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| 美凯龙(601828)经营总结 | | 截止日期 | 2025-12-31 | | 信息来源 | 2025年年度报告 | | 经营情况 | 三、经营情况讨论与分析
报告期内，公司实现营业收入65.8亿元，归属于上市公司股东的净利润为-237.2亿元，造成亏损主要是由于公司的投资性房地产大额的公允价值变动损失，以及各类资产减值造成的资产减值损失和信用减值损失的增加。由于受到近两年行业波动的影响，公司各类资产的公允价值和变现情况也受到不同程度的影响，公司对截止2025年末各类资产的公允价值和可变现净值进行了评估，并对应计提了相应的公允价值变动损失和减值准备。其中，公允价值变动损失主要是由于公司行业和市场环境连续两年的显著变化，以及公司近两年业绩的大幅波动带来的预期变化导致的。受地产行业不景气以及家居建材行业需求下滑的持续影响，家居零售市场需求减弱，公司持续通过减免租金及管理收入的方式稳商留商，同时积极调整战略与品类布局，以优惠的商业条件吸引优质业态及品牌入驻，并在拓展初期给予租金及管理费优惠，使得租赁及管理收入受到较为明显的影响，租金水平较以往年度显著下降。由于市场对未来租金预期发生了转变，租金价格短期内得到修复的估计已需要进行调整，因此公司对未来租金预期的收益情况进行了相应调整，致使投资性房地产价值显著下降，2025年度公司公允价值变动合计损失234.4亿元。此外，由于市场环境的变化，公司历史上各类投资的资产包括土地平整收益权及项目开发支出、长期股权投资、财务资助、应收账款和合同资产、商誉及固定资产等，由于其底层资产与公司的投资性房地产价值、资产预计的未来现金流情况和资产当下市场的变现等情况紧密相关，投资性房地产的减值以及对未来收益情况的调整也会导致其他资产出现较大的减值情况，2025年度公司的减值合计损失39.0亿元。
以上相关事项的减值不会对公司未来的经营能力造成影响，不影响公司目前所持有的物业赚取现金流的能力，不会对公司目前偿债能力造成影响，不影响公司整体经营的止跌企稳，以及不改变公司出租率和经营活动净流入已大幅优化和改善的现状。公司商场租赁及运营业务依然实现了较为稳健的盈利能力，2025年度实现的经营活动净现金流流入为8.2亿元，相比较2024年的2.2亿元实现了较快的复苏。
公司将顺应国家“十五五”规划及新的市场环境，主动调整，将战略定位升级为“家居生活新商业运营商与家居产业生态服务商”，聚焦家居主业升级，同时拓展家居产业生态服务，打造第二增长曲线，尽快提升公司的经营业绩，扭转公司目前亏损的情况，实现规模价值双提升。
（一）聚焦家居核心主业，提升市场竞争力
报告期内，公司在品类发展、业务规划、出租率提升、资源整合、租金管理与租赁管理等方面稳步推进，并在品类拓展方面持续突破创新。
1.核心品类深度运营，样板工程成效显著
高端电器（MEGA-E）战略全速推进：报告期内，电器馆经营面积达140.5万平方米，可租面积占比提升至10.1%。公司通过“项目组机制”打造样板商场，成功固化潮电荟、影音汇、厨房空间等六大场景，形成标准化产品矩阵。其中，上海一号店MEGA-E旗舰店重装开业，面积翻倍至3万平方米，品牌数增至100个；潮电荟模块实现全国铺开41家，成为生活电器品类的增长极。新零售家具异军突起：公司抢占线上品牌线下落地的首选渠道红利，新零售家具品类面积同比增长51.5%，达18.4万平方米，成为增速最快的二级品类。通过举办全国巡回推介会及上海家博会首创“新零售专区”，公司吸引了源氏木语、出乎等20余个头部品牌入驻，并已在全国遴选43家商场进行样板复制。M+高端家装设计中心前置获客：公司以设计为引擎驱动关联销售。截至报告期末，设计中心总面积达70.8万平方米。