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| 陆家嘴(600663)经营总结 | | 截止日期 | 2023-06-30 | | 信息来源 | 2023年中期报告 | | 经营情况 | 三、 经营情况的讨论与分析
2023上半年,公司在董事会领导下，全面贯彻落实党的二十大精神，聚焦全面落实《中共中央国务院关于支持浦东新区高水平改革开放打造社会主义现代化建设引领区的意见》，把握“稳中求进”的工作基调，全面完成了半年度各项工作目标。
（一）2023年上半年经营工作回顾
1、上半年，营业收入约39.58亿元，其中：房地产业务收入33.24亿元；金融业务收入6.34亿元。
2、上半年，房地产业务成本10.73亿元；金融业务成本及管理费用2.36亿元。
3、上半年，项目开发投资支出18.09亿元。
4、上半年，实现归属上市公司净利润7.49亿元，同比减少34.18%。
（二）2023年上半年经营工作分析
1、经营收入分析
（1）物业租赁收入
①合并报表范围内长期在营物业租金现金流入，合计23.22亿元。
办公物业。主要包括甲级写字楼与高品质研发楼。2023年上半年租赁现金流入18.63亿元，比2022年上半年增加3.7亿元，同比增加25%。
目前公司持有长期在营甲级写字楼共23幢，总建筑面积191万平方米。截至2023年6月末，上海成熟甲级写字楼（运营一年及以上）的平均出租率为80%，平均租金8.12元/平方米/天。天津成熟甲级写字楼（运营一年及以上）的平均出租率为60%，平均租金3.45元/平方米/天。
高品质研发楼包括园区型的上海市级软件产业基地——上海陆家嘴软件园区以及陆家嘴 981大楼。截至2023年6月末，长期在营高品质研发楼总建筑面积超过32万平方米，出租率达到89%，平均租金6.06元/平方米/天。
商业物业。2023年上半年租赁流入2.16亿元，比2022年上半年增加0.98亿元，同比增加83%。
商业物业主要包括陆家嘴96广场、陆家嘴1885、花木陆悦坊、金杨陆悦坊、陆家嘴金融城配套商业设施、上海陆家嘴L+MALL及天津陆家嘴L+MALL。截至2023年6月末，商业物业总建筑面积47万平方米，其中成熟商业物业（运营一年及以上）的出租率情况为：陆家嘴96广场出租率为85%；陆家嘴1885出租率为100%；花木陆悦坊出租率为69%；上海陆家嘴L+MALL出租率为92%；天津陆家嘴L+MALL出租率为73%。
酒店物业。2023年上半年营业收入为2.22亿元，比2022年上半年增加1.33亿元，同比增加149.44%。
公司酒店物业包括上海前滩香格里拉酒店、东怡大酒店、陆家嘴明城酒店及天津陆家嘴万怡酒店。其中，东怡大酒店配备209间房间，2023年上半年GOP率为38.72%，平均出租率为77.90%；陆家嘴明城酒店配备221间房间，2023年上半年关闭整修；天津陆家嘴万怡酒店配备258间房间，2023年上半年GOP率为25.63%，平均出租率为72.33%；上海前滩香格里拉酒店配备585间房间，2023年上半年GOP率为38.83%，平均出租率为63.23%。
住宅物业。2023年上半年租赁流入0.21亿元，比2022年上半年增加0.06亿元，同比增加40%。
②合并报表范围外长期在营物业租金收入，合计5.51亿元。
公司持股50%股权的前绣实业、新国博、富都世界以投资收益方式计入合并报表。
前绣实业。前绣实业为前滩太古里的运营主体，2023年上半年租赁收入为2.26亿元。
新国博。新国博为上海新国际博览中心的运营主体，2023年上半年租赁收入为2.69亿元。
富都世界。2023年上半年租赁收入为0.56亿元，比2022年上半年减少0.03亿元，同比减少5.08%。
