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| 维业股份(300621)经营总结 | | 截止日期 | 2023-12-31 | | 信息来源 | 2023年年度报告 | | 经营情况 | 第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处行业情况
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中的“装修装饰业务”的披露要求
（一）建筑装饰行业概况
1、建筑装饰行业发展特点：
在我国《国民经济行业分类》（GB/T4754-2017）中，建筑装饰行业划分为公共建筑装饰和装修、住宅装饰和装修、建筑幕墙装饰和装修三大细分行业。建筑装饰行业位于建筑业整体链条的下游，主要作用为进一步保护建筑物的主体结构、美化建筑物并完善建筑物的使用功能。与土木工程建筑业、建筑安装业等一次性完成工程业务不同，每个建筑物在其使用寿命周期内都需要进行多次装修，根据中国建筑装饰协会的统计，一般旅游饭店、写字楼的装饰周期是 6 至 8 年，而娱乐场所、商务用房的装饰周期还会更短，其他建筑一般10年更新一次，因此建筑装饰行业具有明显的周期性和需求可持续性特点。
2、行业竞争格局和发展趋势
近十年来，随着国家进入高质量发展阶段，建筑装饰业对于发展质量的要求也迫切提升，进入产业结构调整期，其产业结构调整主要从两方面体现：
第一，行业集中度不断提升。总体来看，我国建筑装饰行业仍旧呈现出“大市场、小企业”的市场竞争状态，集中度低。近年来，随着行业竞争进入白热化阶段，低资质小规模的建筑装饰企业数量持续减少，同时头部企业集中度有所增加。随着市场经济的发展、国家政策的引导以及行业协会的规范，中国建筑装饰市场逐步成熟，过度分散的状况正在缓慢改变。拥有优良的品牌、强大的资金实力、稳定的管理团队、优质的客户资源，具备明显的区域优势或专业优势的装饰企业在竞争中赢得先机，龙头企业的行业引领地位日益凸显；而效率低下，团队管理能力差，客户资源缺乏的小公司、小团队正逐渐被淘汰或兼并。
第二，数字化、智能化、绿色环保逐步成为建筑装饰行业发展新趋势。《住房城乡建设部信息中心：加快推动“数字住建”落地实施，赋能住房和城乡建设事业高质量发展》中提到：围绕建筑工业化、数字化、智能化，推行工程建设项目全生命周期管理，推进建筑市场与施工现场两场联动、智慧监管，推动智能建造与建筑工业化协同发展，促进建筑业高质量发展。随着数字经济、人工智能、物联网等新科技迅速兴起，装饰行业对于建筑信息模型（BIM）、大数据、智能化、移动通信、云计算、物联网等信息技术集成应用能力不断提升。住建部《“十四五”建筑节能与绿色建筑发展规划》提出，到2025年，完成既有建筑节能改造面积 3.5亿平方米以上，建设超低能耗、近零能耗建筑 0.5亿平方米以上，装配式建筑占当年城镇新建建筑的比例达到 30%，全国新增建筑太阳能光伏装机容量 0.5亿千瓦以上，地热能建筑应用面积 1亿平方米以上，城镇建筑可再生能源替代率达到 8%，建筑能耗中电力消费比例超过 55%。未来，在国家政策扶持、技术创新等因素推动下，光伏建筑一体化、装配式建筑、绿色低碳等细分领域将持续创新。
3、公司的行业地位
公司连续 21 年入选中国建筑装饰行业百强企业，根据2023年 12 月公示的《中国建筑装饰行业综合数据统计结果》显示，公司蝉联2022年度国内建筑装饰行业“百强”企业第十名，综合竞争力和品牌实力得到了社会的广泛认可。公司连续 27 年被广东省工商局评为“守合同重信用企业”，是国家级高新技术企业、国家守合同重信用企业，获得了广东省优秀企业、广东省著名商标、广东省优秀自主品牌、深圳 500 强企业、深圳市五一劳动奖状、深圳质量百强企业、深圳品牌百强企业、深圳知名品牌、深圳老字号等荣誉称号。
公司打造了大批精品工程：国家级工程、世界 500 强企业工程、城市地标工程、奢华五星级酒店工程、大型公共建筑工程等代表性工程，以实际行动践行着“深圳速度”和“深圳质量”，多次获得了鲁班奖、中国建筑工程装饰奖等国家级工程奖项，并与华为、华润置地、腾讯、比亚迪、鹏瑞地产等企业建立了长期的合作伙伴关系，深受客户以及行业、社会的信赖与好评。
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中的“土木工程建筑业务”的披露要求
（二）土木工程建筑业概况
1、土木工程建筑业发展特点
据国家统计局发布的《建筑业高质量大发展 强基础惠民生创新路——党的十八大以来经济社会发展成就系列报告之四》（以下简称《系列报告之四》），党的十八大以来，我国建筑业积极应对国内外市场风险挑战，实现行业平稳健康发展，建筑业增加值占国内生产总值的比重始终保持在 7%左右。近年来，受固定资产投资增速放缓，传统基建与房地产市场降温，建筑业虽然出现了增速下降，但总体仍保持稳步增长。从国家统计局公布数据来看，2023年全国建筑业总产值315,912亿元，同比增长5.77%，增速较上年提高2.52个百分点。
2、行业竞争格局和发展趋势
当前，建筑行业正迎来大企业发展的时代，头部企业在行业增速下降的大背景下仍将保持增长。未来，拥有品牌、资金、人力、管理等优势的大型央企、国企及少部分民企将成为行业内顶尖企业，在竞争中占据更加有利的地位。建筑业作为国民经济支柱产业的作用不断增强，但依然存在发展质量和效益不高的问题，集中表现为发展方式粗放、劳动生产率低、高耗能高排放、市场秩序不规范等问题。中装新网在《2024年建筑行业发展形势研判》中提到：建筑业迫切需要“稳中求进、以进促稳、先立后破”。建筑企业要锚定高质量发展目标，不过分追求规模指标，在长期稳定发展前提下进取；建筑企业要统筹生存与发展，不能为了生存过多承接“先天缺陷”项目，也不能为了发展不顾短期生存需求，把握稳和进，逐步提升发展质量。2023年房地产行业呈下行趋势，随着《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14 号文）下发，推动商品房+保障房的住房双轨制改革，保障房需求有望进一步提升，在政策支持下寻找发展机会。