通过小程序矩阵数字化赋能，汇聚逾6,300位专业设计师，全年开展500余场IP活动增强粘性，最终撬动带单销售额超过1.5亿元，有效实现了“设计引流+商场转化”的闭环。2.“人车家”生态跨界融合，新兴业态多点开花汽车业态倍速增长：公司深化“品牌集群+场景联动”模式，汽车经营面积实现翻倍增长，从16万平方米增至32万平方米，覆盖全国46座城市。公司与超30家车企及平台深度合作，成功将中高端家庭客群转化为汽车消费流量，打造出重庆欧陆汽车港等多个行业标杆项目，完善了“人车家”消费闭环。餐饮配套业态全面覆盖：公司致力于提升商场生活化功能，全国餐饮业态面积达9.2万平方米，自营商场餐饮覆盖率提升至96%。通过与星巴克、德克士等连锁品牌的战略合作，并积极引入Tims、库迪等新兴流量品牌，显著优化了消费者的到店体验与留存时长。创新品类前瞻布局：公司积极挖掘市场空白，成功打造上海“山丘-美凯龙银发生活美学馆”，抢占康养家居新赛道。同时，金属定制等细分垂直品类在全国范围实现稳步拓展。
（二）加强商户和用户运营管理、数智驱动与服务生态协同增效
报告期内，公司营运管理体系紧密围绕“提升用户价值”与“赋能商户经营”双核驱动，通过数字化工具迭代、国家政策深度衔接及全链路服务体系构建，全面提升场域经营质效。
1.数字化会员运营实现跨越式增长
公司完成官方小程序功能的全面重构，集在线客服、智能客服及设计师端等功能于一体，显著增强了用户触达与转化能力。截至报告期末，小程序覆盖商场达225家，平台PV(页面浏览量)达2,366万，同比大幅增长161%，UV(独立访客)增长94%至280万。数字化运营直接赋能业绩增长，注册会员消费人数占统一收银总人数的39.8%；会员贡献消费金额达100亿元，占统一收银总额的47.7%，占比同比提升84%。2.精准衔接国家“以旧换新”政策，释放消费动能公司率先响应国家政策，通过政企双补、全员直播及全国联动，打造了行业领先的“焕新”声量。2025年，全国商场累计实现国补销售订单102.9万单，累计销售金额达99.1亿元，其中政府补贴投入16.0亿元。以旧换新政策均衡拉动了全品类增长，其中电器类销售占比38.7%，建材类占比33.8%，家具类占比27.5%，有效提振了场内商户的经营信心。3.构建全生命周期服务生态，重塑品牌口碑公司坚持“顾客第一”导向，通过完善服务链条提升差异化竞争力，拓展家电延保、维保、回收及3C维修等增值服务。公司开发延保产品49款，结合3C数码产品服务刚需、大众化、粘性强等特性，拓展上线手机维修等377款产品，建设回收服务能力，统一回收标准和服务体系，将回收服务融入家居卖场场景之中，新增小家电回收、清洁电器回收、智能数码回收三大类共30项回收服务产品。服务中心模式落地，全国首家美凯龙服务中心于上海全球家居1号店正式揭牌运营，涵盖维修清洗、收银承诺、水饮休闲等功能专区，实现了由单纯购物空间向品质生活服务平台的转型。报告期内，公司实施全流程服务质量管控，整体订单好评率98.90%，综合服务满意度95.81%。4.营运专业能力与风险管控体系持续强化人才素质提升方面，通过“用户运营全能班”及龙E学《运营宝典》，实现营运条线人才盘点与专业技能的精准赋能；风控与质量标准方面，组织全国逾3万个在营品牌完成风险评级；坚持常态化环保质量抽检，全年实现重大绿色环保质量零事故，环保质量检测整体合格率达98.9%。
（三）强化品牌势能，深耕全域流量与数字化营销
报告期内，公司市场品牌工作聚焦“品牌向上、流量向下”，通过重大事件营销提升公众认知，依托数字化工具深度赋能一线，实现了品牌声量与销售转化的协同增长。
1.重大事件与顶流资源赋能，品牌势能显著提升
