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| 外高桥(600648)经营总结 | | 截止日期 | 2023-06-30 | | 信息来源 | 2023年中期报告 | | 经营情况 | 三、 经营情况的讨论与分析
2023年上半年，按照全力以赴拼招商、凝心聚力抓开发、提质增效控风险、改革创新谋发展的工作思路，公司优化营商环境，强化协同赋能，推动开发经营提档加速，开拓高质量发展新格局。
(一)主要经营目标完成情况
报告期末，公司资产总额405.57亿元，较期初数减少11.33亿元；实现营业总收入39.12亿元，同比减少22.38%；归母净利润5.21亿元，同比减少25.29%。
在营业总收入中，房地产租赁收入为8.66亿元，占比22.14%；房地产转让出售业务收入为12.34亿元，占比 31.54%；贸易物流收入为12.45亿元，占比31.83%；制造、服务金融和其他业务收入为5.67亿元，占比14.49%。
（二）主要工作任务完成情况
1、园区开发板块
（1）招商引资取得实效
全力以赴拼招商，推动一批项目落地。赴日韩、欧美等海外市场举办招商推介会，重塑外商投资的信心。上半年共出访14个国家，拜访外资企业总部超50家，举办招商推介活动10余场，进一步提升了外高桥的影响力。加强招商项目管理，统筹各区域板块项目资源，及时跟踪项目进展并提供综合性的支持与服务。累计接洽招商项目205个，签约项目72个，项目落地转化率达35%。上半年新增租赁面积18.90万平方米。
当好“店小二”，做好稳商暖商工作。上半年，走访、调研企业2,085家次，其中重点企业走访超过1,866家次。领导班子带队走访企业89家次，协助解决企业业务拓展需求与瓶颈问题，以服务促招商，打造亲商悦商的服务环境，提升客户企业的归属感和满意度。
举办各类特色活动，提高外高桥品牌形象。举办2023年“走进外高桥”外资企业系列活动之“日资企业春天再约会”活动、 “丝路电商 云品海购”国家日系列活动之探索“新”世界——“新西兰主题日”活动。承办首场生物医药(医疗器械)中外企业家交流会等活动，着力提升外高桥品牌的影响力与显示度。
（2）产业集聚效应凸显
生物医药产业链持续完善。聚焦生物医药产业细胞与基因治疗产业赛道，组织开展细胞与基因治疗产业联盟活动，强化龙头项目的产业引领作用，推动外高桥生物医药产业链纵深发展。致力于细胞创新药物开发的驯鹿生物、致力于抗体偶联药物开发以及CAR-T免疫细胞治疗技术的东北制药、专注于干细胞创新药物开发的纽诺瑞等一批生物医药头部企业签约入驻外高桥。
外高桥智能制造服务产业集聚效应进一步增强。全球领先的数控机床整产整线方案供应商、友嘉集团下属的友嘉欧美公司研发中心项目、植入式脑机接口领域的先锋科创企业阶梯医疗项目以及全球领先的X 射线分析设备商日本株式会社理学公司全资子公司理学电企展示及应用中心相继落户外高桥保税区。卡尔蔡司进一步扩大在外高桥保税区投资，新设投资、研发、管理等业务复合型功能中心。
（3）产业空间载体建设有序推进
外联发园区物业升级改造项目加速推进。高岳生物医药产业园项目（15.02万平方米）主体结构封顶；大健康创新产业园项目（11万平方米）完成方案报批工作，准备施工招标；U-LAB三期项目（1.7万平方米）完成报批报建，启动施工招标；高博肿瘤医院二期项目（4.5万平方米）完成可研报告，准备申报立项。
新展城产业社区建设有序推进， G15厂房仓库（1.2万平方米）完工、136#厂房项目（0.67万平方米）结构封顶，H2产业园项目（14.83万平方米）开始室外总体施工、H4-15公寓式酒店及保障租赁住宅项目（9.23万平方米）完成桩基施工，H1厂房（2.42万平方米）、H3厂房（3.9万平方米）完成规划设计方案和投资建设方案。
2、贸易服务板块
（1）加快进出口贸易功能创新和转型升级
聚焦外高桥内外贸一体化试点工作，围绕生物医药产业等先导产业发展，推动贸易、研发叠加制造功能集聚整合，大力推广高端消费品区外保税展示交易、濒危证办理等配套增值服务，通过建立产业专业化流程服务体系，满足行业操作规范化、运营便利化的服务需求。
持续推进功能创新，积极搭建生物医药试剂耗材一站式区内配送体系，探索为符合要求的“白名单”企业特殊物品申报进区提供便利化的出入境管理模式；推动医疗器械在特殊监管区内“形式组装、加工”试点推广，顺应医疗行业国产替代进程加速推进的发展新趋势。
出口业务一站式数字化转型取得新进展，加快推进外贸出口综合服务平台建设，为实现内外贸一体化服务转型提供可信化的数据支撑与保障。
2.持续提升专业贸易服务平台能级
