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| 东百集团(600693)经营总结 | | 截止日期 | 2023-12-31 | | 信息来源 | 2023年年度报告 | | 经营情况 | 一、经营情况讨论与分析
2023年，我国GDP同比增长5.2%，消费整体呈现温和复苏趋势，最终消费支出对经济增长的贡献率达 82.5%。公司优化组织架构，压缩管理层级，扁平化及精细化管理，降本增效，经营管理能力明显提升，整体业绩表现良好，归母净利润同比增长60.89%，扣非后归母净利润同比增长192.28%。
商业零售业务业绩恢复较好，2023年客流量超1.2亿人次，同比增长超50%，销售规模超100亿元，同比增长37%，销售规模超过2019年水平，保持区域龙头地位。仓储物流板块新增竣工3个项目，合计建筑面积约28万平方米，公司物流产业园网络进一步完善。
（一）零售消费聚焦，商业中心虹吸效应显著
1.首店效益，品牌级次提升
公司紧跟市场潮流品质趋势，各门店持续调改升级，全年调改面积约 6万平方米，新引进 269个品牌，提升品牌级次，首店效应持续升级，全年完成8个西北首进品牌，31个福建首进品牌，34个甘肃首进品牌，19个福州首进品牌，3个兰州首进品牌，15个旗舰店/概念店。东百商业品牌标签持续深化，2023年核心门店东百中心有33个品牌销售额进入全国TOP10，172个品牌销售额福建省第一，145个品牌销售额福州第一；核心门店兰州中心有19个品牌销售额进入全国TOP10，85个品牌销售额甘肃省第一，13个品牌销售额兰州第一。2.强化服务，会员促活提频东百商业会员运营以“精准营销，会员服务”为核心，强化服务，通过金钻卡维护、银卡提频、沉睡会员唤醒，三大维度实现会员促活提频。会员活动的形式和主题多样化，以美妆沙龙、亲子活动、DIY手工、赠礼、小课堂、瑜伽、户外运动等方式推进。截至报告期末公司会员人数超 360万人，较年初增长14%，活跃会员增长20.5%。公司定期分析会员运营报告，匹配并深入挖掘用户需求，围绕消费者多渠道精准营销，搭建“重营销 强运营”的会员服务体系。此外，公司自主研发的东百会员中心完成全部门店上线运营，线上体验已从“多个线上云商城”转变为“一体化线上会员服务中心”，为会员提供更加智慧、全面、舒适的服务体验。3.紧抓热点，营销迭代推进面临快速发展的新消费环境，紧密监测市场环境及消费趋势变化，紧追时尚热点，合作热门IP，举办创意文化节，迎合 Z世代潮流需求；联动商、旅、文等优质商业资源，瞄准度假娱乐场景，开展节点性营销活动。2023年核心门店东百中心客流量超3,500万人次，同比增长40%；核心门店兰州中心客流量超 3,300万人次，同比增长76%。另外，公司搭建全渠道宣传矩阵，覆盖小红书、抖音、大众点评等平台，采用多场景直播，实现点对点精准营销。4.商管输出，轻资产蓄力启航东百商业以双塔为标杆，辅以专业的业务团队、独家的品牌资源、灵活的合作模式等，积极开拓轻资产商管项目。2023年，公司首个全面轻资产运营的商业调改项目开业，公司提供研策定位、品牌输出、规划设计、品牌招商、运营管理等服务，最终招商率达到96%，开业率高达93%。未来，东百商业将继续依托福州和兰州两大核心区域，向周边地区辐射，持续推进公司商业轻资产战略。
（二）仓储物流持续稳定发展
截至报告期末，公司累计获取18个物流项目，合计建筑面积约180万平方米，土地面积约202万平方米。其中，已出售4个物流项目80%的股权，建筑面积约50万平方米；已出售3个物流项目100%的股权，建筑面积约19万平方米；自持已竣工物流项目8个，建筑面积约74万平方米；自持在建物流项目3个，建筑面积约37万平方米。报告期内，公司新增竣工物流项目3个，建筑面积约28万平方米。
2022年5月，公司就转让3家仓储物流项目公司100%股权事项与亚洲市值排名前列的上市REITs香港领展基金签署协议，暂定股权转让对价合计为 9.47亿元。嘉兴大恩、常熟神州通及常熟榕通100%股权分别于2022年6月、2023年4月、2023年5月完成交割。根据交易安排，股权转让完成后，公司全资子公司平潭睿志投资管理有限公司仍将继续为上述 3个仓储物流项目提供运营管理服务，收取相关管理费。
公司与京东、顺丰、菜鸟、SHEIN（希音）、安踏、美宜佳等 20多家大客户开展了密切合作，电商零售、跨境电商及快递快运类客户是需求的主要动力，租赁面积占比约 72%。报告期内，公司抓住跨境电商扩张机会，积极满足其仓储物流需求，肇庆大旺项目已竣工，并交付 SHEIN（希音）使用；在东莞沙田项目竣工前，已与某头部跨境电商签订租赁合同，预计2024年交付使用。
（三）文商旅项目顺利推进
福清东百利桥项目是公司首个“文商旅”结合项目，按国家AAAA级风景旅游区、国家级旅游休闲街区创建打造的城市名片级项目。截至报告期末，福清东百利桥项目已竣工建筑面积17.07万平方米，其中已商业运营即“福清东百利桥古街”建筑面积11.49万平方米，已销售建筑面积0.39万平方米；在建建筑面积9.29万平方米。
福清东百利桥古街持续引进区域“首进”品牌，报告期内引进32个首进福清品牌，持续焕新城市商业迭代，提升区域内品牌级次。持续推动项目作为城市文旅重点项目的文化属性，引进了福清市闽剧文化传承艺术中心、西泠印象等一批文化属性业态，激活城市文化消费新动能。通过多样化的营销活动吸引客流获取曝光，包括“卓越超越最福清”元宵灯会、利桥庙会、城市消费季、利桥古街周年庆等多场大型活动，已多次创造话题并被央媒、官媒等平台报道，跨年期间客流突破60万人次，最高客流达20万人次。
未来，福清东百利桥古街将持续加强“文商旅”业态的整合，持续创新，深化打造夜色经济，奥莱经济，加重文化业态、休闲娱乐等招商工作，同时全新启动的文商旅奥莱商业街区正火热招商中，以文商旅奥特莱斯进行定位，引进城市奥莱零售与体验式业态，以“全景式”、“全时式”文商旅综合街区为目标，深化项目核心吸引力，打造成为全新一代漫游式文旅融商天地，为城市贡献一张全新名片。
（四）积极推进向特定对象发行股票
报告期内，公司向上海证券交易所申请向特定对象发行股票，公司于2023年11月收到中国证券监督管理委员会出具的《关于同意福建东百集团股份有限公司向特定对象发行股票注册的批复》，公司将积极推进向特定对象发行股票事宜实施完成。本次发行拟募集资金总额为不超过人民币65,486.28万元且不低于人民币 35,000.00万元，在扣除相关发行费用后，全部用于补充流动资金及偿还银行贷款，公司控股股东丰琪投资拟以现金方式全额认购。本次发行有利于公司主业升级以及业务拓展，优化公司资本结构，夯实公司资本实力，增强发展动力，为公司未来的战略实施提供有力支撑。
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