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| 合肥城建(002208)经营总结 | | 截止日期 | 2023-12-31 | | 信息来源 | 2023年年度报告 | | 经营情况 | 第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处行业情况
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 报告期内，中央政策力度前稳后松，以 7月政治局会议定调“行业供需关系发生重大转变”为分水岭，政策力度逐渐转向“托举并用”，需求端——降首付、降利率、认房不认贷接连落地，支持居民按揭购房，供给端——三个不低于、一视同仁支持融资等保主体措施相继落地，以缓解房企资金压力。地方政策松绑加力提速，多省市房地产政策松绑，从三四线城市到核心一二线城市反向传导，限制性行政措施几乎都已退出。
报告期内，根据国家统计局数据，2023年全国房地产开发投资110,913亿元，比上年下降9.6%；其中，住宅投资83,820亿元，下降9.3%。2023年房地产开发企业房屋施工面积 838,364万平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面积 589,884万平方米，下降7.7%。房屋新开工面积 95,376万平方米，下降20.4%。其中，住宅新开工面积 69,286万平方米，下降20.9%。房屋竣工面积 99,831万平方米，增长17.0%。其中，住宅竣工面积72,433万平方米，增长17.2%。2023年商品房销售面积 111,735万平方米，比上年下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额 116,622亿元，下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。2023年末，商品房待售面积 67,295万平方米，比上年增长19.0%。其中，住宅待售面积增长22.2%。2023年房地产开发企业到位资金 127,459亿元，比上年下降13.6%。其中，国内贷款 15,595亿元，下降9.9%；利用外资 47亿元，下降39.1%；自筹资金 41,989亿元，下降19.1%；定金及预收款 43,202亿元，下降11.9%；个人按揭贷款21,489亿元，下降9.1%。
报告期内，公司主要项目所在地为合肥市。2023年合肥市常住人口 985.3万人，较2022年增加21.9万人，增长2.3%。土地拍卖方面，2023年合肥市共进行了9次土拍，成功出让 35宗涉宅用地；在成交数量上，包河区以 12宗地块成交占据榜首，其次是瑶海区7宗、滨湖区5宗，庐阳区4宗，蜀山与经开区各3宗，高新区1宗，政务和新站区均无成交。2023年合肥市土地新增供应面积同比下降41%，成交面积同比下降37%。房地产政策方面，合肥市下半年全市范围内不再限制购房，外地户口的购房者无需满足之前在合肥市区限购区买房的社保、个税或户籍要求，可以直接购买房产。合肥市购房贷款方面执行认房不认贷政策，即外地有多套贷款在还的购房者依然可以享受首套房政策。2023年合肥市新房市场供需方面，合肥市区新房供应面积 458.2万平方米，同比上涨 4%，成交面积439.2万平方米，同比下降6%；合肥市区新房供应套数为 36,301套，同比下降8%，备案成交34,266套，同比下降12%。截至2023年底，合肥市区现行库存18,321套，同比上升14%，去化周期约8个月，整体供需处于平衡阶段。
四、主营业务分析
1、概述
报告期内，公司主营业务为房地产开发。公司成立三十多年来，专注于住宅地产、商业地产及写字楼和工业地产的开发建设，项目辐射安徽合肥、巢湖、肥东、肥西、庐江、舒城、淮南、滁州、蚌埠、宣城、广德、海南三亚等地。公司全资子公司合肥工投工业科技发展有限公司是安徽省规模最大的从事工业标准化厂房开发运营的工业地产开发企业，在安徽省内具有较高的知名度，在园区开发运营细分领域具有较为领先行业地位和市场竞争优势。报告期内，公司合肥在建住宅类项目九个（合肥琥珀东樾里、合肥龙川宸园、合肥琥珀菁华里、合肥琥珀庆丰里、合肥琥珀春树里、合肥琥珀栖云里、合肥琥珀尚阳里、合肥琥珀东澜赋、合肥望云）和在建工业地产类项目五个（合肥金融广场，合肥智慧产业园，合肥高新智谷，合肥创新科技园，合肥北城智谷），竣工工业地产类项目一个（合肥创智天地）；庐江竣工住宅类项目一个（庐江保利和府）；南京在建住宅类项目两个（南京琥珀云台、南京凤起云台）；蚌埠在建住宅类项目一个（琥珀观山悦）。
2、收入与成本
（1） 营业收入构成
（2） 占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况 适用 □不适用
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据 □适用 不适用
（3） 公司实物销售收入是否大于劳务收入
是 □否
行业分类 项目 单位2023年2022年 同比增减
相关数据同比发生变动30%以上的原因说明适用 □不适用生产量和库存量增加系推盘面积增加和部分工业厂房退租退售所致。
（4） 公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况 □适用 不适用
（5） 营业成本构成
行业分类
行业分类
本公司对上述项目无补充说明。
（6） 报告期内合并范围是否发生变动
是 □否
单位名称 合并范围变动原因 报告期合并期间
合肥滨润置业有限公司 新设子公司2023年4-12月合肥琥珀扬子资产管理有限公司 注销子公司2023年1-9月
（7） 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 不适用
（8） 主要销售客户和主要供应商情况
3、费用
4、研发投入
□适用 不适用
5、现金流
五、非主营业务分析
□适用 不适用
六、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
2、以公允价值计量的资产和负债
□适用 不适用
3、截至报告期末的资产权利受限情况
项 目2023年12月31日
账面余额 账面价值 受限类型 受限原因
货币资金 580,610,042.21 580,610,042.21 冻结 预售资金监管、银行按揭保证金等存货 11,796,466,662.43 11,796,466,662.43 抵押 贷款抵押其他流动资产 302,632,010.42 302,632,010.42 质押 贷款质押合计 12,679,708,715.06 12,679,708,715.06 — —