借势顶级赛事，总冠名2025年钻石联赛红星美凯龙厦门站，通过国际级赛事联动实现媒体传播价值达14.17亿元。落地多场顶流代言人活动，全网话题阅读量突破20亿，0成本斩获热搜31个，成功拉动两地商场声誉与销量双升。坚持“原创内容+AI工具”应用，全网粉丝总量突破505万，全年度发布内容210篇，稳步夯实品牌自媒体影响力。2.全域流量运营模式突破，驱动客资高效转化公司实现了从单渠道向多平台矩阵的战略转型，线上流量获取能力持续增强。构建多平台流量矩阵，整合抖音本地生活、天猫同城站、高德地图、美团点评及小程序等多平台，全年获取线上流量达6.3亿。其中，新晋平台美团与高德贡献增量客资超7万。直播营销方面，线上营销发起“超级星主播”等IP活动，获取客资同比增幅达96%。抖音本地生活业务表现亮眼，商品及权益券到店核销率超40%，同比增长95%。私域沉淀与赋能方面，强化企业微信与设计师小程序运营，企业微信覆盖超200家商场，新增好友100万+，关联销售额达57.6亿元。3.跨界资源整合与品类专项传播深化与控股股东建发股份的资源整合，联动钻石联赛、厦门马拉松等赛事开展品宣。依托建发/联发楼盘资源，实现20城76盘深度合作，拓客1.4万+，转化金额约1.5亿元。针对“智电2.0”与“M+高端设计中心”实施专项传播，联动吴声、秦朔等意见领袖，全网曝光量分别超过1.6亿及2.36亿。同时，通过创新叙事赋能汽车及新零售家居业务，助力创新品类的招商与合作拓展。4.营销创新与费效管控
2025年公司IP营销升级，315/818两大核心大促实现创新突破，315期间通过引入“脱口秀”形式聚焦核心优势，总曝光超5,000万，档期销售额同比增长33%。报告期内，费用管控提效显著，在提升品牌声量的同时，公司通过优化授权与过程管控，实现自营商场企划基础预算同比下降30.8%，在客流获客成本上涨的背景下，客总价同比提升37%，确保了整体费效的可控性。
（四）提速数智化转型，构建智慧家居零售新生态
报告期内，公司以“业务赋能、流程提效、模型驱动、智能应用”为核心，全面开启新五年数智化战略规划。通过落地关键数字化应用、深化数据治理及探索人工智能场景，为公司战略执行与稳健经营提供了高质量的科技支撑。
1.业财深度融合，驱动管理效能升级
公司聚焦核心业务链路的数字化重塑，显著提升了财务自动化与管理精度。业务流程自动化方面，快速上线“以旧换新”全链路平台，实现政府补贴全流程自动化处理，支撑了99.1亿元换新销售额的达成。结算与报表提效方面，交付开单收银优化项目，构建自主可控的结算体系，提升开单效率40%；上线合并报表系统，处理时效提升超40%。流程中枢升级方面，通过“统一待办中心”集成多套系统，审批效率提升超30%；利用低代码平台实现234次流程迭代，审批周期由5.7天大幅缩减至2.1天。2.数据模型驱动，辅助科学经营决策公司持续夯实数据底座，将数据资产转化为决策动力。提升数据治理标准化水平，完成“数据仓库2.0”建设，统一约200个原子指标，数据开发效率提升50%。上线“经营一览表”，覆盖6大主题域及300余项指标，实现总部到区域的口径统一与灵活下钻分析。提升风险评估精准化水平，迭代商户评估模型，每年为14万余家商户提供风险评级，有效夯实经营质量并预警经营风险。3.AI场景化探索，赋能一线业务增长公司积极试点人工智能技术，提升用户体验与产研效率。企业级AI平台方面，建设统一的AI服务平台，将智能应用交付效率提升50%；通过业绩档案AI助手，提升公司优秀案例的学习与推广效率，帮助省营发快速沉淀业务经验，赋能一线团队提升经营质量；实现智能服务闭环，打造小程序AI客服，实现秒级响应与精准问答，沉淀高意向客资赋能营销；在一盘货商城中，通过AI智能推荐跨商户套餐，优化用户选配体验；提升产研能效，引入智能代码助手，提升开发效率超30%，显著加速研发体系的智能化升级。4.筑牢安全底座，确保稳健运营公司持续强化数字化基础设施的稳定性与安全性。报告期内，完成集团首次攻防演习实战，成功拦截外部攻击超5亿次；通过架构优化与云资源治理，在保障系统可用性达99.9%以上的同时，有效节约了运营成本。。
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