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| 财信发展(000838)经营总结 | | 截止日期 | 2023-12-31 | | 信息来源 | 2023年年度报告 | | 经营情况 | 第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处行业情况
宏观政策方面：2023年，中央层面频繁发声支持合理住房需求，出台多项措施化解房企风险、优化信贷政策，重提
房地产支柱产业，鼓励因城施策挖掘政策潜力，新举措“能用尽用”。楼市进入史上“最宽松”周期，保交付、保主体、防风险，支持合理购房需求，同时以改善民生和推动城市高质量发展为依托推动房地产行业加速向新模式转型。金融端持续发力，坚持“金融16条”基本策略，降准、降息、降首付比、认房不认贷全面落地，“三个不低于”全力支持房企合理贷款融资需求。全国因城施策全面开花，调控范围广、力度大、频率高，楼市进入全面松绑新周期，“四限”放松+公积金成为调控常态工具。“棚改2.0”在21个超大特大城市启动，加快城市更新步伐和“平急两用”公共基础设施建设，刺激城市需求释放，对房地产有托底作用，但本次城市更新范围小，周期长，直接刺激效果或不及“棚改 1.0”预期。中央政治局会议定调房地产，适应市场新形势确立“买方市场”，政策调控窗口全面打开，楼市迎来强刺激周期。“房住不炒”主基调不动摇，在此基础上2023年在两会政府工作报告中用“防风险，促需求”两大核心内容定调 23年楼市，侧面印证了房地产在国民经济中的支柱性地位。发改委发布《措施》新政，稳中求进，增加居民收入，恢复和扩大消费，提高消费能力、消费意愿、释放消费潜力，强调大宗消费重要性，房地产保持政策延续性。831楼市新政明确，降首付、降贷款利率、降存量利率，政策调控力度大、影响面广、针对性强，有效刺激市场需求释放，提振住房消费市场信心。土地市场方面：2023年大环境遇冷背景下，土地市场成交规模较2022年同期有明显下滑。全国 300城土地成交建面和成交金额同比分别下降了21%和18%，成交建面再度刷新近十年新低值。展望未来，在当前楼市、地市双双低迷的大背景之下，虽然“限价”取消后为开发商留足利润、调动拿地积极性，土拍市场向市场化过渡，但考虑到不同地块的区位条件和地块价值不同，即时盈利预期较佳，在房企资金承压的当下，还是良好的回款速度对企业决策更加重要。
四、主营业务分析
1、概述
参见“管理层讨论与分析”中的“二、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。
2、收入与成本
（1） 营业收入构成
（2） 占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况 适用 □不适用
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据 □适用 不适用
（3） 公司实物销售收入是否大于劳务收入
是 □否
行业分类 项目 单位2023年2022年 同比增减
房地产 销售量生产量库存量签约销售面积 平方米 146,633 260,669.00 -43.75%签约销售金额 万元 75,434 174,051.00 -56.66%相关数据同比发生变动30%以上的原因说明适用 □不适用我国宏观经济面临下行压力，叠加中长期住房需求动能释放减弱，行业持续低迷，2023年销售持续疲软 （4） 公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况 □适用 不适用
（5） 营业成本构成
行业分类
行业分类
本年结转项目的地区和项目的工程造价及人工、融资成本、利润与上年结转项目不一致导致营业成本增长。
（6） 报告期内合并范围是否发生变动
是 □否
1、经公司第十一届董事会第四次临时会议审议通过，同意控股子公司重庆星界置业有限公司自2023年 1月起不纳入合
并报表范围，该事项详见公司于2023年2月3日披露的《关于控股子公司星界置业不再纳入合并报表范围的公告》（公
告编号：2023-007），2022年星界置业营业收入为5.42亿，营业成本为4.23亿。
2、公司的全资子公司北京国兴南华房地产开发有限公司将持有的石家庄融创财信房地产开发有限公司 60%股权出售给石
家庄融创贵和房地产开发有限公司，股权转让价格为186万元。该事项详见公司于2023年9月28日披露的《关于出售
子公司股权的公告》（公告编号：2023-069）。2023年 11月已完成股权转让手续。因近两年无交付结转，2022年及
2023年石家庄财信无营业收入和营业成本。
（7） 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 不适用
（8） 主要销售客户和主要供应商情况
3、费用
费效比，使费用同步减少管理费用 75,746,494.47 105,090,465.45 -27.92% 缩编降薪及严控费用财务费用 18,309,886.86 8,361,286.61 118.98% 随着项目竣备，资本化利息减少，费用化利息增加研发费用 1,406,815.65 694,056.05 102.69% 因技改及产品研发需要新增技术人员
4、研发投入
□适用 不适用
5、现金流
1、经营活动产生的现金流量净流出额同比减少，主要系销售回款大幅缩水，同步优化资金安排，合理减少支付。
2、投资活动产生的现金流量净流入额同比增加，主要系本期收回转让丰厚公司的股权款。
3、筹资活动产生的现金流量净流出额同比减少，主要系在21、22年大额归还贷款基础上，23年进一步净偿还贷款。
报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 □适用 不适用
