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中国国贸(600007)经营总结    日期:
截止日期2019-06-30
信息来源2019中期报告
经营评述
    经营情况的讨论与分析
    一、 经营情况的讨论与分析
    2019年上半年,北京市甲级写字楼新增项目主要位于核心商务区。受经济不确定性等
    因素的影响,写字楼租赁市场整体需求略显疲软、租户承租能力有所下降。在写字楼市场需求略显低迷,以及新增供应加剧市场竞争的双重影响下,写字楼市场呈现出空置率上升、租金增速放缓的特征。目前,CBD 核心商务区写字楼的供应仍存在不确定性,如果开始持续放量,预计将对写字楼市场的供求产生较大影响,进一步推升写字楼空置率,租金亦将承压下行。
    北京商业物业在核心区域新增供应有限,受市场租赁需求良好支撑,商业物业市场平均租金稳中有升,空置率保持低位。近期北京市公布了一系列如《北京市商业服务业设施空间布局规划》(征求意见稿)、《北京市关于进一步繁荣夜间经济促进消费增长的措施》以及《关于鼓励发展商业品牌首店的若干措施》等利好政策,将有利于调整优化商业中心体系,提高消费供给水平,促使更多国内外零售商进入北京市场,提高北京商业的吸引力,进而推动北京消费市场国际化、品质化发展,促进北京的国际消费中心城市建设。其中明确将北京建成国际一流的消费枢纽城市,把 CBD 地区打造成北京东部知名商业品牌集聚区和在国贸打造北京市首批 “夜京城”地标,将为该区域商业的发展带来利好。
    北京服务式公寓市场仅有少量新增项目入市,且有部分公寓退出市场,市场整体供应减少。但受外部经济环境的影响,服务式公寓租赁需求增长趋势减弱,出租率和租金基本保持平稳。
    北京高端酒店在核心区域新增供应有限。受宏观经济和国家举办多项重大活动、安保措施加强等因素影响,在酒店举办的大型商务活动有所减少,高端酒店收入增速普遍放缓,甚至出现下滑;而受居民消费需求升级和大众旅游兴起的驱动,更注重消费体验,能够提供个性化产品和服务的高品质酒店受到市场更多青睐。未来,北京将加强全国政治、文化、国际交往、科技创新中心功能建设,打造国际一流消费枢纽城市,以及北京大兴国际机场于年内投入使用,北京环球影城主题公园于 2021 年开园和北京-张家口冬奥会于 2022 年举办,都将有力推进北京旅游业的发展并释放更多的商旅需求,从而推动酒店行业整体发展。
    报告期内,公司写字楼、商城等投资性物业和新国贸饭店经营情况良好。国贸中心东楼改造项目投入使用后为公司带来了新的利润增长点;国贸大酒店经营表现不及上年同期;
    国贸公寓自 2018年 4月起进行装修改造,报告期内仍为暂停营业状态。
    二、 报告期内主要经营情况报告期内,公司实现营业收入 17.2亿元,比上年增加 1.7亿元,增长 11.0%;成本费
    用 9.3 亿元,比上年增加 0.6 亿元,增长 6.9%;实现利润总额 6.5 亿元,比上年增加 1.1亿元,增长 20.8%。营业收入和成本费用较上年同期增加,主要是国贸中心东楼于 2018年
    7 月完成竣工验收备案投入使用后,相关的营业收入、成本费用均有所增加;另外,以国贸
    中心东楼开业为契机,公司对商城店铺进行了重新布局和调整并加大宣传推广力度,使相关费用有所增加。
    (一) 主营业务分析
    1、 财务报表相关科目变动分析表
    金额单位:人民币元科目本期金额上年同期金额本期金额较上年同期增加额变动比例
    (%)
    营业收入 1722831339 1552120934 170710405 11.00%
    营业成本 782426733 728341949 54084784 7.43%
    销售费用 39760197 27632632 12127565 43.89%
    管理费用 41455416 41084399 371017 0.90%
    财务费用 64467357 71063208 -6595851 -9.28%经营活动产生的现金流量净额
    664350135 636253516 28096619 4.42%投资活动产生的现金流量净额
    -171206351 -148280348 -22926003 15.46%筹资活动产生的现金流量净额
    -373392329 -892290434 518898105 -58.15%
    2、 收入和成本分析
    (1) 主营业务分行业、分产品、分地区情况
    金额单位:人民币元主营业务分行业情况
    分行业 营业收入 营业成本毛利率
    (%)营业收入比上年
    增减(%)营业成本比上年
    增减(%)毛利率比上年
    增减(%)物业租赁及管理
    1394596974 477352076 65.77% 14.51% 12.41% 0.64%
    酒店经营 328234365 305074657 7.06% -1.81% 0.46% -2.10%
    金额单位:人民币元收入构成项目本期金额占公司主营业务收入比例
    (%)上年同期金额占公司主营业务收入比例
    (%)本期金额较上年同期增加额
    写字楼 778859048 45.21% 778844539 50.18% 14509
