盯市场变化，努力推进销售去化。报告期内，公司密切关注所处区域政策和市场动态，以快速去化为核心目标，通过细化管理要求、统一管控模式、强化统一调度、优化奖惩机制等措施，全力推进项目销售去化。2024年，公司实现销售签约额约 194.5亿元（其中北京房山金悦郡和苏州融悦湾写字楼等项目实现整售），实现销售签约面积约 121.2万平米，销售签约额在中国房地产销售额百亿企业排名提升至第47位。从产品类型看，公司住宅产品实现销售签约额约 175.9亿元（销售面积约 104.5万平米）；商务产品实现销售签约额约 18.6亿元（销售面积约 16.7万平米）。
4. 发挥经营优势，资管业务保持稳定。报告期内，公司发挥自持物业的经营优势，持续整合资源，优化管理体制，及时调整经营策略，资管业务保持稳定。写字楼板块根据市场变化，积极调整租赁策略，提高服务标准，稳定现有租户的同时积极挖掘潜在客户，重点项目出租率和租金水平在所处区域保持领先水平；商业板块持续优化品牌结构，升级环境与服务，深度挖掘消费群体，提高营销活动的精准性，重点项目出租率保持稳定，新运营项目增长较好；文旅板块不断强化内容建设，丰富宣传推广渠道，全力培育特色新体验、多元化新业态，持续提升客户体验和品牌美誉度，经营业绩稳中有进。报告期内，公司资产管理业务实现营业收入约 22.9亿元，实现息税前利润约 12.4亿元，经营保持稳定。
5. 坚持价值投资，推动投资模式创新。报告期内，公司一是坚持“发展格局+竞争格局”的价值投资理念，完善投资业务的考核及激励机制，加强对项目核心指标的落地管控，并积极通过股权收购方式获取项目；二是顺应宏观经济形势和房地产行业发展形势的变化，积极推动公司业务转型发展，其中城市更新业务以做产品、做内容为核心，深入挖掘公司内部项目资产价值，持续关注调研市场匹配项目，文旅业务强化业态拓展和内容建设，梳理项目运营痛点和难点，明确后续发展重点。
是改革品控考核机制，制定更加精细化的品控目标及相应的奖罚细则，坚守质量底线，提升产品品质；二是深入开展第三方过程质量评估，注重细节把控，坚持高标准品控管理，为后续系统性提升项目品质打好基础；三是实时关注项目进度和竣备交付进度，加强项目施工各环节的调度，提高项目建设节奏与项目去化和项目交付的匹配度，做好交付节点管控，确保项目如期交付和品质呈现。
7. 优化体制机制，推动管理效能提升。报告期内，公司根据战略发展方向和业务转型需求，持续优化体制机制，一是完成公司本部组织架构调整，设立城市更新管理部、文旅业务管理部、自持业务管理部、开发业务管理部，提升业务专业管理水平；二是进一步整合区域公司业务，优化所属公司组织架构及岗位设置标准，精简组织架构与管理岗位职数，精简人员数量，优化人员结构，提升组织效能；三是针对销售去化、资金安全、转型发展、机制改革等关键业务和工作，优化奖惩机制，激发公司内生动力。
8. 修订发展战略，明确公司发展思路。报告期，公司深入剖析境内外房地产市场发展规律，总结房地产行业的发展现状，研判未来发展预期，结合公司自身优势和面临的挑战，完成中长期发展战略的修订工作。公司新一轮发展战略明确“深耕精投五大城市群的中心城市，坚持以房产开发、资产管理、文化旅游、城市更新为核心业务，辅以资产支持证券业务，打造房地产全价值链一体化业务平台，实现公司持续、稳定、健康发展”的发展思路和方向。
9. 依法合规经营，助力公司行稳致远。报告期内，公司坚持风险控制和经营发展两手抓，一是密切关注项目开发建设运营过程中可能出现的风险点，及时预警并实施管理，保障安全生产；二是加强对财务稳健和现金流安全、可持续发展能力的主动管理；三是结合公司经营管理重点，完善内控体系，强化执行监督和内控闭环管理，提升公司全员的合规意识、责任意识、担当意识，增强综合风险防控能力。
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