《系列报告之四》指出，随着国家政策的大力支持，5G 基建、高铁、新能源等新基建和地下综合管廊、海绵城市、智慧城市等“两新一重”（新型基础设施、新型城镇化、交通水利等重大工程）领域发展空间较大，均可为建筑企业基建业务带来增量需求，预计未来新基建对建筑业总产值的带动效果将明显提升。
3、公司的行业地位
公司为珠海市属国有重点企业华发集团的下属控股公司，在承建当地重大建设项目方面具有较为明显的品牌和区域优势，公司全资子公司建泰建设具备建筑工程施工总承包一级、市政公用工程施工总承包一级、建筑装修装饰工程专业承包一级、地基基础工程专业承包一级、消防设施工程专业承包一级、电子及智能化工程专业承包二级、承装 （修、试） 电力四级资质共七个资质，通过 ISO 质量管理、职业健康安全管理、环境管理三大体系认证，荣获国家发改委综合信用服务机构颁发的“施工行业企业信用等级 AAA 证书”及中国招投标企业网、中国施工行业管理协会共同颁发的“全国优秀施工企业荣誉证书”。
根据珠海市建筑业企业信用评价信息发布平台公布的消息，截至2024年2月26日，建泰建设的施工企业综合诚信评价于 2604 家企业中排名第 6 名，诚信等级为 A 级，具备参与各类工程项目投标的市场竞争能力。建泰建设承接的项目多次荣获省市建设工程优质结构奖、省市房屋市政工程安全生产文明施工示范工地称号。
四、主营业务分析
1、概述
参见“二、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。
2、收入与成本
（1） 营业收入构成
（2） 占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况 适用 □不适用
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据 □适用 不适用
（3） 公司实物销售收入是否大于劳务收入
（4） 公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况 适用 □不适用
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中的“土木工程建筑业务”的披露要求
三溪华发智造港1号项目设计施工总承包项目 530,118,321.60 土建工程2023年02月17日 15个月 69.51% 321,975,718.15 321,975,718.15 292,269,623.49 58,683,9三溪华发智造港2号项目设计施工总承包项目 1,120,838,773.60 土建工程 未开工 18个月 0.00% 14,586,3一标段（金湾区、鹤洲南及保十琴片区） 690,449,678.43 土建工程2023年08月01日 多个项目分批开工，90个日历天/个 4.58% 28,984,593.18 28,984,593.18 18,434,734.49 13,158,4珠海市分布式光伏发电项目二标段（斗门区） 660,212,554.39 土建工程2023年07月31日 多个项目分批开工，90个日历天/个 2.34% 14,151,418.61 14,151,418.61 13,197,950.82 2,227,09绍兴华发金融活力城2-5#地块总承包工程（一标段） 526,535,859.01 土建工程2023年08月18日 886日历天 0.00%华发城建国际海岸花园（二期）13#地块主体工程（重新招标） 754,683,871.06 土建工程 未开工 900日历天 0.00% -华发香山湖畔苑项目主体建安总承包工程（剩余工程） 663,566,253.41 土建工程2023年11月03日 690日历天 11.95% 69,097,725.64 69,097,725.64 33,497,956.54 41,818,5其他说明：□适用 不适用
（5） 营业成本构成
行业和产品分类
（6） 报告期内合并范围是否发生变动
是 □否
本公司本期纳入合并范围的子公司共 17户，详见第十节附注十、在其他主体中的权益。本期纳入合并财务报表范围的主体较上期相比，增加 4户，减少 5户，合并范围变更主体的具体信息详见第十节附注九、合并范围的变更。
（7） 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 不适用
（8） 主要销售客户和主要供应商情况
第一名客户为珠海华发集团有限公司及其下属子公司，其销售额为12,617,418,768.84元；第二名客户为珠海华发集
团有限公司及其下属子公司之联营、合营企业，其销售额为473,744,440.90元。第一名供应商为珠海华发集团有限公司及其下属子公司，其采购额为652,939,700.17元。
3、费用
4、研发投入
5、现金流
1、本报告期经营活动产生的现金流净额同比下降110.21%，主要系上期预收工程款且本期支付货款增加所致。
2、本报告期投资活动产生的现金流净额同比上升 87.03%，主要系上期子公司购买珠海中心大厦办公楼支付购房款以及本年处置子公司闽东建工收到股权转让款所致。
3、本报告期筹资活动产生的现金流净额同比减少 327.45%，主要系本报告期支付购买子公司少数股东权益款项及归还借款所致。
4、本报告期现金及现金等价物增加额同比下降161.22%，主要系本期支付货款增加及购买子公司少数股东权益及偿还贷款所致。
报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 适用 □不适用
报告期公司净利润为 2,037.35万元，与报告期公司经营活动产生的现金流量净额 -16,908.51万元，相差18,945.86万元，该差异形成的主要原因为：报告期经营性应收项目增加178,632.91万元，存货增加35,611.01万元；同时经营性应付项目增加151,725.10万元，递延所得税资产增加3,827.14万元，递延所得税负债减少4.83万元，投资收益151.03万元，财务费用支出21,306.25万元，不影响经营活动现金流量但减少净利润的项目合计金额为26,249.69万元（主要包括资产减值损失20,613.31万元， 固定资产、使用权资产折旧及无形资产长期待摊费用摊销及处置损失5,636.38万元）