    商城 460319572 26.72% 299564714 19.30% 160754858
    公寓 0 0 13629990 0.88% -13629990
    酒店 328234365 19.05% 334289764 21.54% -6055399
    其他 155418354 9.02% 125791927 8.10% 29626427
    合计 1722831339 100% 1552120934 100% 170710405
    商城的营业收入较上年同期有所增加,主要是国贸东楼商城于 2018年 7月完成竣工验收备案投入使用后新增收入;酒店的营业收入较上年同期减少,主要是国贸大酒店收入低于去年同期;公寓于 2018 年 4月起停业进行装修改造,营业收入较上年同期减少。
    报告期内,公司主要投资性物业平均租金和出租率情况如下:
    金额单位:人民币元期末可出租面积(m2)平均租金(元/平方米/月)平均出租率
    (%)本报告期上年同期增减本报告期上年同期增减
    A B A-B C D C-D写字楼
    一期 47924 573 549 24 93.8% 97.4% -3.6%
    二期 34060 531 524 7 99.1% 97.1% 2.0%
    三期 A 82313 713 691 22 96.6% 97.6% -1.0%
    三期 B 37530 674 676 -2 89.2% 96.7% -7.5%服务式办公楼
    5374 572 558 14 100% 100% 0
    合计 207201 632 617 15 95.4% 97.4% -2.0%商城
    一期 15189 1518 1377 141 97.4% 99.1% -1.7%
    二期 5909 901 756 145 89.7% 98.5% -8.8%
    三期 A 17903 552 545 7 97.3% 96.6% 0.7%
    三期 B 26041 575 600 -25 95.5% 82.1% 13.4%
    东楼 13868 1736 - - 82.2% - -
    合计 78910 959 796 163 93.4% 91.5% 1.9%
    公寓 - - 246 - - 36.2% -
    注:
    ①平均租金中包含租金和物业管理费。
    ②国贸一期写字楼、国贸三期 B 阶段项目中的写字楼平均出租率低于上年同期,主要是有租户提前解约或租约到期未续。公司已对该部分租区陆续引入新的租户入驻。
    ③国贸二期商城出租率低于上年同期,主要是国贸二期裙楼装修改造项目于 2018年 9月完成竣工验收备案,新增可出租面积 2000 余平方米,已陆续对外出租;国贸三期 B 阶段项目中的商城平均租金低于上年同期,主要是 2018 年下半年一家国际知名玩具品牌店入驻,其租金水平相对较低。
    ④公寓于 2018 年 4 月停止营业,进行整体装修改造(该项目的具体情况详见公司于
    2017年10月13日在《中国证券报》、《上海证券报》及上海证券交易所网站(www.sse.com.cn)上披露的“七届四次董事会会议决议公告”)。
    (2) 营业成本报告期内,公司营业成本 7.8亿元,比上年同期增加 0.5亿元,增幅为 7.4%,具体构成情况如下:
    金额单位:人民币元成本构成项目本期金额本期金额占总成本比例
    (%)上年同期金额上年同期金额占总成本
    比例(%)本期金额较上年同期变动比例
    (%)
    折旧摊销 248217354 31.72% 231974775 31.85% 7.00%
    员工成本 194467296 24.85% 187588922 25.76% 3.67%
    能源费 49239048 6.29% 46334825 6.36% 6.27%
    维修保养 59379851 7.59% 52201501 7.17% 13.75%
    其他 231123184 29.55% 210241926 28.86% 9.93%
    合计 782426733 100% 728341949 100% 7.43%
    (3) 费用报告期内,公司销售费用与上年同期金额相比增加,变动比例达到 30%以上,主要是广告宣传费和代理佣金支出增加。
    (4) 现金流公司现金流量的构成情况详见本报告所附财务报表。
    经营活动产生的现金流量中收到其他与经营活动有关的现金增加,主要是国贸中心东楼项目投入使用后,收取的商城租金押金。
    投资活动产生的现金流量中处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额减少,主要是处置固定资产收到的现金减少。
    筹资活动产生的现金净流出额减少,主要是偿还债务支付的现金减少(上年同期兑付到期超短期融资券 5亿元)。另外,取得借款收到的现金增加,主要是报告期内取得银行流动资金借款 500万元。
    现金及现金等价物增加,主要是筹资活动产生的现金净流出额减少。
    2、 其他
    (1) 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
