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| 首开股份(600376)经营总结 | | 截止日期 | 2023-06-30 | | 信息来源 | 2023年中期报告 | | 经营情况 | 三、 经营情况的讨论与分析
（一）国内房地产市场情况
今年二季度以来，全国房地产市场持续转弱，各地楼市优化政策出台频次表现不及预期。6月，央行降低5年期以上LPR10个基点，降息对市场情绪产生积极影响，但对房地产市场销售规模的实质性带动有限。1-6月，全国商品房销售面积累计同比降幅延续5月以来扩大趋势，商品房销售额同比增幅进一步收窄，其中住宅销售面积累计同比由正转负。不同区域来看，东部区域表现相对较好，商品房销售面积和销售额均实现累计同比增长，中部、西部地区销售面积同比降幅均超10%。
供应端，上半年受销售市场修复不及预期、政府推地缩量持续、企业融资状况没有明显改善等因素影响，1-6月房屋新开工面积和房地产开发投资累计同比降幅分别为24.3%、7.9%，较1-5月分别扩大1.7、0.7个百分点。企业融资方面，据统计6月企业仍处偿债高峰，信用债到期压力较大，而二季度以来，信用债发行规模整体呈下降趋势，企业资金仍面临较大挑战。
1、2023年上半年商品房销售情况
2023年上半年，全国商品房销售面积为6.0亿平方米，同比下降5.3%。其中住宅销售面积为5.2亿平方米，同比下降2.8%，办公楼销售面积同比下降18.8%，商业营业用房销售面积同比下降20.5%；全国商品房销售额为6.3万亿元，同比增长1.1%，其中住宅销售额为5.7万亿元，同比增长3.7%，办公楼销售额同比下降18.6%，商业营业用房销售额同比下降17.7%。
2023年上半年，北京商品房销售面积为522.9万平方米，同比增长17.2%。其中，住宅销售面积为378.6万平方米，增长14.8%；办公楼为33万平方米，增长11.4%；商业营业用房为30.3万平方米，增长41%。北京商品房销售额为2120.2亿元，同比增加15.0%，其中，住宅销售额为1919.02亿元，同比增加14.8%。
图：2018-2022年及2023年上半年全国商品房销售面积 图：2018-2022年及2023年上半年北京商品房销售面积 图：2018-2022年及2023年上半年全国商品房销售金额
图：2018-2022年及2023年上半年北京商品房销售金额
2、2023年上半年百城价格情况 2023年6月，百城（全国100个重点城市）新建住宅平均价格为16179元/平方米，环比下跌0.01%，跌幅与上月持平。从涨跌城市个数看，37个城市环比上涨，45个城市环比下跌，18个城市持平。同比来看，百城新建住宅平均价格较去年同期下跌0.16%。从市场表现来看，年中房企推盘积极性提升，虽然部分重点城市成交规模环比增长，但整体市场表现仍疲弱。 2023年6月，北京新建住宅平均价格为44748元/平方米，环比微涨0.03%，涨幅收窄0.01个百分点；同比上涨0.62%，涨幅收窄0.03个百分点。1-6月，北京新建住宅价格累计上涨0.15%，较去年同期收窄0.24个百分点。 图：2018年1月--2023年6月百城住宅价格指数 3、2023年上半年房地产开发情况 2023年上半年，全国房屋新开工面积为5.0亿平方米，同比下降24.3%，其中住宅新开工面积为3.6亿平方米，同比下降24.9%；全国房地产开发投资额为5.9万亿元，同比下降7.9%，其中住宅开发投资额为4.4万亿元，同比下降7.3%，占房地产开发投资比重为75.9%。 2023年上半年，北京房屋新开工面积为604万平方米，同比下降24.8%。其中，住宅新开工面积为325.8万平方米，下降21.6%；办公楼为32.6万平方米，增长16.3%；商业营业用房为28.5万平方米，下降38.4%。北京房地产开发投资额为2265.4亿元，同比增长9.8%。其中，住宅开发投资额为1426.2亿元，占房地产开发投资比重为63.0%。 图：2018-2022年及2023年上半年全国商品房新开工面积 图：2018-2022年及2023年上半年北京商品房新开工面积 图：2018-2022年及2023年上半年全国房地产开发投资额累计情况