七、投资状况分析
1、总体情况
□适用 不适用
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□适用 不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□适用 不适用
4、金融资产投资
（1） 证券投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在证券投资。
（2） 衍生品投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
5、募集资金使用情况
适用 □不适用
（1） 募集资金总体使用情况
适用 □不适用
募集资金总体使用情况说明
2023年度，公司募集资金使用情况为：直接投入募集资金项目25,581.08万元。截至2023年12月31日，公司累计使用募集资金88,034.08万元，前期募集资金暂时补充流动资金30,000.00万元，本期已归还30,000.00万元。扣除累计已使用的募集资金后，募集资金余额为10,465.92万元，募集资金专用账户累计利息收入扣除银行手续费等的净额为1,742.12万元，募集资金专户2023年12月31日余额合计为12,208.04万元。
（2） 募集资金承诺项目情况
适用 □不适用
(2)/(1) 项目达
到预定
可使用
状态日
期 本报告
期实现
的效益 是否达
到预计
效益 项目可
行性是
否发生
重大变
化
承诺投资项目
1. 立恒
工业广
场（D
区）项
目 否 12,000 12,000 465.18 11,198.天地标准化厂房项目三期 否 30,000 30,000 14,692.53 22,011.智慧产业园 B区项目 否 36,000 34,500 10,423.37 32,752.4. 环巢湖科技创新走廊—长临河科创小镇 否 22,000 22,000 22,072.2 不适用 否承诺投资项目小计 -- 100,000 98,500 25,581.08 88,034.08 -- -- 405.58 -- --超募资金投向不适用合计 -- 100,000 98,500 25,581.08 88,034.08 -- -- 405.58 -- --分项目说明未达到计划进度、预计收益因） 立恒工业广场（D 区）项目整体建设并竣工、分批对外销售；环巢湖科技创新走廊—长临河科创小镇已分批竣工并分批对外销售；创智天地标准化厂房项目三期项目整体建设并竣工、分批对外销售；合肥智慧产业园B区项目整体建设并竣工、分批对外销售。项目可行性发生重大变化的情况说明 无超募资金的金额、用途及使用进展情况 不适用募集资金投资项目实施地点变更情况 不适用募集资金投资项目实施方式调整情况 不适用募集资金投资项目先期投入及置换情况 适用募集资金投资项目在募集资金实际到位之前已由公司以自筹资金先行投入，截至2020年9月8日止，公司以自筹资金预先投入募集资金投资项目的实际投资金额为 20,567.22万元。2020年9月24日，第六届董事会第五十七次会议、第六届监事会第三十七次会议，审议通过了《关于使用募集资金置换预先投入募投项目自筹资金的议案》。用闲置募集资金暂时补充流动资金情况 适用2022年12月12日，第七届董事会第三十五次会议和第七届监事会第二十五次会议审议通过了《关于使用闲置募集资金暂时补充流动资金的议案》，同意公司使用不超过30,000万元的闲置募集资金暂时补充流动资金，使用期限自董事会审议通过之日起不超过十二个月。本期归还30,000万元。截至2023年12月31日，
（3） 募集资金变更项目情况
□适用 不适用
公司报告期不存在募集资金变更项目情况。
八、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□适用 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
□适用 不适用
九、主要控股参股公司分析
适用 □不适用
1、合肥工投工业科技发展有限公司，主要从事工业地产的开发运营，注册资本150,000万元，公司持有其 100%的股份，法定代表人：房逸靖，经营范围：高新技术产品、新材料、新能源的研制、开发、技术服务及咨询，科技工业园开发、建设、经营、管理，开发产品的销售；房地产开发、销售、租赁；工程建设项目的建设管理、服务咨询，物业管理。截至2023年12月31日，总资产 6,054,599,938.32元，净资产 2,867,371,310.21元。
2023年度实现营业收入 1,021,999,237.69元，净利润 165,303,395.19元。
2、合肥润琥房地产开发有限公司，主要从事龙川宸园项目的开发运营，注册资本200000万元，公司持有其 50%的股份，法定代表人：李萌，经营范围：许可项目：房地产开发经营；建设工程施工；住宅室内装饰装修（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）一般项目：承接总公司工程建设业务；物业管理；房地产咨询；住房租赁；非居住房地产租赁；建筑材料销售；工程造价咨询业务；技术服务、技术开发、技营法律法规非禁止或限制的项目）。截至2023年12月31日，总资产 6,721,627,187.07元，净资产 2,290,747,465.37元。2023年度实现营业收入 2,595,149,871.83元，净利润309,110,977.30元。
3、合肥城建东庐置业有限公司，主要从事琥珀名郡和琥珀东澜赋项目的开发运营，注册资本 15,385万元，公司持有其 65%的股份，法定代表人：周铖，经营范围：房地产开发及商品房销售、租赁、售后服务，城市基础设施及公用设施项目开发和经营；工业、民用建筑技术咨询；室内装饰施工。截至2023年12月31日，总资产 1,216,905,550.89元，净资产 657,811,697.17元。2023年度实现营业收入 699,962,342.12元，净利润115,790,274.98元。
十、公司控制的结构化主体情况
□适用 不适用
十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动
□适用 不适用
公司报告期内未发生接待调研、沟通、采访等活动。
十三、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况
公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案。□是 否
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