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| 新城控股(601155)经营总结 | | 截止日期 | 2023-12-31 | | 信息来源 | 2023年年度报告 | | 经营情况 | 一、经营情况讨论与分析
2023年，在行业新周期的背景下，全体新城人聚势砺行，携手共进，经历了风雨洗礼，感受了风雨同舟。公司凭借“住宅+商业”双轮驱动战略进一步发挥优势，展现出良好的经营韧性，以变应变、拥抱变化、稳健发展，确保项目如期交付。在这信用事件频发的时代，公司用实际行动和高度自律，坚守“零违约”记录，为市场和投资者注入信心。
公司根据市场变化和自身优势，通过制定合理的经营战略和营销策略，积极把握市场窗口机会，挖掘不同城市、不同需求的结构性机会，做好营销推广、提升货值变现能力，紧抓销售和资金回笼。报告期内，公司实现合同销售面积968.78万平方米，同比下降18.69%；完成合同销售金额759.83亿元，同比下降34.52%。根据中国指数研究院发布的《2023年中国房地产企业销售业绩排行榜》，公司2023年房地产合同销售面积和金额在全国房地产企业中分别排名第 10 位和第 18 位。报告期内，公司实现812.1亿元的全口径资金回笼，全口径资金回笼率为107%（全口径资金回笼率=全口径资金回笼/合同销售金额）。
自2022年7月中共中央政治局会议首次提出“保交楼”工作任务以来，“保交楼”成为2023年各地稳楼市的关键词，同时也成为衡量房地产企业的重要指标。2023年，面对在建项目多、体量大，尤其在项目销售放缓的行业大背景下，公司流动性承压，保交付压力加大。面对重重困难，公司上下齐心，共同努力，深入落实“保交付、守价值、筑能力、创未来”的经营方针，有力保障全年交付目标及吾悦广场开业100%达成，实现企业安全稳定的经营。报告期内，公司共计完成超14万套物业，2,210万平方米面积的交付，完成保交付任务。保交付过程中，公司稳定产品品质，从精致的立面美学到丰盛的庭院情境，每一处细节都蕴含着公司对品质生活的不懈追求；从交付一套好房到交付一种生活方式，每一个环节都实力兑现公司对美好生活的郑重承诺。报告期内，公司在由全国工商联房地产商会和中国节能协会碳中和专业委员会指导的 2023 不动产行业高质量发展峰会暨超级产品力&服务力年度大会中斩获“2023中国房企超级产品力TOP20”， 同时获得“2023全国优居100项目”、“2023全国优秀产品体系”、“2023全国优秀商业产品线”、“2023全国十大优质精选作品”、“2023全国十大绿色低碳项目”等多个殊荣。
公司践行社会责任，坚持商业品质、坚守开业节点，从投资到建设倾力投入，攻坚克难，力保 22座吾悦广场如期开业，开业数量位居行业前列。公司用一座座吾悦广场提升城市综合形象、助力经济的高质量发展，以一个个有温度、有特色的空间场景回应消费者对美好生活的期待，让人间的烟火气，从各个城市新的中心弥漫开来。在多变的市场形势下，14 座自持项目隆重揭幕兑现了公司对于政府的承诺，8座代管项目的精彩焕新不辜负委托方的信任，既反映了公司的招商运营能力，也体现了公司的商业输出能力。截至报告期末，公司在全国135个城市布局198座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达161座，开业面积达1,499.11万平方米，出租率达96.48%。
2023年，市场渐进性复苏，消费预期低靡，零售业消费动能不足。作为为数不多的全国性规模商业地产企业，新城商业在逆境中多举措提振消费活力，实现逆势增长，商场规模持续增长、经营收入稳步提升、体系建设持续迭新。报告期内，公司实现商业运营总收入即含税租金收入113.24亿元（包含：商铺、办公楼及购物中心的租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入），同比增长13.17%，对公司业绩贡献进一步提高。
报告期内，公司举办以“幸福重逢、向新而行”为主题的2023年新城商业年会。作为业内具有引领力的重要峰会之一，本次大会吸引了逾6,000人次。此次新商会的顺利召开，为处于变革之中的商业地产行业，搭建起吾悦广场与品牌之间双向交互的平台。与品牌共生、与品牌共荣、与品牌共赢，已成为新城商业实现差异化发展的运营优势。强者恒强，随着品牌丰富度的不断提升，吾悦广场势必将迈着更为稳健的步伐，在竞争激烈的商业市场中占据更有利的地位。
新城商业的稳健发展立足于用心服务广域用户。目前，吾悦广场年服务用户达14.8亿人次，会员基数超3,000万人，其中活跃会员突破2,000万人。新城商业在实现稳健发展的同时，不忘持续内生迭代思维和能力，不断思考和探索如何面对未来，延续健康、可持续发展的路径。“深度运营”是公司经营管理团队反复研讨和实践，最终选择的道路。作为业内最具影响力的商业地产领军企业之一，新城商业凭借愈发强大的商业运营能力，持续赢得消费者的认可。2022年，公司商业运营总收入首次超百亿，站在“百亿俱乐部”的全新起点上，2023年新城商业持续拓展商业发展的广度与深度，继续秉承初心，回归商业本质，珍惜商业资源，聚焦深度运营，通过建立起以用户为中心的运营模式，深入洞察用户的真实需求，识别用户并建立有效的连接，高效驱动货品的组织及服务提供，提升广场经营业绩，追求“为用户创造价值”。