配合推动落实“丝路电商”合作先行区核心功能区建设，积极拓展跨境贸易服务功能，建立了“丝路电商”线上交易平台，探索全球汇“中国好物”向丝路电商国家出口业务，进一步丰富跨境电商品类，将跨境业务服务链条向产业链各环节拓展延伸。全球汇新增蒙古中心和巴基斯坦中心。
3、专业服务板块
（1）“匠岭”、“领航”品牌向外扩展
针对全面数字化电子发票（简称“全电票”或“数电票”）的操作流程要点，完成匠岭平台进项模块的迭代开发，针对“云集计划”名单内目标企业进行服务方案推介。目前，泰科项目已成功签约，已进入项目开发二期阶段，成功为其全国23家关联公司提供数电票服务。
努力将领航咨询业务向上海以外拓展，新签1个项目，达成3个实质合作项目意愿。
（2）数字化转型助力业务发展
持续跟踪策划保税区域数字化转型项目，加大推广力度，培育市场规模。“智贸桥”项目优化WMS系统的货物备案、进出区等相关功能，为企业量身打造最优方案；“一键通”结合数电票推广及客户需求，新增“云享票”服务产品，为企业提供票务相关增值服务；“离岸通”二期功能目前处于功能原型开发及数据库设计开发中。
4、商业地产板块
（1）森兰区域开发建设有序推进
森兰天地竣工备案；D3-10项目室外总体、景观工程已完成，目前处于实体验收过程中，二改立项和报建已完成；森兰印象城完成地下三层支撑结构；森兰岛取得项目规土意见书，准备方案征询；森兰中块、南块绿地管理用房的建设方案报审批中。
（2）商业运营探索树立品牌
建立市场化的区内区外联动招商机制，集中力量加快森兰商办物业去化，围绕邮轮产业、大健康产业、体育产业等产业链进行重点招商。加快推进森兰商都业态调整定位，努力提高森兰商都经营效益；完成森兰印象城项目的业态落位布局规划，并根据规划与超市、儿童乐园、剧院、快时尚等主力业态进行了前期意向沟通。统筹集团600套公寓资源，按照“统一房源平台、统一品牌规划、统一运营管理”的原则，打造外高桥公寓品牌，已初步建立统筹集团系统公寓的机制，完成公司租赁公寓品牌发布，森兰汇小程序租赁公寓板块上线，森蘭亭服务公寓项目装修改造并投入运营。
（3）商品房销售攻坚克难
针对不利的市场行情，调整优化销售代理和销售方案，建立并实施更加市场化的考核激励机制，加大宣传推广力度，推动森兰海天名筑的销售；航头项目工程建设加速推进，集中力量做好客户储备工作，力争年底前开盘销售；加大力度推动住宅小区车位的去化；启动壹公馆08地块住宅的改造工程，争取年内开盘销售。
（三）下半年的主要工作任务
1、聚焦产业布局，牢牢把握招商引资生命线
做好产业项目培育的伴跑者。大力拓展外高桥细胞与基因治疗“跨境研发生产先行区”建设，重点聚焦“U+bio”专业服务品牌，从特殊物品供应链服务、EHS管理体系和人遗等专业咨询服务，到投融资与产业链合作服务，逐步形成模块化、全过程服务体系。
做好产业功能创新的培育者。加快新功能、新业态培育，力争从“0到1”的苗圃向“1到10”的森林发展规模集聚。在伟创力试点MAH制度（医疗器械注册人）的基础上，引进费森尤斯、科森等项目，实现生产一批、研发一批、储备一批。
做好产业生态环境的营造者。推动高博肿瘤研究型医院等产业链关键环节落地，依托细胞与基因治疗产业联盟，帮助产业链上下游企业匹配资源并相互赋能，助力打造“热带雨林式”创新生态。帮助星奕昂与测序技术服务商序祯达形成战略合作，通过多组学检测技术为星奕昂提供全方位技术升级。
2、聚焦开发建设，精心谋划空间载体保障线
推动可持续发展。2023年重点聚焦区内100万平方米的老旧物业改造及新建，计划通过三个三年的园区二次开发滚动规划，实现腾鸟换凤、筑巢引凤。加快大健康创新产业园项目方案报批设计以及推进H2产业园施工。推动外高桥细胞治疗技术产业化应用园、U-LAB（二期）形成集聚规模。推动定制化建设。结合产业新业态需求，采取定制化模式，加快为高瓴定制的高岳生物医药产业园项目的建设。
3、聚焦产城融合，不断丰富城市运营品牌线
强化产业与空间的融合，完善顶层设计，强化资源统筹，推动围网内外产业功能拓展与高品质空间资源融合发展。深化产业园区与生活社区的联动，深入打造森兰酒店公寓品牌，提升外高桥营商环境；加快民办正达学校项目的建设，确保2024年9月开学，完善外高桥地区教育配套；加快森兰绿地的对外开放，引入开展各类文体活动，提高森兰品牌的显示度，将森兰打造成为浦东北部的一颗明珠。完善社区商业配套，加快推进调整夏碧路商业街立面改造、景观提升，构建具有烟火气的品质生活商业街。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
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