（2）房产销售收入
2023年上半年，公司实现房产销售现金流入合计6.31亿元。
收入主要来自于锦绣云澜第一批及部分项目尾盘。2023年上半年，累计住宅物业合同销售面积1.73万平方米，同比增加12%；合同销售金额11.06亿元，同比增加85%。
（3）物业管理及服务性收入
合并报表范围内，2023年上半年，公司实现10.01亿元物业管理收入，比2022年上半年增加2.46亿元，同比增加32.58%。
合并报表范围外，2023年上半年，物业管理及服务性收入主要来源于前绣实业和新国博。其中：前绣实业实现物业管理收入0.57亿元；新国博实现服务性收入1亿元。
（4）金融服务收入
2023年上半年，金融业务实现收入6.34亿元，占公司营业收入总额的16%。
2、项目建设情况
续建项目11个，总建筑面积149万平方米，为张江中区73-02地块、张江中区74-01地块、张江中区75-02地块、张江中区57-01地块超高层办公楼、张江中区56-01地块、前滩54-01地块、川沙C04-13/14地块、川沙C06-01/02地块、川沙C06-03地块、竹园2-16-1地块及潍坊社区497-02地块。
3、有息负债现状
公司合并报表范围内有息负债（陆金发仅包含其母公司有息负债）主要由五部分组成：短期贷款、长期贷款、中期票据、应付债券及资产支持证券（CMBS）。2023年6月末，有息负债余额为661.99亿元，占2023年6月末公司总资产的50.27%，较2022年末的587.97亿增加12.59%。
其中：短期贷款（含一年内到期的长期贷款）为224.18亿元，长期贷款为108.04亿元，中期票据为94.90亿元，应付债券（公司债）为90亿元，资产支持证券(CMBS)为144.87亿元。
4、经营业绩影响分析
公司2023年上半年利润来源主要由房地产租赁、金融业务及物业服务组成。其中：房地产租赁毛利率为75.07%，金融业务毛利率为62.79%，物业服务毛利率23.75%。
（三）2023年下半年经营工作计划
下半年，随着经济社会全面恢复常态化运行，公司要牢紧紧抓住各方面投资意愿与需求拉动，抓好主责主业，为全面提高区域开发、运营管理、金融服务能力，回报股东、回馈社会而不懈努力。
1、精耕细作塑品牌，构建区域开发新格局
下半年，要全力以赴继续在引领区建设中发挥主力军的作用。竹园2-16-1号地块要完成竣工交付；潍坊497-02号地块要实现结构封顶。要聚焦张江科创中心核心区承载区的项目建设，张江56号地块要于9月完成幕墙工程，“科学之门”西塔、73号、74号地块下半年要加快推进综合机电、室内精装施工，75号地块要于年底完成竣工验收。川沙C04-13/14号地块商办项目要于年底前竣工，完成物业移交；川沙C06-03号地块住宅项目要完成主体结构封顶。前滩54-01号地块办公和住宅项目要完成全部实物工作量，启动验收。重组后并入公司的前滩21号地块项目要完成住宅R4封顶；荣成昌邑项目2E8-19号地块要完成桩基施工；洋泾民生路码头西区项目E08号地块要完成正负零施工，E10、E12号地块继续推进地下结构施工。荣成昌邑 2E8-17号地块要在三季度拿地，12月开工。
2、扬帆奋进引龙头，焕发产业招商新活力
要全力抓好招商引资，做强资源配置，坚持客户导向，不断通过营造优越环境、提供优质服务、强化平台支撑，多方位夯实招商稳商工作，在引领区抢先机中开新局。
办公楼宇营销方面，以进一步提高核心区在营物业出租率为目标，积极推进金控广场二期的入市招租工作，加速去化信息中心等存量空置面积；做好张江项目的入市准备及预热工作，力争尽早锁定主力客户；以川沙项目交付即有首批签约为目标，加强与政府、赛道企业的联动。要积极推动集团委托前滩四方城的租赁工作，吸引更多行业龙头、优质客户入驻前滩，使前滩成为总部经济最集聚、产业创新更活跃的国际商务区。要实现企业交流赋能更融合，以“前滩汇”为平台，建立前滩“朋友圈”，实现入驻前滩企业间的相互交流协作，推动产业共创，实现发展共享。