五、非主营业务情况
□适用 不适用
六、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
长期股权投资 0.00% 0.00% 0.00% 无重大变化。
固定资产 275,670,048.期结转固定资产所致。在建工程 10,770,218.3装修尚未完工所致。使用权资产 47,871,701.7建施工工程款在本期进行结算所致。长期借款 0.00% 397,077,391.致。租赁负债 49,290,268.6到期的租赁负债金额减少所致。应收票据 4,548,775.62 0.03% 14,628,449.0支付业务较上期减少所致。项保理融资而尚未回款的金额所致。其他应收款 57,836,901.2制下企业合并方式收购的珠海华发园林工程有限公司在被收购前减少了与关联方的往来款所致。值准备所致。长期待摊费用 3,752,531.84 0.03% 13,642,633.6费用摊销及处置子公司的减少所致。其他非流动资产 2,967,959.00 0.02% 205,717,980.购房款转为固定资产所致。应付票据 10,462,740.0的支付业务减少所致。应交税费 25,664,502.9较期初余额下降所致。其他应付款 29,800,199.6让款所致。一年内到期的非流动负债 48,100,600.0期借款减少所致。长期应付款 55,100,983.6让款所致。资本公积 28,618,971.5企业合并收购珠海华发园林工程有限公司所致。专项储备 85,941,035.5加所致。权所致。境外资产占比较高□适用 不适用
2、以公允价值计量的资产和负债
□适用 不适用
3、截至报告期末的资产权利受限情况
七、投资状况分析
1、总体情况
适用 □不适用
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
适用 □不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□适用 不适用
4、金融资产投资
（1） 证券投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在证券投资。
（2） 衍生品投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
5、募集资金使用情况
□适用 不适用
公司报告期无募集资金使用情况。
八、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
适用 □不适用
交易
对方 被出
售资
产 出售
日 交易
价格
（万
元） 本期
初起
至出
售日
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产为
上市
公司
贡献
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（万
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对公
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3） 资产
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净利
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形） 所涉
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期实
施，如未按计划实施，应当说明原因及公司已采取的措施 披露日期 披露索引国内商业银行、商业保理公司 不附追索权的应收账款2023年04月21日 210,000 有利于降低应收账款管理成本，优化资产负债结构，改善经营性现金流，不存在损害上市公司及股东利益的情形。 根据市场费率水平由双方协商确定，且不高于市场平均水平 否 不适用 是 是 是2022年12月13日 具体内容详见公司披露于巨潮资讯网（网址：
www.
cnin
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于公
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子公
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收账
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公
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相关
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华金
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有限
公司 不附
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账款2023年04
月21
日 90,0
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本，优化资产负债结构，改善经营性现金流，不存在损害上市公司及股东利益的情形。 根据市场费率水平由双方协商确定，且不高于市场平均水平 是 交易对手方与公司同受华发集团控制 是 是 是2022年12月13日 具体内容详见公司披露于巨潮资讯网（网址：
www.
