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| 保利发展(600048)经营总结 | | 截止日期 | 2023-06-30 | | 信息来源 | 2023年中期报告 | | 经营情况 | 三、 经营情况的讨论与分析
（一） 报告期内公司所处行业情况
统计局数据显示，上半年我国国内生产总值同比增长5.5%，其中一季度同比增长4.5%，二季度在低基数下同比增长6.3%；固定资产投资、社会消费品零售总额、出口同比增速在一季度回升后，二季度增速放缓。中国固定资产投资、社会消费品零售总额、出口累计同比增速 注：国家统计局，海关总署；后文除另行说明外，数据来源均为国家统计局。2023年上半年，全国商品房销售金额6.3万亿元，同比上涨1.1%；商品房销售面积6.0亿平方米，同比下降5.3%。其中，一季度前期积压的购房需求集中释放，带动市场销售有所改善，销售额同比增幅为4.1%，面积同比下降1.8%；二季度销售改善未能持续，销售额同比下降1.6%，面积同比下降8.6%。同时，销售市场城市分化仍在持续，经济、产业、人口等基本面占优的城市表现更具韧性，上半年Wind统计十大城市商品房成交面积同比增长1.0%，高于全国整体水平。全国商品房销售情况 2023年 6月末，全国商品房待售面积 6.4亿平方米，其中住宅待售面积 3.1亿平方米，均为2019年以来最高位水平，库存总量规模较大，且上半年累计增速分别为17%和18%，亦创近年高点。上半年，房地产开发资金6.88万亿元，同比下降9.8%。其中，在商品房销售金额持平去年情况下，个人按揭贷款、定金及预收款分别同比上涨 2.7%、下降0.9%；国内贷款、自筹资金分别同比下降11.1%和23.4%，降幅明显。上半年，全国300城土地成交金额1.06万亿元，同比下降19.3%，创2017年以来同期新低。
同时，土地市场区域分化加剧，土地成交向核心城市及城市群聚焦，2023年上半年土地成交金额前十城市的集中度提升至52%，核心城市土地市场热度回升带动溢价率提升至6.4%。
土地成交金额TOP10城市集中度 数据来源：中国指数研究院，全国 300城为中国指数研究院分类，土地类型包括住宅用地、商住用地、商业/办公用地。
上半年，房屋新开工面积4.99亿平方米，同比下降24.3%；房屋竣工面积3.39亿平方米，同比增长19.0%；房屋施工面积 79.15亿平方米,同比下降6.6%。受新开工面积、土地成交金额下降等因素影响，房地产开发投资完成额仍处于下降区间，同比下降7.9%，连续14个月下降。
综上所述，上半年我国宏观经济运行整体平稳，房地产销售市场在一季度短暂回暖后承压下行，行业资金面较为紧张；同时，受到房企投资意愿较低的影响，行业土地购置、新开工及开发投资等指标均未出现明显改善，市场参与主体信心尚未恢复，行业仍在筑底阶段。
展望下半年，政策层面对行业的支持力度不断加大，特别是中央政治局会议中“房地产市场供求关系发生重大变化”、“适时调整优化房地产调控政策”、“促进房地产市场平稳健康发展”的表态，为行业复苏提供了良好的政策环境，有利于行业的稳定发展。但短期内，行业修复仍取决于宏观经济的企稳回升、居民信心提升和预期转好，市场企稳仍需时间。
（二）报告期内主要经营情况
1、城市深耕效果显著，核心城市销售贡献近9成
上半年，公司加强市场及客户研判，抢抓市场窗口促销售，实现销售签约面积1383.09万平方米，同比上升5.8%，实现销售签约金额2368.21亿元，同比上升12.7%，市场占有率提升0.4个百分点至3.8%。
公司持续发挥城市深耕优势，公司重点布局的38个核心城市的销售金额占比87%，同比提升8个百分点；销售金额超百亿城市达到6个，累计销售金额1123亿元，同比增长21%；上半年，公司在25个城市销售排名第一，46个城市排名前三。报告期内，公司城市群效果凸显，长三角销售金额777亿元，粤港澳大湾区销售金额570亿。
2、加大拓展力度，做优增量投资
公司把握市场机会，积极补充土地资源，报告期内共拓展项目 41个，总地价 709亿元，同比增加17%；容积率面积385万平方米，同比下降7%。
公司坚持聚焦核心城市和商品住宅，持续优化资源结构。上半年，公司在 38个核心城市拓展总地价和拓展面积占比分别为99%和95%，较去年同期提升9个百分点和21个百分点；始终聚焦住宅产品，拓展货值中住宅业态占比 95%。上半年公司新增项目税前成本利润率平均超过 15%，收益率良好，投资确定性强。
3、保质保量实现品质交付，经营业绩平稳增长
上半年，公司在保障安全质量与品质的前提下，持续完善多维度竣工、交付风险防范机制，全力保证交付 11.3万套，同比增长43%，为稳定营收规模奠定基础。公司上半年实现营业总收入1370.27亿元，同比提升23.71%。同时，公司建立“6321”交付管理机制，实现品质交付，1个月交付率提升7个百分点至80%，维修服务满意度同比上升2个百分点。