商业零售发展方面，要进一步创新商业模式和运营模式，以提高顾客满意度和增加商场营收为抓手，开创商业发展新局面。前滩、张江、川沙在建商业项目和集团委托的御桥在建商业项目要分阶段做好项目定位、业态布局、主力品牌引入等前期工作。在营商业要挖掘新业态新品牌，开发新品数量，力争提升客流及消费动能。商业运营要认真总结借鉴晶耀前滩商场在考核、授权等方面的成功经验，持续推进在营商业的客流与效益，提高品质管理、服务“上海购物”。
住宅产品发展方面，销售住宅项目要继续关注设计方案深化，以更好的设计吸引潜在客户。
下半年要做好潍坊497-02号项目、世纪前滩•天汇认筹前开盘准备，确保年内开盘，加快川沙锦绣云澜销售及爱法新城30套住宅及地下车库停车位销售；做好集团委托的锦绣澜湾住宅销售。
物业管理服务方面，要持续强化服务保障能力、提升服务品质，彰显“上海品牌”软实力。
要积极沉淀连续保障五届进博会的成功经验，以钻石级的服务助力楼宇租赁，以全方位的数字化管理提升现场工作效率和服务成果，并通过转型升级，拓宽服务边界，增强标准的建立和输出。
3、狠抓管理控风险，谋划金融发展新优势
金融服务板块要把握房企融资“三箭齐发”、金融行业形势向好的机遇，克服困难，提振信心，紧紧围绕引领区建设要求，坚持“一优一特一重整”的格局，不断提升内在价值，努力将政策变措施、制度变利润，提升金融服务板块对公司的利润贡献。
要努力实现持牌机构治理与加强经营管理“双优化”。继续运用考核指挥棒，落实绩效考核调整方案，压实管理责任，加快发展步伐。要做到拓展新业务机会和处置风险项目“双见效”。
要进一步树立大局意识，对外发力、对内挖潜，努力克服困难、激活潜能。各持牌机构要在细分领域有创新思维，在非传统业务方面有新突破。要积极探索金融板块与地产板块的业务协同可行模式。优化经营管理，以产融结合、融融结合为重心，探索金融产业链布局。要持续推动金融板块各持牌机构间的沟通交流和资源整合，在依法合规的前提下实现持牌金融机构之间的协同增效，推进一体化运作，要实现对标对表、挂图作业，进一步提高对金融服务板块的统筹管理力度，共同增强服务集团大局、服务浦东引领区建设的新动能。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
根据公司第九届董事会2022年第四次临时会议决议，公司拟以发行股份方式购买陆家嘴集团持有的昌邑公司100%股权、东袤公司30%股权，拟以支付现金方式购买前滩投资持有的耀龙公司60%股权、企荣公司100%股权，同时拟向不超过35名符合条件的特定对象发行股份募集配套资金（以下简称“本次交易”“本次重大资产重组”）。本次交易已经公司第九届董事会2023年第三次临时会议、第九届监事会2023年第一次临时会议、公司2023年第一次临时股东大会审议通过，具体情况详见公司分别于2023年3月24日、2023年4月11日在上交所网站上发布的公告（公告临2023-013、临2023-014和临2023-037）。
2023年6月8日，本次交易获上交所并购重组审核委员会审议通过；2023年6月29日，本次交易获得中国证监会同意注册。
2023年7月12日，本次交易之标的资产的过户手续及相关市场监督管理局变更登记、备案事宜已完成。截至2023年7月24日，公司已向前滩投资支付第一期交易对价，即支付现金购买资产部分的交易价格的50%，计328,756.418万元。敬请广大投资者关注公司后续公告并注意投资风险。
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