    除上述“财务报表相关科目变动分析表”及有关说明外,公司其他利润构成项目本期金额较上年同期变动比例达到 30%以上的如下:
    金额单位:人民币元科目本期金额上年同期金额本期金额较上年同期增加额本期金额较上年同期变动
    比例(%)其他收益 730704 4847300 -4116596 -84.93%
    营业外收入 8639611 4827367 3812244 78.97%
    营业外支出 603262 16928917 -16325655 -96.44%
    其他收益减少,主要是本期收到政府奖励款减少;
    营业外收入增加,主要是本期收到租户提前解约的违约罚款收入增加;
    营业外支出减少,主要是本期处置固定资产净损失减少。
    (二) 非主营业务导致利润重大变化的说明不适用。
    (三) 资产、负债情况分析
    1、资产负债状况
    金额单位:人民币元项目名称本期期末数本期期末数占总资产的
    比例(%)上期期末数上期期末数占总资产的
    比例(%)本期期末金额较上期期末变
    动比例(%)
    预付款项① 16414429 0.14% 27664880 0.25% -40.67%
    其他应收款② 7240376 0.06% 13174653 0.12% -45.04%其他流动
    资产③
    92381069 0.82% 15606192 0.14% 491.95%其他非流动
    资产④
    19149486 0.17% 12897375 0.12% 48.48%应付职工
    薪酬⑤
    62162054 0.55% 91654945 0.83% -32.18%
    应交税费⑥ 36193686 0.32% 25451364 0.23% 42.21%
    注:
    ①预付账款减少,主要是能源费预付款减少;
    ②其他应收款减少,主要是应收工程承包商由公司代垫的能源费用减少;
    ③其他流动资产增加,主要是预缴的部分下半年度房产税;
    ④其他非流动资产增加,主要是预付工程款增加;
    ⑤应付职工薪酬减少,主要为期初数中含有的应付员工 2018 年度花红已于 2019 年一季度发放;
    ⑥应交税费增加,主要是应交企业所得税增加。
    2、截至报告期末主要资产受限情况
    (1)资产抵押和质押情况
    ①为满足国贸三期 A 阶段项目建设资金需求,公司于 2007 年 1 月 10 日与中国建设银行股份有限公司北京朝阳支行签署《人民币资金借款合同》、《外汇资金借款合同》及《抵押合同》,公司共计借款 29.9亿元人民币(其中包括 2000万美元的外汇借款),借款期限为 2007年 1月 10日至 2022 年 1月 9日,公司以国贸三期 A、B、C段土地使用权及 A段在建工程为抵押物提供借款抵押担保。
    因抵押物变更,公司于 2015 年 2 月 26 日召开的六届十一次董事会会议,审议同意公司以下附“抵押物清单”所列之财产,向中国建设银行股份有限公司北京华贸支行(即原中国建设银行股份有限公司北京朝阳支行)提供抵押担保。
    公司已办理完成上述资产抵押登记手续。
    抵押物清单
    抵押物名称 权属证书 座落抵押面积
    (m2)
    国贸三期 A阶段部分土地使用权
    京朝国用(2014出)
    第 00225 号
    朝阳区建外大街 1号
    (国贸三期工程 A、B阶段)
    19235朝阳区建国门外
    大街 1号院 1号楼
    X京房权证朝字
    第 982670 号朝阳区建国门外大街
    1号院 1号楼
    189176朝阳区建国门外
    大街 1号院 3号楼
    X京房权证朝字
    第 983674 号朝阳区建国门外大街
    1号院 3号楼
    13182朝阳区建国门外
    大街 1号院 1幢
    X京房权证朝字
    第 984663 号朝阳区建国门外大街
    1号院 1幢
    60545
    ②为满足国贸三期工程 B阶段项目建设资金需求,公司 2013年年度股东大会审议同意公司以国贸三期工程 B 阶段项目相应的土地使用权及 B 阶段在建工程作为抵押担保,向由中国建设银行北京市分行牵头组成的银团申请 33亿元人民币长期借款,借款期限为 15年。
    同时,公司 2013 年年度股东大会审议同意授权公司董事会在审议批准的抵押资产范围内,就抵押物明细作出相应决议,以办理抵押登记。
    根据国贸三期工程 B 阶段项目建设进展及资金需求,公司于 2016年 2 月 5日召开的六
    届十六次董事会会议,审议同意以下附“抵押物清单”中所列国贸三期工程 B 阶段项目相
    应的土地使用权及 B 阶段在建工程作为抵押担保,向由中国建设银行股份有限公司北京市分行作为牵头行组成的银团申请不超过 28 亿元人民币借款,借款期限为 15 年,抵押权人为中国建设银行股份有限公司北京市分行。
    公司已办理完成上述资产抵押登记手续。
    抵押物清单
    抵押物名称 权属证书 座落抵押面积
    (m2)国有土地使用权
    京朝国用(2014出)
    第 00225 号
    朝阳区建外大街 1号
    (国贸三期工程 A、B阶段)
    8534
    京朝国用(2013出)