2023年是新城商业“深度运营”的元年，公司以用户思维来重新塑造吾悦广场的经营心智，在数字化技术支持下，吾悦自研会员体系上线，助力于定位吾悦广场核心用户人群，发掘消费特征圈层。同时，运用数字化工具提升管理效率，促进优本增效，创新管理模式，从数字化、可视化、产品化三方面完善经营健康评价工具与组织绩效考核的分类分策；以数字化信息技术，完善合作品牌的商务条件的对比分析机制和预警机制，从不同维度利用基础数据进行预警，做到发现问题，并解决问题。房地产项目生产布局散、非标准、单向性，质控是企业生产经营难点，报告期内，公司建立了数字化质控体系，尝试在业内率先通过数字化变革，实现重大工序影像留档、赋能、前方测速、现场检查发现及整改问题、过程管理留痕及工序验收。
近年来，随着住宅需求向“居者优其屋”过渡，房地产行业发展回归本质，产品力竞争时代全面开启。在行业聚变的当下，公司除了坚持保交付、保信用之外，也在全力迭代产品。报告期内，通过开展“质控战役”、“景观战役”等专项工作，公司实现了建造品质与景观呈现的突破性进展。公司“品悦系”产品成功入选房地产行业权威研究机构克而瑞研究中心评选的“2023年全国十大品质美宅产品系”。
此外，公司天津宝坻吾悦广场荣获国内首个超10万平方米的商业综合体超低能耗建筑设计标识认证，为寒冷地区商场类超低能耗建筑设计和推广提供了成功经验，为国内建筑领域碳达峰与碳中和战略目标实现做出了实质性的工作举措。自2022年推出绿色品牌“新蓝行动”以来，公司在绿色建筑领域的深耕已获得业界的广泛认可。
自“金融16条”实施以来，在监管部门的大力支持下，银行等金融机构积极响应监管政策支持优质房地产企业融资业务，公司融资环境有所改善。作为示范性房地产企业，公司凭借“双轮驱动”战略优势和经营良好的基本面，获得了省市各级政府、监管机构和金融市场等各方面的支持和认可。报告期内，公司以“央地联动”模式完成11亿元境内公司债的发行，综合票面利率为5.65%；完成13.16亿元绿色（碳中和）商业房地产抵押贷款支持证券的发行，不断实现融资端的突破。在政策支持和人民银行指导下，按照银行间市场交易商协会统一部署，中债信用增进投资股份有限公司积极支持优质民营房地产企业进行公开市场融资。在其提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保下，公司在报告期内完成2笔共计17亿元中期票据的发行，保障了公司在稳定经营过程中的资金需求、降低了融资成本，也有效提振市场信心。同时，公司在境外发行总额为1亿美元的无抵押固定利率债券，用于偿还公司于报告期内到期本金为1亿美元的境外美元债券，本期美元债为今年3月份以来第一笔地产境外美元债券新发，也是纯公司信用高级无抵押的普通美元债。截至报告期末，公司整体平均融资成本为6.20%（2022年末为6.52%）。
报告期内，公司在各大银行等金融机构的资信情况良好，与国内主要商业银行继续保持长期合作伙伴关系。截至报告期末，公司获得各大银行给予的集团授信总额度合计为1,090亿元，其中公司及子公司已使用授信281亿元，公司可以在上述授信总额度内开展融资，以支持业务的发展。
截至报告期末，公司总资产为3,741.09亿元，归属于上市公司股东的净资产为600.78亿元。报告期内，公司实现结算面积1,711.34万平方米，实现结算金额1,558.28亿元（含合联营项目）。公司实现营业收入1,191.74亿元，较上年同期增长3.22%；实现归属于上市公司股东的净利润7.37亿元，较上年同期下降47.12%。报告期内，公司共实现161个子项目竣工交付，竣工面积为2,016.79万平方米（含合联营项目）。截至报告期末，公司共有220个子项目在建，总建筑面积达3,705.50万平方米（含合联营项目）；公司已售未结转面积达到2,170.12万平方米（含合联营项目），提前锁定未来业绩。
2023年公司房地产项目表
阜阳颍州项目 阜阳市 综合体 在建 95.76% 280,693 174,155 545,190 - 64,660 69,333 - 450,262 4,005 314,675 2,873 238,732徐州丰县项目 徐州市 综合体 在建 98.70% 403,471 294,806 1,007,979 337,558 768,148 10,214 131,673 934,686 212,986 640,499 88,844 88,844徐州贾汪项目 徐州市 综合体 在建 80.20% 427,256 504,936 1,191,258 81,990 299,316 - 232,780 1,023,596 65,192 579,254 103,150 471,935南昌高新区新城湖城大境 南昌市 住宅 在建 32.97% 382,611 161,278 534,739 - 445,399 - 89,340 513,159 108,827 228,031 - -福州平潭项目 福州市 综合体 在建 64.36% 318,112 140,000 533,233 - 422,432 110,801 - 507,980 21,692 132,904 67,948 67,948潍坊诸城市新城荣樾大都会 潍坊市 住宅 在建 96.14% 222,553 166,092 502,124 34,423 47,237 - 177,667 490,727 28,305 241,926 9,658 222,005烟台芝罘区新城璞樾园著 烟台市 住宅 在建 69.94% 95,819 107,015 155,488 - 51,645 9,986 - 153,626 7,918 52,737 10,448 38,500烟台芝罘项目 烟台市 综合体 在建 99.01% 395,872 132,507 531,124 4,597 190,354 176,082 164,687 527,483 30,474 93,003 15,594 15,594东营项目 东营市 综合体 在建 99.01% 