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商业
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行、商业保理公司 不附追索权的应收账款2023年12月31日 500,000 有利于降低应收账款管理成本，优化 根据市场费率水平由双方协商确定， 否 不适用 是 是 是2023年04月01日 具体内容详见公司披露于巨潮资讯网资产负债结构，改善经营性现金流，不存在损害上市公司及股东利益的情形。 且不高于市场平均水平 （网址：
www.
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日 300,
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本，优化资产负债结构，改善经营性现金流，不存在损害上市公司及股东利益的情形。 根据市场费率水平由双方协商确定，且不高于市场平均水平 是 交易对手方与公司同受华发集团控制 是 是 是2023年04月01日 具体内容详见公司披露于巨潮资讯网（网址：
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2、出售重大股权情况
适用 □不适用
交易
对方 被出
售股
权 出售
日 交易
价格
（万
元） 本期
初起
至出
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该股
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施，如未按计划实施，应当说明原因及公司已采取的措施 披露日期 披露索引厦门禄顺实业有限公司 福建闽东建工投资有限公司66%股权2023年11月21日 6,2055 出售股权不会改变公司的主营业务，公司不再持有闽东建工股权，闽东建工将不再纳入公司的合并报表 18.97% 依据资产评估 否 不适用 是 是2023年10月26日、2023年11月23日 具体内容详见公司披露于巨潮资讯网（网址：
www.c
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司拟
转让
控股
子公
司股
权的
范
围。
出售
股权
不会
对公
司持
续经
营能
力、财务状况带来不良影响 公告》（2023-072）。
九、主要控股参股公司分析
适用 □不适用
工；花卉种植；礼品花卉销 27,000,000.00 12,450,819.41 512,762.06 55,043,79售；园艺产品销售；体验式拓展活动及策划；农业专业及辅助性活动；新鲜蔬菜零售；新鲜水果零售；牲畜销售（不含犬类）；
城市绿化
管理；林业产品销售。工将不再纳入公司的合并报表范围。
出售股权不会对公司持续经营能力、财务状况带来不良影响厦门闽屹建设工程有限公司 出售子公司 无影响深圳市维业致诚投资合伙企业(有限合伙) 注销 无影响珠海铧泰建设工程有限公司 注销 无影响珠海粤泰建设工程有限公司 注销 无影响珠海华发园林工程有限公司 同一控制下企业合并 扩充和完善公司产业链，发挥协同效应的作用珠海华恒绿植管理有限公司 同一控制下企业合并 扩充和完善公司产业链，发挥协同效应的作用江苏联景建设工程有限公司 非同一控制下企业合并收购 无影响珠海维业美华建筑设计有限公司 非同一控制下企业合并收购 无影响主要控股参股公司情况说明
十、公司控制的结构化主体情况
□适用 不适用
十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表
适用 □不适用
接待时间 接待地点 接待方式 接待对象类型 接待对象 谈论的主要内容及提供的资料 调研的基本情况索引
2023年04月18日 价值在线（https://ww
w.ir-
online.cn/） 其他 个人 参与公司2022年度网上业绩说明会的全体投资者 公司2022年经营情况、未来业务发展情况 详见公司于2023年4月18日在巨潮资讯网（www.cninfo露的《投资者关系活动记录表》（编号：
2023-001）或
“价值在线”
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2023年10月
30日 维业股份二楼
228会议室 实地调研 机构 湘财证券李军辉、初华资本 公司日常经营情况 详见公司于2023年11月李献红、小忠资本梁幸 1日在巨潮资讯网（www.cninfo露的《投资者关系活动记录表》（编号：
2023-002）
2023年11月15日 “全景路演”网站（http://rs.p5w.net），或微信公众号：
全景财经，或全景路演APP 其他 个人 通过“全景网”投资者关系互动平台参与“2023深圳辖区上市公司投资者网上集体接待日”活动的广大投资者 公司日常经营情况 详见公司于2023年11月16日在巨潮资讯网（www.cninfo露的《维业股份业绩说明会、路演活动信息》（编号：2023-003）或“全景网”的相关问答十三、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案。□是 否
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