五、非主营业务分析
适用 □不适用
值基础上，根据实际情况计提减值 不具有持续性营业外收入 837,128.27 -0.53% 主要系没收定金及违约金收入 不具有持续性营业外支出 8,780,970.84 -5.60% 罚款支出、赔款、滞纳金增加 不具有持续性信用减值损失 -93,535,885.09 59.67% 应收及其他应收账款计提的坏账损失 不具有持续性
六、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
项目下，交房确收匹配的成本结转等综合因素导致存货大幅减少入合并范围，按权益法核算长期股权投资高于本期销售房款借款一年内到期境外资产占比较高□适用 不适用
2、以公允价值计量的资产和负债
□适用 不适用
3、截至报告期末的资产权利受限情况
项 目 期末账面余额 期末账面价值 受限类型 受限原因
货币资金 318,014,866.25 318,014,866.25 质押、监管资金 金融机构借款质押、预售资金监管、房地产项目业主按揭贷款担保保证金等存货 864,479,335.40 718,407,851.78 抵押 金融机构借款抵押等
七、投资状况分析
1、总体情况
□适用 不适用
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□适用 不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□适用 不适用
4、金融资产投资
（1） 证券投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在证券投资。
（2） 衍生品投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
5、募集资金使用情况
□适用 不适用
公司报告期无募集资金使用情况。
八、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
适用 □不适用
交易对方 被出售资产 出售日 交易价格（万元） 本期初起至出售日该资产为上市公司贡献的净利润（万元） 出售对公司的影响（注3） 资产出售为上市公司贡献的净利润占净利润总额的比例 资产出售定价原则 是否为关联交易 与交易对方的关联关系（适用关联交易情形） 所涉及的资产产权是否已全部过户 所涉及的债权债务是否已全部转移 是否按计划如期实施，如未按计划实施，应当说明原因及公司已采取的措施 披露日期 披露索引重庆市大足区足盛投资股份有限公司 大足财信新天地、大足财信中心2023年03月30日 22,380 0 无重大影响 0.00% 资产评估 否 非关联关系 是 否 是2023年04月01日 http://www.cninf
o.com.cn
2、出售重大股权情况
适用 □不适用
交易对方 被出售股权 出售日 交易价格（万元） 本期初起至出售日该股权为上市公司贡献的净利润（万元） 出售对公司的影响 股权出售为上市公司贡献的净利润占净利润总额的比例 股权出售定价原则 是否为关联交易 与交易对方的关联关系 所涉及的股权是否已全部过户 是否按计划如期实施，如未按计划实施，应当说明原因及公司已采取的措施 披露日期 披露索引重庆泽厚商业管理有限责任公司 重庆市垫江县丰厚实业有限公司35%股权2023年07协商确定 否 无关联关系 否 是2023年07月18日 http://www.cninf
o.com.cn
石家庄融创贵和房
地产开发有限公司 石家庄融创财信房地产开发有限公司60%股权2023年09
九、主要控股参股公司分析
适用 □不适用
1、经公司第十一届董事会第四次临时会议审议通过，同意控股子公司重庆星界置业有限公司自2023年 1月起不纳入合
并报表范围，该事项对公司2022年度合并财务报表数据无重大影响。该事项详见公司于2023年2月3日披露的《关于
控股子公司星界置业不再纳入合并报表范围的公告》（公告编号：2023-007）。
2、经公司第十一届董事会第七次临时会议审议通过，同意公司的控股子公司重庆国兴棠城商业管理有限公司将其持有的
大足财信新天地项目和大足财信中心项目的开发建设权、土地使用权及在建工程的所有权全部转让，转让价格为 22,380
万元。该事项详见公司于2023年4月1日披露的《关于控股子公司出售资产的公告》（公告编号：2023-027），截止披露日该资产已经完成过户。
3、经公司第十一届董事会第八次临时会议审议通过，同意公司的全资子公司重庆财信弘业房地产开发有限公司将持有的
重庆市垫江县丰厚实业有限公司 35%股权出售给重庆泽厚商业管理有限责任公司，股权和债权转让价格合计为 8,327万
元。该事项详见公司于2023年7月18日披露的《关于出售子公司股权的公告》（公告编号：2023-062）。
4、公司的全资子公司北京国兴南华房地产开发有限公司将持有的石家庄融创财信房地产开发有限公司 60%股权出售给石
家庄融创贵和房地产开发有限公司，股权转让价格为186万元。该事项详见公司于2023年9月28日披露的《关于出售
子公司股权的公告》（公告编号：2023-069）。2023年11月已完成股权转让手续。
十、公司控制的结构化主体情况
□适用 不适用
十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动
□适用 不适用
公司报告期内未发生接待调研、沟通、采访等活动。
十三、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况
公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案。□是 否
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