    第 00411 号
    朝阳区光华路丙 12号 1362
    京朝国用(2006出)
    第 0401号朝阳区建外大街一号
    (国贸三期工程 C阶段)
    6266
    国贸三期工程 B阶段在建工程 201976除此之外,截至报告期末,公司资产不存在其他抵押、质押、查封、冻结、必须具备一定条件才能变现、无法变现、无法用于抵偿债务的情况,公司也不存在其他权利受限制的情况和安排,以及其他具有可对抗第三人的优先偿付负债情况。
    (2)受限资金
    2019 年 6 月 30 日,公司银行存款中受限资金余额为 1.0 亿元,为物业管理项目代管资金(见本报告所附财务报表“附注四.1货币资金”)。
    (四) 房地产行业经营性信息分析
    房地产行业经营性信息敬请查阅本报告“第四节经营情况的讨论与分析”中“一、经营情况的讨论与分析”的相关内容。
    1、 报告期内房地产储备情况不适用。
    2、 报告期内房地产开发投资情况不适用。
    3、 报告期内房地产销售情况
    不适用。
    4、 报告期内房地产出租情况
    金额单位:人民币元序号
    地区 项目经营业态出租房地产的建筑面积
    (平方米)出租房地产的租金收入是否采用公允价值计量模式租金收入
    /房地产公允价值
    (%)
    1 北京中国国际贸易中心
    写字楼 356248 756477594
    否 -
    商城 180460 430629274
    5、 报告期内公司财务融资情况
    报告期末公司各类融资途径的融资余额、融资成本如下:
    金额单位:人民币元
    期末融资余额 利率
    1、短期借款
    中国工商银行北京商务中心区支行 5000000 4.35%
    2、长期借款
    (1)中国建设银行北京国贸支行 1390000000 4.41%
    (2)银团贷款 785000000 4.90%
    3、公司债券
    “14 国贸 01”公司债券 499993000 5.50%
    注:“14 国贸 01”公司债券于 2019年 8月 20日完成了本息兑付并摘牌。
    金额单位:人民币元
    期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额
    2679993000 4.76% 0
    整体平均融资成本=∑(期末单笔融资余额*对应融资利率)/期末融资总额。
    (五) 投资状况分析
    1、 对外股权投资总体分析
    截至报告期末,公司未持有商业银行、证券公司、保险公司、信托公司、期货公司等金融企业股权以及其他上市公司股权。
    (1) 重大的股权投资不适用。
    (2) 重大的非股权投资国贸公寓装修改造项目
    国贸公寓由南、北两座 30层高的公寓楼组成,建筑面积约为 8万平方米。为进一步提升国贸公寓档次以及市场竞争力,公司于 2018 年 4 月开始对国贸公寓进行整体装修改造(见本报告“第三节公司业务概要”中“三、报告期内核心竞争力分析”的“(四)公寓”相关内容)。
    截至目前,该项目正在按照施工计划有序推进。
    报告期内,公司对该项目投资额为 1.8 亿元。截至报告期末,累计投资额为 3.4 亿元(按项目建设费用发生额统计,含应付工程款等)。
    (3) 以公允价值计量的金融资产不适用。
    (4) 重大资产和股权出售不适用。
    (5) 主要控股参股公司分析
    公司现有两家子公司北京国贸国际会展有限公司和国贸物业酒店管理有限公司,以及一家联营公司北京时代网星科技有限公司。来源于子公司的净利润或参股公司的投资收益,对公司净利润的影响均在 10%以下。有关情况见本报告所附财务报表“附注四.7”和“附
    注十一.3长期股权投资”以及“附注五在其他主体中的权益”。(6) 公司控制的结构化主体情况不适用。
    三、 其他披露事项
    (一) 预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及说明不适用。
    (二) 可能面对的风险
    1、面对行业竞争格局和发展趋势中存在的风险因素,公司将采取的应对措施,详见公
    司《2018年年度报告》“第四节经营情况讨论与分析”中“三、(一)行业格局和趋势”和
    “三、(三)经营计划”以及上述“经营情况的讨论与分析”中的相关内容。
    2、公司目前有多栋高层建筑,其中国贸大厦 A座高度为 330米,国贸大厦 B座为 296米,由于高层建筑物本身的特点决定了其火灾危险性大于一般建筑物。
    为此,公司将坚持“预防为主、防消结合”的消防工作方针和群防群治的原则,立足于自防自救;硬件上不断提高建筑火灾的预防和控制的科技水平,保证建筑消防设施的完好有效;软件上加强消防安全管理,重点抓好消防安全的教育、培训、检查、整改等方面工作,不断强化人们的消防安全意识,提高抵御火灾能力;切实加强应急准备工作,在定期组织客户开展消防疏散演习的同时,不断强化内部义务消防队灭火救援和实战能力的训练,着力提高应对消防突发事件的应变及处置能力。

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