4、投资房企到位资金情况 2023年上半年，房地产开发企业到位资金为6.9万亿元，同比下降9.8%。国内贷款为0.9万亿元，同比下降11.1%；占比为12.6%，比上年同期下降0.1个百分点；自筹资金为2.1万亿元，同比下降23.4%；占比为29.9%，比上年同期下降5.5个百分点；定金及预收款为2.4万亿元，同比下降0.9%；占比为35.3%，比上年同期提升3.3个百分点；个人按揭贷款为1.2万亿元，同比增长2.7%；占比为18.1%，比上年同期提升2.2个百分点。 2023年上半年，北京房地产开发企业到位资金为2716.2亿元，同比增长17.9%。其中，定金及预收款为1485.1亿元，增长28.4%；国内贷款为428.9亿元，下降2.3%；自筹资金为320.5亿元，下降11.3%。 图：2003-2022年及2023年上半年全国房地产开发资金来源 图：2003-2022年及2023年上半年北京房地产开发资金来源
（数据来源：中国指数研究院）
（二）公司经营业绩回顾
半年来，面对内生动力不足的宏观经济环境和市场调整压力持续加大的房地产行业形势，公司克难奋进、承压前行，对标市场突破效率瓶颈、上下协同挖掘盈利空间，守住了不发生系统性风险的安全底线，生产经营整体平稳运行，各项工作取得积极进展，为实现全年任务目标奠定了扎实基础。
——销售排名保持前列。按全口径统计公司上半年完成销售面积131万平米，签约金额349亿元。2023年上半年，公司在全国及北京等重点城市的第三方销售排行榜上，继续保持行业较前水平。报告期公司全面推进自销团队组建，强化客户信息积累；梳理项目操盘类别，规范管控标准；完成公司品牌标准化建设；跟踪市场变化，执行月度销售进度预警机制。北京顺义区湖光玖里、朝阳区望京樾等项目签约额均超30亿元。
——竣工面积同比增长。开复工面积1,471万平米，新开工面积34万平米，竣工面积183万平米。上半年公司全力落实“保交楼”，竣工面积同比增长48%。
——物业经营业绩回暖。实现物业租赁面积126万平米；酒店客房销售数量13.3万间·天；物业经营管理经营性收入8.6亿元，同比均有大幅增长。
——新增项目审慎精选。报告期内，以底价获取昌平南邵纯商品住宅地块，地上建筑规模10.82万平方米。截至报告披露日，公司又在北京、厦门等地获得多块土地。
——资金保持安全稳定。上半年经营性收入378亿元，经营性支出229亿元，经营性收支差149亿元。
——报告期末，公司剔除预收账款后的资产负债率为72.16%，净负债率为156.65%，现金短债比为1.21倍。（根据监管要求，在计算现金短债比时，扣除了受限货币资金及根据预售资金监管办法受监管的预售房款共58.02亿元，增加一年内到期非流动负债中债券及借款本金104.21亿元；在计算净负债率时，增加了长期应付款中计息股东借款18亿元；在计算剔除预收账款后的资产负债率时，扣除的预收账款也包含合同负债以及待转销项税额。） ——品牌信誉继续增强。荣获2023年沪深上市房地产公司“综合实力TOP10”、“投资价值TOP10”，中国房地产“上市公司治理TOP10”、2023年房地产“卓越企业表现奖”等荣誉。
1、项目用地面积为包括项目代征用地的总土地面积。
2、总投资额为项目的预计总投资额（含地价）。
3、在建建筑面积、新开工面积、竣工面积，均为报告期内数值。总累计已竣工面积为项目历年（包含报告期）累计竣工情况。
4、在建建筑面积-新开工面积=当期复工面积。
5、标*号项目，为公司非并表合作项目。
报告期内房地产销售情况表
1、可供出售面积为项目预计总可售面积，包括已售面积和未售面积。
2、已售（含已预售）面积为报告期当期销售面积。
3、累计销售面积为项目历年（包含报告期）累计情况。
4、所列项目不包括报告期未开盘项目；其他项目为公司各非重点项目合计。
5、标*号项目，为公司非并表合作项目。
报告期内结利情况表
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
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