受市场下行影响，公司毛利率同比下降4.26个百分点至21.29%，但由于结转规模提升，公司利润规模实现增长，上半年实现净利润150.67亿元，同比增长0.80%，同时受结算权益比提升的影响，公司归母净利润122.22亿元，同比增长12.65%。
4、强化现金流管理，持续优化财务结构
上半年，公司加强按揭和待收房款管理，抢抓资金回笼，实现回笼金额 2273亿元，同比提升
1个百分点；以销定产现金流量净额71亿元1486亿元，保持在报告期末，公司资产%、净负债率为63.06%保持绿档水平。债务占有息负债比重融资成本约3.73%，较持续提升布局，持续扩大物业2亿平方米，同比增长1.41亿元，归母净利润面积达到 4.12亿平时，持续做强做优公共济复苏机会，实现资2019年水平，平均房，新客比例提升超30%持续提升服务标准化、投资定平均首开时长为5.7在供应链产能充足情，公司上半年集采使动，技术上完成“天质标杆；管理上深化，以及报告期内发生 上半年新开工面积62较去年同期增加296资产 10%左右的合理债率76.99%，较年初，分别下降3.17和0.18.6%，较年初下降2初下降19个基点。务规模和提升服务品15.2%，在管面积6.507.64亿元，同比分别米，占比达 63.3%，务，公共服务在管面经营类收入约22亿元较2019年上升16%营收同比上升45%。一体化等一系列精益月，首开效率提高3.下，加强供应商管理率提高4个百分点，悦、和”产品系规划户敏感点研究，针对对公司经营情况有重单位：科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）营业收入 13,697,820.80 11,072,303.03 23.71营业成本 10,785,559.04 8,246,690.83 30.79销售费用 303,193.41 238,107.31 27.33管理费用 224,229.62 217,603.12 3.05财务费用 177,792.39 204,863.82 -13.21研发费用 4,660.37 22,695.26 -79.47经营活动产生的现金流量净额 714,597.08 -2,246,000.58 -投资活动产生的现金流量净额 217,274.13 -229,622.35 -筹资活动产生的现金流量净额 -3,723,095.96 1,008,688.99 -营业收入变动原因说明：房地产项目竣工交楼结转收入增加；营业成本变动原因说明：受结转规模和结转结构影响，相应结转成本增加； 销售费用变动原因说明：受结转规模影响，相应销售代理费增加；财务费用变动原因说明：汇兑损失减少；研发费用变动原因说明：研发项目投入减少；经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：销售回笼增加；投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：对不并表公司的投资支出减少； 筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：赎回永续中票，净增贷款减少。
2 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
(三) 资产、负债情况分析
1. 资产及负债状况
(1) 资产规模
(2) 境外资产相关说明
3. 截至报告期末主要资产受限情况
注 1：加“★”为2023年新拓展项目；注 2：2023年公司签约均价约为1.71万元/平方米；注 3：上述项目可能因引入合作方共同开发、股权转让等原因导致公司在项目中的权益比例发生变化； 注 4：上述项目可能因规划调整等原因导致项目的计划投资及可售容积率面积等指标发生变化； 注 5：上述项目可能因开发计划调整等原因导致开工面积及竣工面积等指标发生变化。
(四) 投资状况分析
1. 对外股权投资总体分析
(1).重大的股权投资
□适用 √不适用
(2).重大的非股权投资
注：自筹资金包括公司自有资金、银行贷款等。
(3).以公允价值计量的金融资产
√适用 □不适用
公司所持有私募基金主要为发起设立资产证券化相关产品而持有的次级份额，或为信保（天津）股权投资基金管理有限公司担任有限合伙企业普通
合伙人持有的部分份额。公司开展衍生品投资以套期保值为目的，交易工具为外汇远期等业务，主要为规避汇率风险，降低风险敞口。
(五) 重大资产和股权出售
(六) 主要控股参股公司分析
(七) 公司控制的结构化主体情况
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