339,077 326,204 630,114 124,413 227,213 208,573 194,328 605,515 77,222 256,198 19,126 19,126淄博周村项目 淄博市 综合体 在建 99.22% 412,744 288,125 895,810 - 324,222 322,533 249,055 875,126 69,935 299,574 224,039 224,039滨州滨城项目 滨州市 综合体 在建 99.21% 308,423 214,132 761,873 50,703 236,850 103,224 298,397 738,951 87,125 335,318 104,038 104,038泰安岱岳区新城五岳风华 泰安市 住宅 在建 39.30% 336,318 222,934 594,275 9,778 88,591 - 212,230 578,416 44,607 345,428 - 161,330泰安新泰项目 泰安市 综合体 在建 99.52% 310,672 250,160 701,927 84,426 251,744 142,748 101,845 675,489 81,757 494,836 1,494 207,084泰安肥城项目 泰安市 综合体 在建 99.12% 400,000 321,156 787,638 183,970 434,590 79,381 179,331 754,399 67,774 229,238 55,133 149,469济宁太白湖项目 济宁市 综合体 在建 99.53% 362,132 232,099 598,060 - 84,636 171,880 - 577,359 10,476 434,179 127,009 433,068株洲荷塘区新城樾府 株洲市 住宅 在建 49.45% 178,506 84,520 255,679 - 58,809 65,145 - 251,080 17,630 216,973 60,371 175,778长沙县新城明昱东方 长沙市 住宅 在建 79.11% 248,570 126,678 362,505 34,154 125,125 185,426 51,954 307,717 40,451 288,283 140,944 140,944黄石大冶项目 黄石市 综合体 在建 98.63% 388,454 189,454 609,113 87,520 306,343 157,984 144,785 600,898 95,869 271,559 11,523 11,523鄂州鄂城项目 鄂州市 综合体 在建 98.63% 644,100 361,274 1,287,057 104,804 240,541 152,748 751,139 1,222,812 107,675 287,166 173,019 173,019永州零陵项目 永州市 综合体 在建 98.63% 337,838 223,169 896,168 106,407 259,315 113,762 523,090 884,020 22,718 157,019 110,519 110,519常德鼎城项目 常德市 综合体 在建 99.01% 530,557 316,237 1,187,422 - 606,182 129,277 451,963 1,153,971 37,199 269,156 193,171 193,171宜昌西陵项目 宜昌市 综合体 在建 98.67% 190,517 110,540 388,964 - 190,826 2,991 - 382,870 12,773 211,861 156,238 156,238仙桃南城项目 省直辖 综合体 在建 97.05% 472,618 279,284 932,286 115,837 445,510 142,854 343,921 923,026 164,383 352,997 15,938 15,938长沙新城悦隽国际广场 长沙市 住宅 在建 30.26% 120,630 52,477 277,105 - 31,717 26,715 138,172 250,188 638 113,490 43,978 102,704郑州荥阳市新城尚郡 郑州市 住宅 在建 50.50% 522,492 350,645 1,374,406 91,261 384,359 71,376 375,964 1,310,707 42,501 702,993 122,422 538,771沧州运河项目 沧州市 综合体 在建 80.20% 302,372 134,239 499,590 - 11,759 184,035 - 453,343 5,913 311,808 169,288 287,678漯河源汇区熙河云著 漯河市 住宅 在建 23.81% 112,972 88,102 243,855 - 108,315 - 135,540 236,903 23,220 77,588 - -许昌建安区金玉堂 许昌市 住宅 在建 32.38% 238,274 139,490 481,332 - 153,147 - 101,850 463,864 29,554 245,223 4,673 180,981安阳文峰项目 安阳市 综合体 在建 99.01% 382,201 245,781 775,216 136,076 569,374 42,071 31,019 761,815 137,892 511,243 104,605 104,605东莞石碣镇新城云樾花园 东莞市 住宅 在建 71.43% 71,411 28,857 85,127 - 26,448 58,679 - 78,576 5,675 64,202 58,207 58,207汕尾海丰县新城和樾 汕尾市 住宅 在建 99.18% 333,162 190,523 1,051,507 66,925 171,218 - 432,830 1,020,414 88,879 466,967 86,382 358,354惠州云昱花园 惠州市 住宅 在建 76.19% 212,862 223,111 616,284 - 110,109 58,732 - 574,145 42,105 476,430 136,019 378,335昆明经开区中南新城云樾 昆明市 住宅 在建 34.14% 124,154 45,880 194,261 - 48,198 146,063 - 181,372 43,882 125,428 101,888 101,888保山隆阳项目 保山市 综合体 在建 99.01% 484,297 344,471 1,279,593 - 164,270 - 636,243 1,121,737 53,731 330,766 34,361 267,158遵义红花岗项目 遵义市 综合体 在建 99.01% 293,358 183,802 610,433 - 222,673 - 87,580 598,960 2,992 409,776 81,898 288,071六盘水新城凤凰台 六盘水市 住宅 在建 98.97% 306,866 188,590 776,891 - 207,027 - 399,572 726,763 59,133 332,911 14,156 143,633重庆江北区新城琅翠 重庆市 住宅 在建 95.25% 146,079 48,667 169,322 - 2,509 99,872 - 163,404 37,373 140,467 68,894 117,523重庆万州区雍江上境 重庆市 住宅 在建 17.81% 188,923 141,075 359,488 - 47,434 151,867 160,187 350,192 35,813 81,149 - -广安项目 广安市 综合体 在建 98.63% 286,373 221,676 664,537 - 162,030 350,347 - 602,762 107,404 340,304 260,330 260,330重庆北碚项目 重庆市 综合体 在建 100.00% 246,954 76,430 358,492 - 144,912 213,580 - 332,396 51,643 139,776 9,185 9,185重庆大足项目 重庆市 综合体 在建 98.67% 440,040 360,556 1,001,377 171,874 270,314 239,080 176,262 943,584 136,451 527,633 212,285 353,448乌鲁木齐米东项目 乌鲁木齐市 综合体 在建 99.34% 405,161 320,393 859,167 - 206,357 130,277 522,532 849,351 100,361 269,306 2,849 2,849包头东河项目 包头市 综合体 在建 99.34% 275,342 223,357 652,155 - 185,807 116,029 - 570,251 1,432 380,420 87,154 370,646大同云冈项目 大同市 综合体 在建 99.94% 294,098 289,784 849,903 - 696,816 153,086 - 835,104 17,596 240,282 12,903 12,903其他完工项目-可售 4,718,256 143,469 246,983合计 97,862,918 49,820,421 168,111,856 4,404,636 37,054,960 20,167,873 21,497,019 145,334,279 9,687,795 91,790,672 17,113,387 70,089,509注：1、“其他完工项目”为尾盘项目，主要包含上年度末扣除车位后未结转可售面积小于3,000平方米的项目。
2、上述列示的“其他完工项目-可售”的总建筑面积为未结转面积，“其他完工项目-自持”的总建筑面积为持有业态的建筑面积。
2023年销售和结算情况
省份 当年销售金额四川 186,246 361,169 410,670 617,551河北 136,962 171,686 424,954 488,436重庆 272,425 434,471 466,803 631,400江西 205,246 233,003 216,259 311,585安徽 86,485 194,061 539,502 794,601新疆 351,599 359,191 3,088 2,849陕西 59,138 139,890 315,000 302,060云南 160,467 346,247 241,858 384,799北京 43,065 57,978 62,729 88,834山西 91,498 200,312 203,209 335,175贵州 104,184 145,908 139,554 196,671青海 10,203 11,976 - -广西 57,083 124,677 176,508 317,376甘肃 31,673 37,989 166,193 137,253内蒙古 1,640 7,904 48,264 87,154辽宁 2,846 29,439 130,390 211,947
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